İçindekiler
- HOA'lardaki Büyüme
- HOA'larla İlgili Yerel Yasaları Öğrenin
- HOA'nın Kurulması
- HOA'yı koruyun
- Sağlıklı Finansal Kayıtlar Tutun
- Ev Sahiplerini Bilgilendirin
- Şikayetlerin Takibi
- Ev Sahibi Topluluk Toplantıları
- Alt çizgi
Ev Sahibi Dernekleri (HOA'lar) güvenlik ve güvenlik, mülk bakımının eksikliği, yerel sıkıntılar veya yerel yönetim tarafından ilgilenilmeyen hizmetlerin sağlanması gibi tüm toplumu etkileyen sorunları yönetir. HOA'lar aynı zamanda ev sahipleri üzerinde sahip oldukları güç nedeniyle büyük bir çatışma kaynağı olabilir.
HOA'lar genellikle yeni bir topluluk kurulduğunda geliştiriciler tarafından oluşturulur. Birçok toplulukta mülk edinme koşulu olarak, alıcılar HOA'ya katılmalıdır. Sonuç olarak, birçok kişi, ne olduklarını veya nasıl çalıştıklarını gerçekten anlamadan, sadece belirli bir eve aşık oldukları için HOA'lara katılmaya başlar.
HOA'lardaki Büyüme
Ev sahibi dernekleri (HOA) gittikçe yaygınlaşmaktadır. Kat mülkiyeti, ev sahibi dernekleri ve kooperatifler kamu politikası profesörü Robert H. Nelson'ın oluşumundaki bu patlayıcı büyüme ile ilgili şunları ifade ediyor:
1970'e kadar yakın zamanda ABD konutlarının sadece% 1'ini temsil ediyordu. Bununla birlikte, 2010 itibariyle, 60 milyondan fazla Amerikalı, ABD nüfusunun% 20'sini barındıran 300.000'den fazla topluluk derneği vardı… 1980 ve 2000 yılları arasında, ABD'deki yeni konutların yarısı, bir topluluk derneği.
HOA'larla İlgili Yerel Yasaları Öğrenin
Devlet mülkiyet kodları, bir ev sahibi birliğinin kurulması için yasal yönergeleri ortaya koymaktadır. Örneğin, Teksas'ta mülkiyet kodu bölümü 204, bir mülk sahipleri derneğinin (POA) oluşturulması için dilekçe vermek üzere üç kişilik bir komitenin oluşturulması gerektiğini söylüyor. Komite, zorunlu üyeliğe sahip bir POA oluşturmak niyetinde olduğunu yazılı olarak yazılı olarak bildirmelidir. Bir alt bölümdeki tüm kayıt sahiplerine bildirimde bulunulmalı ve mülkün en az% 60'ının sahipleri bir yıl içinde dilekçeyi imzalamalı ve onaylamalıdır. POA bulunduğunda, alt bölümün mülkünün en az% 75'inin sahiplerinin onayını gerektiren ayrı bir dilekçe süreci ile kısıtlamalar oluşturabilir.
HOA'nın Kurulması
Bir HOA oluşturma süreci, HOA'nın bulunduğu yere bağlıdır, ancak muhtemelen aşağıdaki adımlar gerekecektir.
- LLC veya kar amacı gütmeyen bir şirket kurarak bir iş yapısı oluşturma HOA'nın nasıl çalışacağını ve ev sahiplerinin hangi kurallara uyması gerektiğini açıklayan sözleşmeler, koşullar ve kısıtlamalar (CC & R'ler) oluşturma CC & R'leri gelecekte değiştirmek için bir prosedür oluşturma Topluluk sakinleri için anlaşılması kolay bir dil Ana sözleşmeler ve tüzükler (toplantı sıklığını, oy kullanma kurallarını, HOA liderlerinin seçimini ve diğer işletim prosedürlerini özetleyen) gibi idari belgeleri hazırlamak Nitelikli memurları / yönetim kurulu üyelerini seçmek örneğin, kitap tutmayı ve parayı nasıl yöneteceğinizi anlamak için)
Eğer HOA'yı kuranlar emlak hukukunda uzman değilse, HOA uzmanlığı ile bir avukat tutmak bu aşamada sağlıklı bir karar olacaktır. HOA, zorlandıkları ve yasal olmadığı tespit edildiğinde kurallarını uygulayamayacaktır. İyi bir avukat aynı zamanda, HOA liderlerinin dernek faaliyete geçtikten sonra hukuki sorunlardan kaçınmak için adil barınma yasaları gibi dikkat etmesi gereken kilit hususlara dikkat çekebilir. Federal, eyalet ve yerel yönetim düzenlemeleri HOA kurallarına göre önceliklidir.
(İlgili okuma için bakınız: Doğru Avukat Nasıl Seçilir .)
HOA'yı koruyun
Memurlar ve yönetim kurulu HOA'yı idare ve denetlemekten sorumludur. Bu yüksek sorumluluk düzeyi ile birlikte yüksek bir risk seviyesi de ortaya çıkmaktadır. Bir ev sahibi dava açmaya karar verirse, HOA'nın kendisini korumaya ihtiyacı vardır.
Bir ev sahibi neden dava açabilir? California, Elk Grove'da bir sakin, HOA'ya mahalle park kurallarında önerilen değişiklikler nedeniyle dava açtı. Houston, Teksaslı bir adam HOA'ya dava açtı çünkü bölgedeki yüksek suç oranına rağmen hırsız barlarını evinden çıkarmasını istedi. Adil bir konut organizasyonu, çocukların binada yaşamasına izin vermeyi reddettiği için Florida'da bir kat mülkiyeti derneğine dava açtı. Bir yönetim kurulu üyesine HOA sakinlerine karşı olan görevini ihlal ettiği gerekçesiyle dava açılabilir ve şahsen sorumlu tutulabilir.
Yöneticiler ve memurlar sigortası, HOA çalıştıran kişilere mali koruma sağlar. Hem yasal savunma maliyetlerini hem de zararları kapsar. Ancak, kasıtlı suiistimali kapsamaz. Bir müdür, memur veya mülk yöneticisi HOA fonlarını zimmetine geçirirse, çalışan hırsızlığı sigortası derneği koruyabilir.
Sağlıklı Finansal Kayıtlar Tutun
Bir HOA'nın çalışması için paraya ihtiyacı vardır ve bu para toplumun sakinlerinden gelir. Paranın bir kısmı HOA'nın idaresini finanse eder (örneğin, hukuk, muhasebe ve yönetim hizmetleri), ancak paranın çoğu ortak alanların bakımına doğru gider. Peyzaj hizmetleri, havuz bakımı ve hatta çöp toplama için ödeme yapabilir. Paranın bir kısmı her ay harcanır ve geri kalanı bir rezerv fonunda ayrılır. Bazen, HOA'nın rezerv fonundan ödenemeyen büyük bir masraf ortaya çıkar. Bu durumda HOA, konut sakinlerinden özel değerlendirme adı verilen ek bir ücret ödemelerini isteyecektir.
Yeni bir HOA'nın bir fon analizi yapması ve her bir mülkün sahibinden aylık aidatlarda ne kadar tahsil edileceğini belirlemek için bir bütçe oluşturması gerekecektir. Analiz, topluluk üyeleri tarafından hangi masrafların ödeneceğine, ne kadar tutacağına, rezerv fonuna ne kadar tahsis edileceğine ve her bir mukim tarafından sahip olunan mülkiyetin yüzdesine dayanmaktadır. Ayrıca, rezerv fonu HOA'yı finansal olarak sağlam tutmak için yönetilmeli ve yatırılmalıdır (örneğin fonun değeri enflasyona karşı korunmalıdır).
Ev Sahiplerini Bilgilendirin
Aidat ödeyen ve HOA'nın kararlarından etkilenen topluluk üyeleri olarak, bölge sakinleri HOA'nın faaliyetleri ve toplumu etkileyen konular hakkında bilgilendirilmelidir. HOA'lar düzenli toplantılar yapmalı ve konut sakinlerini herkesin katılma fırsatı olduğunu yeterince önceden bilgilendirmelidir. Ayrıca yöneticiler ve memurlar için seçimler yapmalı ve herkesin oy kullanma şansı bulmalıdır. Bir topluluk bülteni, e-posta ve / veya web sitesi de ev sahiplerinin döngüde kalmasına yardımcı olabilir.
HOA görevlileri ve yöneticileri, faaliyetlerinin, örneğin toplum toplantılarından dakikalar gibi ayrıntılı kayıtlarını tutmalıdır. Dernekler, önemli finansal bilgileri topluluk üyelerine düzenli olarak açıklamalıdır. Üyeler, HOA kayıtlarını görüntüleme haklarının farkında olmalı ve talep üzerine erişim hakkı kazanmalıdır.
(Daha fazla bilgi için, bkz. Condo Board'unuzla başa çıkmak .)
Şikayetlerin Takibi
HOA'lar kural tabanlı topluluklardır, bu nedenle zaman zaman topluluk üyelerinin ihlal ettiği kuralları uygulamak zorundadırlar. HOA'lar ayrıca sakinlerden sevmedikleri mevcut kurallar veya devam eden bir sorunu çözmek için eklenmesi gereken kurallar hakkında şikayetleri ele almalıdır.
HOA'lar kuralları hızlı ve tutarlı bir şekilde uygulamalıdır. Uymayı reddeden ev sahipleri para cezasına çarptırılmalıdır. Bir ev sahibi uymayı reddederse, HOA'nın hesabı koleksiyonlara göndermesi veya ev sahibine dava açması gerekebilir. HOA'lar seçici uygulamalardan kaçınmalıdır; başka bir deyişle, HOA liderleriyle veya arkadaş oldukları topluluk sakinleriyle favori oynamamalıdır. Taraflı davranışlar bir davaya yol açabilir.
Profesyonel bir yönetim şirketi işe almak, bir HOA yetkilileri ve yöneticileri üzerindeki yükü azaltabilir ve HOA liderleri ile toplumun diğer üyeleri arasındaki olası bir çatışma kaynağını ortadan kaldırabilir. Yönetim şirketi, idari işlerin çoğunu devralabilir ve kuralların uygulanması ve aidatların toplanması gibi tatsızlıklarla başa çıkabilir. Ayrıca, toplumun sorunsuz çalışmasını sağlamak ve deneyimsiz memurların ve yöneticilerin yapabileceği hatalardan kaçınmak için mülk yönetimindeki uzmanlığını kullanabilir. Bununla birlikte, profesyonel yönetim paraya mal olur, bu da ev sahiplerinin aylık HOA ücretlerinin daha yüksek olacağı anlamına gelir.
Kural uygulama için en kötü senaryo, bir ev sahibinin aidat ödememesi veya özel değerlendirmeler için mülkünü öngörmeyi içerir. Bu aşırı önlem, ev sahibi ve HOA arasında tartışmalı bir durum yaratabilir. Haciz de mahalledeki diğer sakinler için iyi olmayan mülk değerlerini düşürür.
Ev Sahibi Topluluk Toplantıları
HOA'lar kesinlikle iş hakkında olabilir, ancak olmak zorunda değiller. Ara sıra eğlenceli bir etkinlik, HOA üyelerinin birbirlerini sadece bir HOA toplantısının potansiyel olarak çekişmeli ortamında değil, dostça, sosyal bir temelde tanımalarını sağlar. Komşular birbirlerini kişisel olarak tanıyorlarsa, topluluk yaşamak için daha keyifli bir yer olabilir ve çatışmaların çözülmesi daha kolay olabilir.
Alt çizgi
Bir ev sahibi birliğinin oluşturulması ve yönetilmesi, önemli sorumlulukları ve önemli sonuçları olan büyük bir görevdir. Bir HOA'da mülk satın almayı düşünüyorsanız, satın almadan önce neler aldığınızı anlayın.
(Daha fazla okumak için bakınız: Ev Sahipleri Birlikleri Hakkında Bilmeniz Gereken 9 Şey .)