Kiralık mülk sahipliğinin avantajları vardır. Doğru kiralık mülkü seçerseniz, ipoteği kapsayan ve her ay size saygın bir kâr sağlayan düzenli bir gelir akışı alabilirsiniz. Mülkü sattığınızda, büyük bir rüzgar için olabilir.
Ancak, bu gelir getiren makine sattığınız zaman size mal olabilir. Çünkü mülk satıldığında sermaye kazançları (kar) üzerinden vergi ödersiniz. 2018 için, 77, 201 ila 479, 000 $ arasında vergilendirilebilir gelirle birlikte evleniyorsanız, uzun vadeli sermaye kazancı vergi oranı% 15'tir. Geliriniz 479.001 $ veya daha fazla ise, sermaye kazancı oranı% 20'dir.
Kiralık mülkün satışı, satıştan elde ettiğiniz kâra bağlı olarak önemli bir vergi ısırmasıyla sonuçlanabilir. Vergilendirilebilir geliri 480.000 dolar ve 100.000 dolarlık sermaye kazancı ile birlikte dosyalayan evli bir çift için, örneğin, bu kiralık mülk kazançları üzerindeki vergiler 20.000 dolar olacaktır. Ancak bir kiralık mülk sattığınızda yükü azaltmanın yolları vardır; aşağıda üç strateji bulunmaktadır.
Kayıplarla Net Kazançlar
Nedir? Vergi kaybı hasadı
Kimin İçin: Belirli bir vergi yılında sermaye kaybı olan herkes
Ne Olsun: Bu kayıpları kiralık mülk satışından elde edilen sermaye kazançlarından çıkarma yeteneği
Bir kiralık mülk satarken vergi riskini azaltmanın etkili bir yolu, satıştan elde edilen kazancı yatırımlarınızın başka bir alanındaki zararla eşleştirmektir. Buna vergi kaybı hasadı denir. Birçok kişi bu stratejiyi yıl sonunda borsadan elde ettikleri miktarı azaltmak için kullanır, ancak kiralık gayrimenkul için de kullanılabilir. Çünkü Dahili Gelir Servisi, hükümete borçlu olduğunuz tutarı azaltmak için kazançları kayıplarla eşleştirmenize izin verir.
Bir kiralık dairenin satışından 50.000 $ kazandığınızı, ancak borsada banyo yaptığınızı ve 75.000 $ kaybettiğinizi varsayalım. 50.000 $ 'lık sermaye kazançlarını tam olarak telafi ederek, kiralık mülkün satışından elde edilen karı bir yıkama haline getirebilirsiniz.
Vergi Kanunu Bölüm 1031'den Yararlanın
Nedir? IRS Bölüm 1031 “Benzeri” Değişimi
Kimin İçin: Yeni gayrimenkulde yatırım amaçlı gayrimenkul (yani kiralık mülk) satış gelirlerini yeniden yatırım yapabilen herkes
Ne Olsun: Sermaye kazancı üzerindeki vergilerin bir kısmını veya tamamını erteleme yeteneği
Nakit çekmeyi hedeflemeyen gayrimenkul yatırımcıları, vergi kanununun 1031. Bölümü sayesinde sermaye kazancı vergisi ödemeyi erteleyebilir. Bölüm 1031 borsası, kiralık mülkünüzü satmanıza, "benzer" bir mülk satın almanıza ve borsa yapılırken vergi ödemeyi ertelemenize olanak tanır. 1031 borsalarını istediğiniz kadar tekrarlayabilirsiniz, ancak sonunda kar elde ettiğinizde vergiler ödenecektir. 2017 Vergi Kesintileri ve İş Yasası'nı geçmeden önce Bölüm 1031 değişiminiz belirli kişisel mülkiyet türlerini bile içerebilir. Yeni yasa uyarınca, borsa gayrimenkul içermelidir.
Vergileri ertelemenin en basit yolu bir mülkün diğerini takas etmektir. Ertelenmiş borsa adı verilen daha karmaşık bir strateji, bir mülk satmanıza ve daha sonra bir veya daha fazla benzer tür değiştirme özelliği edinmenize olanak tanır. “Benzeri” terimi çok geniş bir yoruma sahiptir. Bir kınamak için başka bir kınamak veya diğeri için bir işletme takas etmeniz gerekmez. Mülkiyet ile ilgili temel şart, kiralık amaçlı olması ve gelir getirmiş olmasıdır. Kişisel eviniz, tatil eviniz veya diğer mülkleriniz sayılmaz.
Zamanlama önemlidir. Potansiyel değiştirme özelliklerini tanımlamak için satış tarihinden itibaren 45 gününüz vardır ve değiştirme özelliğini 180 gün içinde kapatmanız gerekir. Vergi beyannameniz 180 günlük süreden önce ödenecekse daha erken kapatmanız gerekir. Son başvuru tarihlerini kaçırmayın ve orijinal kiralık mülkün satışı için vergi ödemeniz gerekecektir.
Kiralık Gayrimenkulünüzü Birincil Konutunuza Dönüştürün
Nedir: Kiralık mülkün birincil ikametgahına dönüştürülmesi
Kimin İçin: Sattıklarında daha iyi vergi muamelesi için kiralık mülkleri birincil konutlarına dönüştürebilen herkes
Ne Olsun: 500.000 $ 'lık sermaye kazancını vergilerden hariç tutma yeteneği
Yaşadığınız bir evi satmak, kâr amaçlı bir kiralık mülkün boşaltılmasından daha iyi vergi avantajlarına sahiptir, bu nedenle bazı insanlar, sermaye kazancı vergisini önlemek için kiralık mülkleri birincil konutlarına dönüştürür. IRS Kısım 121, bekarsanız 250.000 dolara kadar birincil konutunuzun satışından karınızı ve birlikte evlenmek üzere evliyseniz 500.000 dolara kadar çıkarmanızı sağlar. Kalifiye olmak için beş yıl boyunca ev sahibi olmanız ve beş yıldan en az iki yıl önce evde yaşamış olmanız gerekir. Kesinti tutarınız, mülkün birincil konut olarak kiralamada ne kadar süre kullanıldığına bağlıdır.
Örneğin, beş yıl önce 200.000 dolar karşılığında bir ev satın aldığınızı ve ilk üç yıl boyunca kiraladığınızı varsayalım. İki yıl önce taşındınız ve evi yakın zamanda 300.000 dolara sattınız. 100.000 $ sermaye kazancı elde etmiş olacaksınız, ancak beş yılın ikisinde sadece evde oturduğunuz için bu miktarın sadece beşte ikisini (% 40) düşebilirsiniz. Kalan 60.000 $ sermaye kazancı, sermaye kazancı vergisine tabi olacaktır.
Kiralık Mülk Sahiplerine Vergi İndirimleri
Alt çizgi
Sermaye kazancı vergisi, bir gayrimenkul yatırımının satışından elde ettiğiniz kardan büyük bir parça alabilir, ancak şükür ki bunun üstesinden gelmenin yolları vardır. İster bir mülkün bir başkasıyla takas edin, ister vergi isabetini dengelemek veya kirayı birincil konutunuza dönüştürmek için yatırım kayıplarını kazançlarla eşleştirin, bu stratejiler sermaye kazancı vergilerinin bir kısmını veya tamamını ödemekten vazgeçmenize veya bunlardan kaçınmanıza yardımcı olacaktır. Bunlar olmadan, sermaye kazançları, vergilendirilebilir gelirinize bağlı olarak, kârınızın% 15 veya% 20'sine kadar mal olabilir.