içindekiler
- Peşinat ve Kredi / Değer Oranınız Peşinatınız Tekliflerinizi Nasıl Etkiler? Peşinat Ödemesi Kredi Programları Peşinat İçin Daha Fazla Tasarruf Etmenin 4 Yolu
Bir ev satın aldığınızda, en büyük ön giderlerden biri peşinattır. Kapanış maliyetleriyle karıştırılmamak için peşinat, satın alma fiyatının kapanışta ön ödeme yaptığınız kısmıdır. Genellikle, kapanış sırasında bir eve daha az para yatırırsanız, kredinin ömrü boyunca daha fazla ücret ve faiz ödersiniz (ve bunun tersi de geçerlidir).
Peşinat olarak belirlediğiniz tutar, borç verenin size ne kadar para ödünç vereceğini ve ihtiyaçlarınız için en iyi ipotek türünü belirlemesine yardımcı olur. Ancak peşinat için doğru miktar ne kadar? Çok az ödeme yapmak zaman içinde faiz ve ücretlere mal olacaktır. Çok fazla tasarruflarınızı tüketebilir veya uzun vadeli finansal sağlığınızı olumsuz etkileyebilir. Ayrıca, masrafları, taşıma giderlerini ve diğer aylık faturaları da hesaba katmanız gerekir. Nihayetinde, peşinatınızın tutarı size bağlıdır: yeni bir ev için tasarruflarınız, geliriniz ve bütçeniz.
İlk olarak, bütçenizi ve peşinatınızı nasıl etkileyebileceğini bulmanız gerekir. Investopedia'nın ücretsiz, çevrimiçi ipotek hesaplayıcısı aylık ipotek ödemelerinizi hesaplamanıza ve bir ev satın alırken doğru finansal kararları vermenize yardımcı olur. Alanlardan biri tahmini peşinat tutarı ister.
Ne Kadar Ev Alabilirsiniz?
Bir ipotek için ön onay aldığınızda, borç veren başvurunuzdaki yanıtlara dayanarak size hak kazandığınız maksimum kredi tutarını bildirir. İpotek başvurunuz tahmini peşinat tutarınız, geliriniz, istihdamınız, borçlarınız ve varlıklarınız hakkında sorular sorar. Borç veren ayrıca kredi raporunuzu ve kredi puanınızı alır. Tüm bu faktörler, bir borç verenin ev satın alımı için borç para verip vermeme, ne kadar para ve hangi şartlar ve koşullar altında vereceği kararını etkiler.
Genel bir kılavuz olarak, pek çok müstakbel ev sahibi, brüt gelirlerinin 2 ila 2, 5 katı arasında bir mülkü ipotek edebilir. Örneğin, yılda 100.000 dolar kazanırsanız, 200.000 ila 250.000 dolar arasında bir ev satın alabilirsiniz.
Bir borç verenin onayladığı maksimum kredi tutarını ödünç almak yerine, tahmini aylık ipotek ödemenizi değerlendirmeniz daha iyi olur. Diyelim ki 300.000 dolarlık bir kredi için onay alıyorsunuz. Aylık ipotek ödemeniz ve diğer aylık borçlarınız, brüt aylık gelirinizin% 43'ünü aşarsa, zamanlar kısılırsa kredinizi geri ödemekte zorluk çekebilirsiniz. Başka bir deyişle, makul fiyatlara göre daha fazla ev satın alma konusunda dikkatli olun.
Bir süredir kiralıyorsanız - ya da zaten bir eviniz varsa ve tekrar satın almak istiyorsanız - muhtemelen karşılayabileceğiniz aylık ipotek ödemesinde güçlü bir tutamağa sahipsiniz. Kiracılar, bir ev veya konut sahibi olmanın, emlak vergileri, bakım, sigorta, olası Ev Sahipleri Birliği (HOA) aidatları ve beklenmedik onarımlar gibi ek masrafları içerdiğini akılda tutmalıdır.
Bir ev satın almanın ötesinde, emeklilik için tasarruf, bir aile kurma, acil durum tasarruf fonunu destekleme ve borç ödeme gibi diğer finansal hedeflere de katkıda bulunmak isteyebilirsiniz. Çok yüksek bir aylık ipotek ödemesi yapmak, aksi takdirde bu önemli hedeflerin bazılarına doğru gidebilecek nakit tüketecektir.
Peşinat ve Kredi / Değer Oranınız
Peşinatınız, kredi / değer oranınızı veya LTV'nizi belirlemede önemli bir rol oynar. LTV oranını hesaplamak için, kredi tutarı, bir gayrimenkul değerleme tarafından belirlenen, evin adil piyasa değerine bölünür. Peşinatınız ne kadar büyük olursa, LTV'niz o kadar düşük olur (ve tersi de geçerlidir). Borç verenler, borçlu riski ve fiyat ipoteklerini değerlendirmek için LTV kullandığından, daha düşük bir LTV, ipotek krediniz için daha düşük faiz oranları ödediğiniz anlamına gelir ve ek maliyetlerden kaçınabilir.
Düşük LTV oranı borç verenler için daha az risk oluşturmaktadır. Neden? Evinizde daha fazla özkaynakla başlıyorsunuz, yani mülkünüzde ödenmemiş kredi bakiyesine göre daha yüksek bir payınız var. Kısacası, borç verenler ipoteğinizde temerrüde düşme olasılığınızın daha düşük olduğunu varsayar. İpoteğinizin gerisinde kalırsanız ve bir borçlunun evinizde tahmin yapması gerekiyorsa, LTV oranı daha düşükse, yeniden satma ve kredi değerinin çoğunu telafi etme olasılığı daha yüksektir.
Riskinizi değerlendirmenin yanı sıra, borç verenler ipotek fiyatlandırmak için LTV oranını kullanır. LTV oranınız daha düşükse, muhtemelen daha düşük bir faiz oranı alırsınız. Ancak, LTV oranı% 80'i aşarsa, yani peşinat olarak evin değerinin% 20'sinden daha azını koyduğunuz anlamına gelirse, daha yüksek faiz oranları beklenir. Bu oranlar borç verenin size borç verme riskini artırır.
Ayrıca, LTV oranınız% 80'i aşarsa, büyük olasılıkla özel mortgage sigortası veya PMI için ödeme yaparsınız. Ödeyeceğiniz PMI miktarı kredi türünüze bağlıdır. Örneğin, Federal Konut İdaresi tarafından sigortalanan bazı krediler, hem kapanışta ödenen bir ön ipotek sigortası primi hem de kredinin ömrü için yıllık ipotek sigortası primi (MIP) gerektirir. FHA kredileri düşük, % 3, 5 peşinat gereksinimine sahipken, yıllık yüzde oranında hesaplanan borçlanma toplam maliyeti bu krediler için çok daha yüksek olma eğilimindedir.
Peşinatınız Tekliflerinizi Nasıl Etkiler?
Doğru evi aradığınızda, zaman çok önemlidir. Giriş seviyesi fiyat aralıklarındaki evler genellikle hızlı bir şekilde satılır ve teklif verirken en iyi ayağınızı öne çıkarmak istersiniz, çünkü muhtemelen rekabetiniz olacaktır. Piyasalar rekabetçi olduğunda ve satıcılar birden fazla teklif aldığında, büyük bir peşinat dahil olmak üzere alıcıların en iyi tekliflerini görmek isterler. Satıcının bakış açısından, daha fazla paraya sahip olan alıcılar daha çekici çünkü oyunda daha fazla cilde sahipler.
Daha yüksek peşinat ödemesi, bir satıcıya, kesin bir kredi onayı almak (ve kapanış tablosuna gitmek) için bir paranız olmadan elinizde yeterli para ve sağlam finansmana sahip olduğunuzu gösterebilir. Ayrıca, daha yüksek peşinat, satıcıların kapanış maliyetlerini ödemelerini veya fiyatın altında teklif vermelerini isteyen diğer teklifleri yenebilir. Büyük bir peşinat ödemesi olan birisinin böyle bir yardım istemesi olası değildir ve satıcıların, satın alma işlemini en az pazarlık yaparak görmek için para ve motivasyonu olan bir alıcıyla çalışma olasılığı daha yüksektir.
Düşük Peşinatlı Kredi Programları
Eski standart, ev sahiplerinin bir ev satın almak için% 20'ye ihtiyaç duymasıydı. Zaman değişti. Birçok homebuyer, özellikle ilk kez alıcılar, % 20 peşinat kaydetmedi. ABD konut piyasasında konut fiyatları yükseldikçe bu durum giderek daha da artmaktadır. Örneğin, Ulusal Emlak Komisyoncuları Birliği'ne göre, Ocak 2018'deki medyan mevcut ev fiyatı Ocak 2017'de 227.300 $ 'dan% 5.8 artışla 240.500 $' dır.
Aslında, NAR'ın 2017 Ev Alıcıları ve Satıcıları Profili'ne göre, evlerini finanse eden ev sahipleri satın alma fiyatının ortalama% 10'unu indirdi. Ankete göre, ilk kez finansman kullanan alıcılar genellikle satın alma fiyatının sadece% 5'ini düşürdüler.
% 20 peşinat ödeyemeyenler için, çeşitli ipotek türleri düşük peşinat seçeneği sunar.
Konvansiyonel krediler
Fannie Mae ve Freddie Mac programları (% 3 indirim)
ABD'nin çoğu ipotek alım satımı yapan devlet destekli işletmeler Fannie Mae ve Freddie Mac, güçlü kredili borçlular için sadece% 3 indirim gerektiriyor. Her iki program da, geleneksel olmayan bir kredi raporu oluşturarak kredi vermeyen bazı borçluları dikkate alacaktır - bu borçlular diğer yükümlülüklere ek olarak belirli borç / gelir ve kredi / değer oranı yönergelerini karşıladığı sürece. Fannie Mae'nin HomeReady ipotek programı, en az 620 kredi notuna sahip borçlular için% 97 LTV oranına izin verir. Freddie Mac'in Ev Olası Avantaj ipoteği, borçlular için% 97 LTV oranına sahiptir, ancak hak kazanmak için en az 660 kredi puanı gerektirir.
Bireysel borç verme programları (% 1 ila% 3 aşağı)
Pek çok kredi verenler Fannie Mae ve Freddie Mac'in programlarını sunar ve konvansiyonel bir kredi için peşinat yardımı yardımlarını ekler. Örneğin, Guild Mortgage% 1 indirim gerektirir ve düşük gelirli ve minimum 680 kredi puanına sahip borçlular için% 2 hediye sağlar. Wells Fargo'nun ilk Mortgage alan medyan gelir gereksinimi olmadan% 3 indirim sağlar. Bunlar birçok seçenekten sadece ikisidir. Peşinat gereksinimi düşük bir krediye ihtiyacınız varsa, seçmenleri daraltmanıza yardımcı olması için kredi verenlerden tekliflerini isteyin.
Jumbo kredileri (% 10 ila% 20 düşüş)
Jumbo kredileri, ev sahipleri için mevcut olan en yaygın uyumsuz konvansiyonel kredidir. Borç verenler, bir bölgenin federal hükümet tarafından belirlenen kredi limitini aşan jumbo krediler için farklı niteliklere sahip kurallara sahiptir. Jumbo borçluları borç veren için daha fazla risk sunduğundan, satın alma fiyatının% 10 ila% 20'sini düşürmeyi bekleyin. Kredi puanları 700 veya daha yüksek olan borçlular en iyi fiyatı alma eğilimindedir, ancak bazı kredi verenler en az 660 puan alan jumbo borçlularla çalışacaktır. ipoteğinizi geri ödeyen sorunlarla karşılaşırsınız.
Devlet Sigortalı Krediler
FHA kredileri (% 3, 5 düşüş)
Minimum 580 kredi puanınız varsa FHA kredilerine% 3, 5 kadar düşük bir tutar verebilirsiniz. FHA onaylı kredi verenler, geleneksel olmayan kredi geçmişine sahip borçluları, zamanında kira ödemeleriniz olduğu sürece dikkate alacaktır. son 12 ay içinde, diğer alacaklılara en fazla 30 günlük gecikmeli ödeme yapmadınız ve son 12 ay içinde tahsilat işlemi (istisna teşkil eden tıbbi faturalar) olmadı. Ayrıca, satın aldığınız mülk, ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı tarafından tek aileli ve kınamaklı evler için belirlenen mülk standartlarına uymalı ve FHA kredi limitleri dahilinde olmalıdır. FHA kredilerinin bir diğer yararı da, bir akraba veya arkadaşınızdan peşinat ödemenizin tamamına veya bir kısmına yönelik bir finansal hediye kullanabilmenizdir, üçüncü taraf kredisi değil, hediye olduğunu belirten belgeler sağlarsanız.
VA kredileri (% 0 düşüş)
ABD askerlik personeli, gazileri ve aileleri, ABD Gazi İşleri Bakanlığı tarafından desteklenen sıfır krediler için hak kazanabilirler. Diğer avantajlar, kapanış maliyetlerinde (satıcı tarafından ödenebilecek olan) bir sınır, aracı ücreti ve MIP içermemesidir. VA kredileri, vergi mükelleflerinin maliyetini dengelemeye yardımcı olan kredi tutarının bir yüzdesi olan “fonlama ücreti” gerektirir. Fonlama ücreti, askerlik hizmeti kategorinize ve kredi miktarınıza bağlı olarak değişir.
USDA kredileri (% 0 düşüş)
ABD Tarım Bakanlığı, ülke genelinde kırsal alanlardaki düşük gelirli alıcılar için ev sahipliğini mümkün kılmak için kredileri garanti etmektedir. Bu krediler, mülkler USDA'nın uygunluk kurallarına uyduğu sürece kalifiye borçlular için para gerektirmez.
Peşinat Yardım Programları
Eyaletinizdeki veya yerel konut otoritenizdeki özel programlar ilk kez satın alanlara yardım sunar. Bu programların birçoğu alıcıların gelirlerine veya finansal gereksinimlerine göre mevcuttur. Genellikle peşinat ödeneği şeklinde yardım sunan bu programlar, kapanış maliyetlerine de yardımcı olabilir. ABD Konut ve Kentsel Kalkınma Bakanlığı, ilk kez ev sahibi programlarını devletlere göre listeler. Size en yakın programı bulmak için eyaletinizi ve ardından “Ev Sahibi Yardımı” nı seçin.
Peşinat İçin Daha Fazla Tasarruf Etmenin 4 Yolu
Bir evde peşinat için para biriktirmek zor olabilir. İşte sizi oraya götürecek bazı ipuçları:
- Otomatik bir planla erken başlayın. Düzenli bir tasarruf veya acil durum fonu hesabına ek olarak, peşinatınız için özel bir tasarruf hesabı açın. Her ödeme döneminden veya düşmesinden sonra (finansal hediye, vergi iadesi, bonus veya miras gibi) peşinat fonunuza para yatırın ve bakiyenin zaman içinde büyümesini izleyin. Bu fona olabildiğince erken ve sıklıkla katkıda bulunmak, yolda kalmanıza yardımcı olacaktır. Harcamalarınızı azaltın. Ev sahipliği sizin için önemliyse, kablo ve TV servisi, yemek yeme, tatiller veya diğer gerekli olmayan giderler gibi gereksiz masrafları azaltın veya azaltın. Daha az harcama yaparak peşinatınıza daha fazla tasarruf edersiniz ve diğer borçları ödemek için ekstra paranız olur. Şimdi fedakarlık yapmak, ev sahibi olma hedeflerinize ulaşmak için uzun bir yol kat edebilir. Yüksek faizli borçları ödeyin. Kredi kartları veya yüksek faiz oranlı krediler kredinize zarar verebilir ve uzun vadede maliyetlidir. Önce bu hesapları ödemeye odaklanın, borcunuzu azaltmada bir kartopu etkisi göreceksiniz. Bu hesaplar ödendikten sonra, peşinat tasarruflarınıza aylık ödeme tutarlarını uygulayabilirsiniz. Ancak, bu hesapları kapatmayın; açık bir kredi limiti ve hesap geçmişi kaybettiğiniz için kredi puanınızı düşürebilir. Bunun yerine, bunları minimum düzeyde kullanın (bir restoranda gaz veya ara sıra akşam yemeği alın) ve bakiyeleri hemen ödeyin. Bu davranış, kredi ödeme geçmişinizi desteklemeye yardımcı olur ve kredi bürolarına ve borç verenlere sorumlu kullanım gösterir. İkinci bir iş bul. Birçok ilk alıcı, gelirlerini arttırırlarsa çok daha hızlı tasarruf edebileceklerini düşünüyorlar. Evden yapılacak yan konserleri bulmak veya sezonluk bir perakende işi yapmak, peşinat tasarruflarınızı artırmanıza yardımcı olabilir. Bir ev satın almadan önce altı ay veya bir yıl geçici olarak çalışsanız bile, ek gelir, uygun bir peşinat için ihtiyacınız olan destek olabilir.
Alt çizgi
Peşinat için çok fazla para biriktirmediyseniz, bir ev satın almak imkansız değildir. Doğru borç veren ve kredi türü için alışveriş yapmak kritik bir adımdır. Daha düşük peşinatla, PMI'nin yanı sıra daha yüksek kredi ücretleri ve faiz oranları ödemeyi bekleyin. Ayrıca, eyaletiniz veya şehriniz tarafından sunulan peşinat yardım programlarından da yararlanmayı unutmayın. Birisi peşinatınıza mali bir hediye teklif ederse, bunun kredi olamayacağını anladığından emin olun. Son olarak, peşinat için tasarruf etmenin bir kısayolu yoktur: Zaman, disiplin ve çaba gerektirir. Ama sonuç - kendi evinizi satın almak - hem finansal hem de kişisel olarak ödüllendirici olabilir.
Okumaya devam et:
Ultimate Mortgage Kılavuzu
Bir Mortgage İçin Nasıl Ön Onay Alınabilir?
En İyi İpotek Nasıl Seçilir
İlk kez ev sahiplerinin kaçınması gereken 11 hata
Mortgage Sigortası Nedir ve Seçeneklerim Nelerdir?
Kapanış Maliyetleri Nelerdir?
En İyi İpotek Oranı Nasıl Alınır
Ana Kredi Veren Türleri Nelerdir?