Kooperatifler ve Kınamak: Genel Bakış
Kınamak ve kooperatifler benzerlikleri paylaşır, ancak aynı zamanda sakinler için çeşitli seçenekler sunan benzersiz özelliklere sahiptir. Birçok yönden, New York City emlak piyasası Amerika Birleşik Devletleri'ndeki diğerlerinden farklıdır. En büyük farklılıklardan biri NYC satılık daireler kınamak ya da kooperatifler olmasıdır. Çoğu yerde, kınamak kuraldır, ancak Büyük Elma'da değildir. Her ne kadar kooperatifler NYC'deki kınamak sayısından fazla olsa da - çoğu tahmin başına% 75 oranında - herhangi bir anda aktif piyasada daha fazla kınamak var.
Bir kooperatif ve kınamak arasındaki farkın kısa bir incelemesiyle başlayalım. Bir kat mülkiyeti satın aldığınızda, daireniz ve ortak alanların yüzdesi size aittir. Bir kooperatif satın aldığınızda, aslında dairenizi satın almazsınız; bunun yerine, binanız olan bir şirkette hisse satın alıyorsunuz. Paylaşımınızın büyüklüğü dairenizin büyüklüğüne bağlıdır; hisseleri satın almak kooperatif binasında bir birim işgal etmenizi sağlar. Bir kınamak için kapanışta, size bir tapu verilir; bir kooperatifin kapanışında özel bir kira alacaksınız.
Çoğunlukla, hem kınamak hem de kooperatiflerin bir kapıcısı ve personel üzerinde bir amiri vardır; Bazıları diğer ikisinin yapmadığı her şeyi yapacak bir kapıcı katacak. Kolaylıklar (belki bodrum katında bir depo) ya da peyzajlı bir teras, bilardo salonu, piyano odası, tarama odası, çocuk oyun odası ve spor salonu gibi her şeyi kapsayan olabilir.
Önemli Çıkarımlar
- Bir kat mülkiyeti satın aldığınızda, daireniz ve ortak alanların yüzdesi size aittir.Toptan satın aldığınızda, aslında dairenizi satın almazsınız; Bunun yerine, binanız olan bir şirkette hisse satın alıyorsunuz. Kooperatif fiyatları kooperatiflerden daha yüksek, ancak kooperatifler daha büyük bir ön ödeme, daha yüksek aylık ücretler ve uzun bir onay süreci gerektiriyor. Kınamak daire almayı sağlarken kooperatifler almaz, bu da alıcılara daha istikrarlı, daha az geçici bir topluluk sunar.
Condos
Bir zamanlar aykırı olarak kabul edilen, ancak şimdi kalça olarak kabul edilen yeni mahalleler, kınamak bulacağınız yerlerdir. New York emlak komisyonculuğu Citi Habitats'ın başkanı Gary Malin'e göre, "Gökyüzündeki bir cam evde yaşamak sizin tarzınızsa, büyük olasılıkla çok fazla kınama bakacaksınız. Kınamak binaları yaygınlaşmadı 1970'lere kadar New York'ta, bu yüzden genellikle kooperatiflerden daha modernler. “Manhattan'da yeni apartman binaları için mevcut arazi sınırlı olduğundan”, “en yeni devremülklerin yukarı ve aşağı Uzak Doğu ve Batı Yakası'na yaklaşan mahalleler: Queens ve Brooklyn'de, Long Island City ve Williamsburg sahillerindeki eski sanayi bölgelerinin yanı sıra Downtown Brooklyn'de çok sayıda yeni inşaat kınamak yapıldığını gördük. ”
Peşinat ve Fiyat
Maliyet genellikle gayrimenkul satın alma karar sürecini yönlendirebilir ve kınamak cazip peşinat sunar, bu nedenle genellikle satın alma fiyatının sadece% 10'u gereklidir. Ancak, kınamak kooperatiflere göre daha yüksek fiyatlara sahip olma eğilimindedir.
Kapanış Maliyetleri
Bir kınamaktaki kapanış maliyetleri bir kooperatiften daha yüksektir. Ayrıntılar için New York emlak avukatı Adam Stone'dan ikisini karşılaştırmasını istedik. İşte ortaya çıkardığı şey: 800.000 $ mortgage değerine sahip 1 milyon $ 'lık bir kınamak için kapanış maliyetleri şu şekilde olacaktır: alıcı için tapu sigortası, 4.500 $; borç veren için tapu sigortası, 1.000 $; tapu aramaları, 700 dolar, kayıt ücretleri, 700 dolar, New York Eyaleti konak vergisi, 10.000 dolar, NYS ipotek kayıt vergisi, 15.370 dolar. Genel toplam: 32.270 $ (ödünç verene göre değişen borç verenin ücretleri olmadan).
Malikane vergisinin ne olduğunu merak eden herkes için Stone şöyle açıklıyor: “New York Eyaleti, satış fiyatının% 0, 4'lük bir transfer vergisine sahiptir ve bu, herhangi bir konut mülkünün satıcısına tahsil edilir. Ayrıca, "konak vergisi" olarak da adlandırılan% 1'lik bir alıcının transfer vergisi vardır, çünkü yalnızca 1 milyon dolar veya daha fazla fiyatlı konut mülkleri için geçerlidir. ”
Aylık maaş
Kınamak sahipleri, binanın bakımı için kullanılan "ortak ücretler" adlı aylık bir faturaya sahiptir - ortak alanlar, çevre düzenlemesi, personelin ödemesi ve çoğu yardımcı program.
Kınamak sahipleri her ay iki kontrol yazmaktadır (biri bakım ve diğeri emlak vergileri için), ancak kınamak sahibinin toplamı kooperatif sahibinin bakım faturasından daha düşüktür.
Pano
Kınamak panoları kooperatif kartlarından daha az talepkar olma eğilimindedir. Kooperatiflerin görüşme de dahil olmak üzere daha uzun bir onay süreci vardır. Yönetim kurulu, muhtemel bir alıcının kooperatif satın alıp alamayacağına karar verir.
Warner M. Lewis'e göre Halstead Property'teki Harkov Lewis Ekibinden, “Bir kınamakla, bir bina alıcıya bir paket talep edebilir” diyor Lewis, “ancak röportaj yok ve binanın sadece ilk reddetme hakkı var (yani, ya onaylamak veya kınamak kendiliğinden almak zorundadır), yani imzalanmış bir sözleşmeniz olduğunda, alıcıya (veya finansmana) bir şey olmadıkça, anlaşma kadar iyi demektir. ”
kurallar
Kınamak, satın alma için yabancı fon kullanımıyla ilgili kısıtlamalar da dahil olmak üzere daha az kurala sahip olma eğilimindedir. Kınamak, uluslararası yatırımcıların alanlarını satın almasına ve kiralamasına izin verir; genellikle bazı uyarılarla, ama hiçbiri zahmetli değildir. Kınamak ayrıca dairenin kiralanmasına veya başka bir tarafa kiralanmasına izin verir. Bununla birlikte, bazı kınamak dernekleri diğerlerinden daha fazla kural getirebilir. Sonuç olarak, olası alıcıların neyin izin verildiğini ve neye izin verilmediğini belirlemek için araştırmalarını yapması önemlidir.
Alıcının Tercihi
Citi Habitats'ın başkanı Gary Malin'e göre, “Kendi davulcunun ritmine yürümek istiyorsan - ve esnekliğe değer veriyorsan - bir kınamak senin için akıllıca bir seçim olabilir. Ancak, bu özgürlüğün bir bedeli olduğunu anlayın. Kınamak neredeyse her zaman eşdeğer kooperatiflere göre daha pahalıdır. Ayrıca, asansörde yeni yüzleri düzenli olarak görmek sizin için bir sorunsa - başka bir yere bakın. Kiralık konutlarda kiracılar ortak olabilir. Sahipler genellikle bir konutun daha liberal politikalarından yararlanıyorlar. ”
Eş Ops
Genel olarak konuşursak, daha eski, yerleşik yerleşim bölgelerinde kooperatiflerin baskısı vardır. Gary Malin'in açıkladığı gibi: “Tarihi mülkleri seviyorsanız, savaş öncesi binaların neredeyse tamamı bu şekilde organize edildiğinden, muhtemelen bir kooperatife gireceksiniz. Ayrıca, kooperatif binaları kınamak gelişmelerinden daha eski olma eğiliminde olduğundan, genellikle daha merkezi yerlerde bulunurlar. Örneğin, Yukarı Doğu Yakası'ndaki Park Bulvarı'nı (herhangi bir önlemle birinci sınıf) çevreleyen neredeyse tüm konut binaları kooperatiftir. ”
Peşinat ve Fiyat
Bir kınamak gibi, karar ne kadar harcayabileceğinize ve peşinat için tasarruf etmiş olabilir. Bir kınamak satın alma fiyatının sadece% 10'unu düşürmek mümkün olsa da, bir kooperatifin satın alma fiyatının% 20 ila% 50'sinde mahallede çok daha fazla peşinat ödenmesi gerekebilir. İyi haber şu ki, bir kooperatifin satın alma fiyatı kınamaktan daha küçük olma eğilimindedir. Bununla birlikte, fiyatlar ilgili mahalleye bağlı olarak değişebilir.
Kapanış Maliyetleri
New York emlak avukatı Adam Stone'a göre, bir kooperatifin kapanış maliyetleri daha düşük. Yukarıda maliyeti 32.000 dolardan fazla olan bir kınamak için belirtilen örnekte, bir kooperatifin 10.000 dolarlık konak vergisi var. Önemli fark, kondomun mülkiyet olması, kooperatif hisselerinin ise kişisel mülkiyet olmasıdır. “Bazıları için anlambilimsel olabilir, ancak kapanış maliyetlerini hesaplarken değil.”
Aylık maaş
İşbirliği sahipleri ayda bir kez "bakım" ücretleri adı verilen bir çek yazarlar. Kınamak gibi, aylık ücret binanın düzgün çalışmasını sağlamak için gerekli personel ve personel temel bakım gider. İşbirliği ücretleri kınamak ücretlerinden daha yüksek olma eğilimindedir, çünkü ücret genellikle bina ipoteğinin en azından bir kısmını içerir. Aylık ücretler binanın büyüklüğüne bağlı olarak değişebilir.
Bununla birlikte, bakım ve ortak ücretlerin taşa ayarlanmadığına dikkat etmek önemlidir. Herhangi bir büyük masraf - yeni bir çatı, yeni bir lobi, daha fazla personel - bir değerlendirmeyi tetikleyebilir: yönetim kurulu üyelerinin karar verdiği ve nadiren tersine çevrilebilen bir şey.
Pano
Daha önce belirtildiği gibi, kooperatif kurullarının çoğu, alıcının finansal bilgileri teslim etmesini, istihdam doğrulamasına göndermesini ve muhtemelen kişisel bir arka plan kontrolünü gerektirebilecek titiz ve sıklıkla uzun bir başvuru sürecine sahiptir.
Warner M. Lewis Halstead Property'teki Harkov Lewis Ekibi'nden şöyle özetliyor: “Bir kooperatifte, sadece daireyi satın almak için paraya sahip olmak zorunda değilsiniz (ya da bunu finanse etmek için), aynı zamanda yönetim kurulu tarafından onaylanmak zorundasınız. genellikle çok ayrıntılı ve zaman alıcı bir başvuru gönderdikten sonra. Daha sonra, çok az bir sebeple veya hiçbir sebep olmadan, bir alıcı, paketindeki bir şey nedeniyle röportajından sonra veya daha önce reddedilebilir. Sıfır kafiye veya ret sebebinin olduğu anlaşmalar gördüm ve anlaşmalar gördüm. ”
kurallar
Kooperatif kurulları kınamaktan daha fazla kurala sahiptir ve trombonunuzu ne zaman uygulayabileceğinizi, kapınıza tatil dekorasyonları koyabileceğinizi ve evcil hayvanınızın sizinle birlikte hareket edip edemeyeceğini belirleyebilir. Çoğu kural, kooperatif yaşamının uyumunu, sakinliğini ve medeniyetini teşvik etmeyi amaçlamaktadır.
Ancak bazı yerli alıcıları ve neredeyse tüm uluslararası alıcıları caydıran kurallar, devralma konusunda kooperatif kısıtlamalarıdır - kooperatiflerin hissedarlarının dairelerini uzun süreler boyunca kiralamasına izin vermek nadirdir. Uluslar arası satın alımları imkansız kılan diğer bir kooperatif kuralı, fonları ABD dışında olan herkesi kabul etmemeleri
Lewis'e göre, “Kooperatifler, uzun vadede istikrarlı, yerleşik bir grup oluşturmakla ilgilidir. Kınamak bu kadar endişeli görünmüyor."
Alıcının Tercihi
Gary Malin'e göre, "Kooperatifler istikrara değer veren ve bir binaya kök dikmek isteyenler için akıllıca bir seçim. Sadece kendinize 'Uzun mesafe içindeyim?' Kooperatifler kınamaktan çok daha az geçicidir, bu yüzden komşularınızı tanımak istiyorsanız yaşamak için harika bir yerdir.Ancak analiz edilmeye, dürülmeye ve üretilmeye hazır olun, ancak bu sürecin istikrarlı ve kayda değer ölçüde güvenli bir yatırım yapmak. ”