Altyapı Güveninin TANIMI
Altyapı güveni, belirli bir bölge veya faaliyet alanındaki farklı altyapı projelerini finanse etmek, inşa etmek, sahip olmak, işletmek ve sürdürmek için var olan bir gelir güveni türüdür. Altyapı güveni ayrıca birim sahiplerine periyodik olarak dağıtım ödemeleri sağlayacaktır.
İNDİRME Altyapı Güven
Bir altyapı güveni değerlendirilirken, bir satın alma kararı vermeden önce güvenin temeldeki varlıklarını dikkate almak önemlidir. Herhangi bir güvende olduğu gibi, indirgenmiş nakit akışı veya fiyat / FVÖK ve fiyat / FAVÖK katları da dahil olmak üzere herhangi bir sayıda değerleme tekniği kullanarak güvenin gerçek değerini belirlemek yararlıdır.
Altyapı GYO'ları
Gayrimenkul yatırım ortaklığı ya da GYO, gelir getirici gayrimenkul sahibi olan, işleten ya da finanse eden bir şirkettir. Bir şirketin GYO olarak nitelendirilebilmesi için belirli yasal yönergelere uygun olması gerekir. GYO'lar genellikle diğer menkul kıymetler gibi büyük borsalarda işlem görür ve yatırımcılara gayrimenkulde likit bir hisse sağlar.
Altyapı GYO'lar, bu mülkü işgal eden veya kullanan kiracılardan kira toplarken altyapı gayrimenkulüne sahiptir ve bunları yönetir. Altyapı GYO'nun mülk türleri arasında fiber kablolar, kablosuz altyapı, telekomünikasyon kuleleri ve enerji boru hatları yer alır.
Örneğin, en büyük küresel GYO'lardan biri olan American Tower Corporation (AMT), 160.000'den fazla iletişim sitesine sahiptir, gelişir ve işletir. İletişim kulelerinde yer kiralar, dış mekanda dağıtılan anten sistemlerini çalıştırır ve ağ dağıtımını hızlandıran yönetilen çatıları ve hizmetleri yönetir. GYO payları NYSE'de işlem görmektedir.
Bireyler, hisselerini doğrudan açık bir borsadan satın alarak veya halka açık gayrimenkul alanında uzmanlaşmış bir yatırım fonuna yatırım yaparak GYO'lara yatırım yapabilirler. Bazı GYO'lar SEC tescilli ve halka açıktır, ancak bir borsada listelenmez; diğerleri özeldir.
Büyük borsalarda alınıp satılan altyapı güvenleri nispeten nadirdir - ABD'de yalnızca bir avuç vardır. Bunun bir nedeni, operasyonlarının karmaşıklığı olabilir. Örneğin AMT, bir dizi farklı iletişim sitesi genelinde yönettiği 160.000'den fazla özelliğe sahiptir. Bu tür şirketler için sermaye ihtiyaçları yüksektir ve operasyonlar kasırgalar ve diğer doğal afetler gibi hava ile ilgili olaylara maruz kalabilir.
Genel olarak, GYO'ları değerlendirirken, hisse başına kazanç ve K / Z oranları yardımcı olmaz. Net gelir yerine faaliyetlerden sağlanan fonlara (FFO) bakılmalıdır. Potansiyel yatırımcılar, aynı zamanda, operasyon portföyünden (AFFO) düzeltilmiş fonları hesaplamalıdır ve bu da gayrimenkul portföyünü korumak için gerekli olan olası harcamaları azaltır. AFFO, GYO'nun temettü ödeme kapasitesini ve büyüme beklentilerini ölçmek için mükemmel bir araç sağlar. Daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz.