28 Mart 2018 itibarıyla, Bankrate.com'un borç veren araştırması, ipotek oranlarının 30 yıllık sabit için% 4.30, 15 yıllık sabit için% 3.72 ve 5/1 ayarlanabilir bir sabitlikte ilk beş yıl için% 4.05 olduğunu bildirdi. oranı ipotek (ARM). Bunlar ulusal ortalamalardır; ipotek oranları konuma göre değişir ve kredi puanınıza bağlıdır.
Dolayısıyla, sabit faizli bir ipotek veya bir ARM'nin bugünün pazarında en iyi seçim olup olmadığına karar vermenin ilk adımı, kredi puanınız, geliriniz göz önüne alındığında hangi oran için hak kazandığınızı ve hangi kredi koşullarının sizin için anlamlı olduğunu öğrenmek için çeşitli borç verenlerle konuşmaktır., borçlar, peşinat ve karşılayabileceğiniz aylık ödeme.
Hangi oran ve vadeli borç vericilerin size yayılacağını öğrendikten sonra, sabit faizli ipotek ve ARM arasında nasıl seçim yapabilirsiniz? Bu faktörleri göz önünde bulundurun.
Sabit ve ARM: Aylık Ödeme Farkı
Borçlandırdığınız her 100.000 ABD Doları için, yukarıda listelenen ulusal ortalama faiz oranlarından her bir ana ipotek türü için ayda ödeyeceğiniz tutar:
- 30 yıllık sabit oranlı ipotek: 495 $
- 15 yıllık sabit oranlı ipotek: 726 $
- 5/1 ayarlanabilir faizli mortgage: İlk 60 ay için 480 $
Sadece aylık ödemeye bakıldığında, ayarlanabilir faizli ipotek daha iyi bir seçim olabilir gibi görünüyor. Aylık 15 $ ile en ucuz seçenek. İpoteğiniz ne kadar büyük olursa, aylık tasarruf da o kadar büyük olur. Yarım milyon borç alıyorsanız, ayarlanabilir bir ücretle ayda 73 $ tasarruf edersiniz.
Bu fark bir ARM ile ilişkili ek riskleri üstlenebilecek kadar büyük mü?
Ayarlanabilir Faizli Mortgage Türleri
ARM'ler birçok tipte gelir. En popüler olan bir hibrit ARM'dir ve bunlardan en popüler seçenek 5/1 ARM, ardından 3/1, 7/1 ve 10/1 ARM'dir.
Hibrit ARM'lerin işleyişi şöyledir: Örneğin, 5/1 ARM, ilk beş yıl için giriş dönemi olarak adlandırılan sabit bir faiz oranına sahiptir. Bundan sonra, faiz oranı kredi vadesinin geri kalanı için yılda bir kez ayarlanır (örneğin 25 yıl daha). 3/3 ve 5/5 ARM gibi yılda bir kereden daha az sıklıkta ayarlanan ARM'ler vardır, ancak bunların gelmesi zor olabilir. İlk dönem ne kadar uzun olursa, ARM'nin faiz oranı ile sabit faizli ipotek faiz oranı arasındaki fark o kadar küçük olacaktır.
Amerika Birleşik Devletleri'nde, çoğu ARM için faiz oranı ABD Hazine oranına dayanmaktadır, ancak ARM'lerin yaklaşık% 20'si Londra Bankalararası Teklif Oranına (LIBOR) dayanmaktadır. Hazine oranları şu anda çok düşük, bu yüzden şimdi bir ARM çıkarırsanız, ARM'nin tanıtım dönemi sona erdiğinde faiz oranınızın artma şansı yüksektir. Federal Rezerv Mart ayında bir kez faiz artırdı ve 2018'de bunu iki kez daha artırması bekleniyor, her artış% 0.25'tir.
Risk Toleransı ve Gelecek Planları
Sabit oranlı bir ipotek çıkardığınızda, kapanış evraklarınızı imzalamadan önce ipotek ödemeniz olduğu sürece ipotek ödemenizin her ay ne kadar olacağını bilirsiniz. Birçok insan bu istikrara değer verir.
ARM'ler faiz oranı riskine veya faiz oranının değişme ihtimaline tabidir. İlk dönemden sonra, bu tür ipoteklerin faiz oranı mevcut piyasa koşullarını yansıtacak şekilde ayarlanır. Bir ARM'nin tanıtım döneminden sonra sıfırlandığında faiz oranının ne olacağını nasıl bilebilirsiniz?
Belirli bir ARM'nin (faiz oranı sınırı yapısı adı verilen) ayrıntıları, aylık ödemenizin ne kadar yüksek olabileceğini size söyler. Örneğin, 5/1 ARM, 2-2-6 kapak yapısına sahip olabilir, yani altı yılda (beş yıllık tanıtım döneminin sona ermesinden sonra), faiz oranı sonraki yıllarda% 2 artabilir. faiz oranı yılda% 2 oranında artabilir ve toplam faiz oranı artışı kredi ömrü boyunca hiçbir zaman% 6'dan fazla olamaz.
Tanıtım oranınız% 4 olsaydı, ilk beş yıl için faiz oranınız% 4 olurdu. Altıncı yılda, bir yıllık ABD Hazine oranına bağlı olarak% 2 kadar artabilir, bu nedenle oranınız% 6'ya kadar çıkabilir. Yedi yılda oranınız% 2 daha artabilir, % 8'e yükselebilir ve sekizinci yılda oranınız tekrar% 2 artabilir ve bu da oranınızı% 10 artırabilir. Bu noktada, % 6 tavana ulaşmış olacaksınız; oranınız asla% 10'un üzerine çıkmaz.
Sınır, riskinizi bir miktar azaltırken, 200.000 dolarlık 30 yıllık bir ipotekte% 4 faiz ve% 10 faiz arasındaki fark, yaklaşık 955 dolar ve aylık yaklaşık 1.755 dolarlık bir ödemedir. Kendinize, sekiz ila 30 yaşları için ayda 800 $ 'lık en kötü durum senaryosunun yaşayabileceğiniz bir şey olup olmadığını sormalısınız.
Hızınızın bu yüksekliğe göre ayarlanıp ayarlanmadığı, ARM'nin endeks oranına bağlıdır. ARM'niz bir yıllık Hazine oranına endekslenmişse ve bu oran altıncı yılda birinci yılla aynı ise, faiz oranınız altıncı yılda artmayacaktır. Ancak, Hazine oranı% 3 artarsa, altıncı yılda faiz oranınız% 2'den fazla artmaz.
ARM alan insanlar genellikle aşağıdaki olaylardan birinin gerçekleşeceğini düşünür:
- Kredi sıfırlanmadan evi satacaklar.
- Krediler sıfırlanmadan gelirleri artacaktır.
- Kredi sıfırlanmadan önce yeniden finanse edebilecekler.
- Faiz oranları sabit kalacak ya da düşecek, böylece kredi sıfırlandığında giriş oranına benzer bir oran verecektir.
FHA KOLLARI
Federal Konut İdaresi (FHA), borç vericilerin hak kazanmak için daha yumuşak gereklilikleri olan borçlulara teklif etmelerine olanak tanıyan ayarlanabilir faizli ipotek teminatlarını garanti eder. FHA, 1 yıllık ARM'ler ve 3-, 5-, 7- ve 10 yıllık hibrid ARM'ler sunar. 1 yıllık ve 3 yıllık versiyonlardaki faiz oranı, tanıtım döneminden sonra yılda% 1'den fazla veya kredinin ömrü boyunca% 5'ten fazla artamaz. 5-, 7- ve 10 yıllık ARM'lerin faiz oranı, giriş döneminden sonra yılda% 2'den fazla artamaz ve ömür boyu sınırı% 6'dır.
Tüm FHA ipotekleri gibi, bir FHA ARM daha yumuşak niteliklere sahip olsa da, borçluların kredi tutarının% 1, 75'i (genellikle krediye devredilir) olarak açık bir ipotek sigortası primi ödemesini gerektirir ve sonuç). Ayrıca, maliyeti kredi sürenize ve peşinatınıza bağlı olarak aylık bir ipotek sigortası prim ödemesi gerekir. Örneğin, FHA'nın gerekli minimum peşinat ödemesini% 3, 5 yaparsanız ve 30 yıllık bir kredi alırsanız, krediyi tam olarak ödeyinceye kadar mortgage sigortasında her yıl ödenmemiş kredi bakiyesinin% 0, 85'ini ödersiniz. Bu tutar 12'ye bölünür ve aylık ödemenize eklenir. 200.000 $ 'lık bir krediyle, ön ödeme size 3.500 $' a mal olur ve aylık ipotek sigortası primleri ilk yıl için ayda 142 $ 'a mal olur ve bundan sonra yavaş yavaş düşer. Bu maliyetler, hem kısa hem de uzun vadede bir ev sahibi olma maliyetini arttırır ve daha az ekonomik hale getirebilir.
Sabit Faizli Kredi ile ARM arasında Seçim Yapma
Artık ARM'lerin sabit faizli kredilerle nasıl karşılaştırıldığını bildiğinize göre, hangisinin durumunuz için en anlamlı olduğuna nasıl karar veriyorsunuz?
Homer Glen, Ill., Chicago'nun hemen dışındaki bir kredi memuru olan Sean O. McGeehan bu şekilde ağırlıyor. “Müşterilerimizin çoğu sabit oran grubuna giriyor. Geleneksel olarak bir kınamak veya tek aile evi satın alan ve gelecek planlarını bilmeyen ilk kez ev sahipleri. ”Diyor. “Eğer çocuk sahibi olurlarsa ve uzun vadede orada kalmaları gerekiyorsa, sabit bir oran onlara ipotek ödemelerinde kesinlik ve istikrar sağlayacaktır.”
Faiz oranlarının neredeyse hiçbir yere sahip olmadığı, ancak bugünün piyasasında yükseldiği için, çoğu ev sahibi, bir ARM riskini almakla ilgilenmiyor.
Absolute Mortgage ile ipotek danışmanı Lauren Abrams, "Mevcut düşük faiz oranı ortamı nedeniyle, 30 yıllık sabit kredi seçeneğini, ilk altı ev sahibi için son altı artı yılda% 90 oranında kullanıyorum" diyor. San Ramon, Kaliforniya'da bankacılık.
Ancak, alıcının mülkle ilgili uzun vadeli planları hakkında bir konuşma yapmak önemlidir. Çoğu durumda, alıcılar bu planların ne olacağını bilmiyor veya tahmin edemiyorlar ”diyor. “Müşteriler bazen bunun sadece bir başlangıç evi olduğu konusunda ısrar ediyorlar ve üç ila beş yıldan fazla bir süre içinde olmayacaklar.” Deneyiminde, boşanma, iş transferi varsa bu zaman çerçevesi aslında bir yıl kadar kısa olabilir, evlilik ya da çocuklar, ancak bu zaman dilimi de 10 yıldan daha uzun sürebilir.
Daha kısa bir süre evde olacaklarını ve bir ARM kullanmak istediklerini düşünen borçlular, halen daha yüksek bir potansiyel ödemeyi karşılamak için faiz getiren bir hesaptaki aylık tasarrufları engelleyerek risklerini azaltabilirler. oranı ayarlandığında ev. Ancak “gerçekte ev sahipleri genellikle bu paradan tasarruf etmeyecekler” diyor Abrams.
İpoteği ne kadar süreyle taşıyacaklarına dair bir planı olan ve daha sonra potansiyel olarak daha yüksek ödemeler yapabilen varlıklı müşteriler ve yatırımcıların, bir ARM'nin çekiciliğini görme olasılığı ve tanıtım oranından yararlanma olasılığı daha yüksektir.
Alt çizgi
CoreLogic ve Freddie Mac verilerine göre, Ağustos 2017'de borçluların% 10'undan daha azı ARM'leri seçiyordu.