İpotek Almak ve Yatırım Amaçlı Gayrimenkullere Nakit Ödeme: Genel Bakış
Konut kazası Amerikan mortgage piyasasını tamamen yeniden yapılandırdı. Bu gelişmenin bir kısmı ipotek temin etme konusunda daha sıkı kısıtlamalar içeriyor ve bununla birlikte satışa sunulan çok sayıda yeni ev de var. Bu da bazı yatırımcıların yatırım ve kiralama amacıyla ikinci mülk satın almalarına izin verdi.
Gayrimenkul yatırımlarını ve bunlara nasıl yaklaşılacağını düşünürken iki büyük düşünce okulu vardır: Biri ikinci bir ev için tüm nakit ödemenin daha akıllı olduğuna inanırken, diğer tarafta ikinci, hatta üçüncü veya dördüncü olarak kaldıraç mülkiyet - çok daha kazançlı. Her ikisi için de durumları aşağıda bulabilirsiniz.
Önemli Çıkarımlar
- Kaldıraçlı bir yatırımcı, bir nakit alıcı sınırlı olabileceği gibi, üç veya dört mülkle oldukça kâr edebilir. Nakit yatırımcılar, ipotek sürecini beklemek yerine iyi bir fırsat olduğunda hızlı bir şekilde satın alabilirler.Tüm ipotek veya nakit ile mülk satın almak olsun, her biri önemli miktarda harcanabilir gelir gerektirir.
İpotek Almak
Bu tartışma çevrimiçi olarak yoğun bir şekilde ele alınmakta ve çeşitli finansal haber siteleri ve bloglar, kaldıraçlı olmanın yatırım amaçlı gayrimenkul satın alırken daha anlamlı olduğunu belirtmektedir. Örneğin, BiggerPockets.com'dan Ali Boone, bu tür yatırımlardan yararlanırken getirilerin daha yüksek olduğunu ve risklerin daha düşük olduğunu savunuyor. Bunun arkasındaki mantık, mülkün değeri artarsa, bir yatırımcının daha az indirmiş olması, ancak orijinal sermayesinden çok daha fazlasını alabilmesidir.
Örneğin, 500.000 $ 'lık bir eve% 15 indirdiğinizi varsayalım. İlk yatırımınız 75.000 dolar olacaktır. İki yıl sonra, bu ev değeri 650.000 dolara çıkarsa, ilk 75.000 dolardan çok daha fazlasını satabilir ve alabilirsiniz. Bu senaryoda, 75.000 $ 'lık ana yatırımın yanı sıra 75.000 $' lık ilave yatırım getirilir. Bu durumda, nakit satın alan bir yatırımcının bu durumda olduğundan çok daha az risk altında olsaydınız, ancak yine de önemli bir kâr elde edersiniz.
Bu formülü ve stratejiyi üç veya dört mülkle çarpın ve bilgili yatırımcı oldukça kâr edebilir. Kaldıraçlı bir yatırımcı, bu tür durumlarda nakit satın alma emsalinden daha fazla fırsata sahiptir. Nakit alıcılar çoğu zaman yatırım için mevcut olan paranın çoğuyla doğrudan bir ev satın alacaklardır. Buna karşın, kaldıraçlı bir yatırımcı, bu paranın birkaç farklı mülke dağıtılmasını çeşitlendirebilir, böylece uzun vadede geri dönüş oranını artırabilir.
Kaldıraç Olmanın Riskleri
Her tür yatırımın üstlenilmesi, özellikle konut piyasasındaki belirsizlikler ile uğraşırken doğal bir risk taşır. Her şeyden önce, yatırım amaçlı gayrimenkuller arasında paranın çeşitlendirilmesi, sadece iyi bilgilendirilmiş bir yatırımcı tarafından ciddiye alınması gereken bir yaklaşımdır. Mevcut ekonomik koşulların, genel olarak konut piyasasının genel sağlığının ve özel olarak satın aldığınız alanın keskin bir şekilde anlaşılması gerekmektedir.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak için kredi almanın çeşitli avantajları olsa da, işler ters gidebilir. Her kiralık mülkün keskin bir şekilde değer kaybettiğini varsayalım. Kaldıraçlı yatırımcı, şimdiye kadar bıraktığından çok daha fazla borçludur. Piyasayı az da olsa yanlış yönlendirirseniz, özellikle portföyünüzdeki birkaç mülkle büyük ölçüde kaybedebilirsiniz.
Buradaki bir fayda, bankanın kesinlikle sizden daha fazla kaybedeceğine rağmen, kredi puanınız ciddi şekilde etkilenebilir. Önemli getiriler potansiyeli bu tür stratejileri çeker, ancak buna dahil olan tüm riskler için açık bir şekilde ele alınmalıdır. Bu strateji, elbette, ipotek sürecinden (birçok durumda, birkaç kez) geçmenizi de gerektirecektir, bu da dikkate alınması gereken başka bir şeydir.
Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller İçin Nakit Ödeme
Nakit yatırımcılar, tüm ipotek başvuru sürecini ortadan kaldırabilir ve bir fırsat görürlerse hızlı bir yatırım yapabilirler ki bu oldukça avantajlıdır. Bir mülk için nakit ödeme yapmanın bir başka yararı da faiz ödemek zorunda olmamanızdır. Faiz oranları şu anki kadar düşük olsa bile, uzun vadede her türlü faizi ödemek her zamankinden daha pahalı olacaktır.
Fonu olan birçok yatırımcı için, özellikle pazarın önümüzdeki birkaç yıl içinde büyük ölçüde yükseleceğine inanıyorsanız, nakit ile mülk satın almak mantıklıdır.
Örneğin, 400.000 dolar karşılığında bir ev satın aldığınız ve anın satmanın doğru olduğunu görene kadar üzerinde oturduğunuzu varsayalım. Eğer bir yükseliş konusunda haklıysanız ve ev 500.000 $ değerinde değer kazanırsa, banka faiz ödemelerini veya bir ipotekte ödünç aldığınız tutarı ödemeyi düşünmek zorunda kalmadan, yatırımcıya 100.000 $ doğrudan bir kazanç sağlar. Bir evde% 100 özsermayeye sahip olmak, bir yatırımcının ihtiyaç duyulması halinde gelecekte kendisine karşı bir kredi almasını kolaylaştırır. Nakit olarak bir ev satın almak, yatırımcı için anında nakit akışı yaratabilir.
Bazı yatırımcılar mülkleriyle hareketli gelir yaratmaya çalışırlar ve doğru tipte kiracılar bunu sağlayabilir.
İpotekli veya nakitle gayrimenkul satın almak, hem önemli miktarda harcanabilir yatırım geliri gerektirir.
Özel Hususlar: Nakit Ödeme Riskleri
Tüm varlıklarınızı tek bir yatırımda bağlamak son derece risklidir. Bu yaklaşım uzun vadede sınırlı miktarda parası olan yatırımcı için en iyi strateji olmayabilir.
Bir ev değer olarak artabilir, ancak aynı derecede hızlı bir şekilde amortismana uğrayabilir ve kaybettiğiniz para açıkça görülecektir. Çeşitlendirme, yatırımın temel emirlerinden biridir. Bir varlık sınıfındaki varlıkların çoğunun bağlanması büyük kayıp sağlayabilir. Bir varlık sınıfına yüz binlerce dolar koymak, bir satıcı oluncaya kadar likiditenizi de bağlar.
Temel Farklılıklar
Her iki strateji de farklı yatırımcılar için avantajlar sunmaktadır. Dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta, her iki stratejinin de önemli miktarda harcanabilir yatırım geliri gerektirmesidir. Yatırımlarını çeşitli mülklere dağıtan kaldıraçlı alıcıların bile, tüm bu mülklerin amortisman riskini üstlenmesi gerekecektir. Ayrıca, nakit için yeni bir ev satın alırken, emeklilik tasarruflarını veya acil durum fonunuzu kullanmayın.
Yatırım yapmaya hazır büyük miktarda paraya sahip yatırımcı için, risk eğilimi burada kararın yönünü gerçekten yönlendirecek olan şeydir. Yatırım amaçlı gayrimenkullerdeki kaldıraçlı pozisyonlar şüphesiz daha yüksek getiri sağlayacaktır, ancak hala özkaynak ve getiri arayan daha az ilgili veya güvercin yatırımcı için nakit satın alma daha iyi bir seçenek olabilir. (İlgili okumalar için bkz. "Bir Sonraki Eviniz İçin Tüm Nakitleri Ödemeli misiniz?")