Federal Konut İdaresi (FHA) kredisiyle bir ev satın alımını finanse etmek isteyen ev sahipleri bazen kötü bir sürpriz alırlar: FHA gereksinimlerini karşılamadığı için belirli bir mülk satın almasına izin verilmeyecektir. Bu gereksinimler neden var, bunlar nedir ve alıcılar istedikleri evleri satın alabilmeleri için düzeltilebilirler mi?
FHA Neden Minimum Mülkiyet Standartlarını Belirliyor
Bir ev sahibi ipotek aldığında, tesis kredi için teminat görevi görür. Başka bir deyişle, borçlu ipotek ödemelerini yapmayı durdurursa, ipotek borç veren sonunda evi rehin alacak ve mülkiyeti alacaktır. Borç veren daha sonra krediye borçlu olduğu paranın çoğunu mümkün olduğunca geri almak için evi satar. Haciz sürecinin 6 aşaması vardır.
Mülkün asgari standartları karşılaması, borç vereni korur. Bu, borç verenin eline geçmesi gerektiğinde mülkün daha kolay satılması ve daha yüksek bir fiyat verilmesi gerektiği anlamına gelir. Aynı zamanda, bu gereksinim borçluyu korur: Bu, başlangıçtan itibaren yıkıcı onarım faturaları ile yükümlü olmayacağı ve temel olarak sağlam bir yerle, borçlunun zor finansal zamanlarda ödeme yapmaya daha fazla teşvik ettiği anlamına gelir. ev tutmak için.
Minimum Mülkiyet Standartları Nelerdir?
ABD Konut ve Kentsel Kalkınma Bakanlığı'na (HUD) göre FHA, kredi ürünleriyle finanse edilen mülklerin aşağıdaki minimum standartları karşılamasını şart koşmaktadır:
- Güvenlik: Ev, yolcuların sağlığını ve güvenliğini korumalıdır. Güvenlik: Ev, mülkün güvenliğini korumalıdır. Sağlamlık: Mülkün yapısal bütünlüğünü etkileyen fiziksel eksiklikleri veya koşulları olmamalıdır.
HUD daha sonra mülkün bu şartları yerine getirmek için yerine getirmesi gereken koşulları açıklar. Bir değerleme uzmanı, gerekli mülk değerlendirmesi sırasında mülkün durumunu gözlemleyecek ve sonuçları FHA'nın değerlendirme formunda rapor edecektir. Mülk değerlendirmeleri, alıcıların bir anlaşmaya varmadan önce yerine getirdiği birçok gereksinimden biridir.
Tek aileli müstakil evler için değerleme uzmanının Tekdüze Konut Değerleme Raporu adı verilen bir form kullanması gerekmektedir. Form, değerleme uzmanından mülkün kat sayısı, inşa edildiği yıl, kare çekimler, oda sayısı ve konum gibi temel özelliklerini tanımlamasını ister. Değerleme Uzmanının ayrıca "mülkün durumunu (gerekli onarımlar, bozulma, yenileme, tadilat vb. Dahil) tanımlamasını" ve "Yaşanabilirliği, sağlamlığı veya yapısal bütünlüğünü etkileyen herhangi bir fiziksel eksiklik veya olumsuz koşul var mı?" özellikler?" Kat mülkiyeti birim değerlendirme formu benzerdir, ancak ortak alanlar, ev sahipleri birliği, mülk sahibi tarafından kullanılan birimlerin sayısı vb. Hakkında kınama özel sorular vardır.
FHA, evin güvenliğini, güvenliğini veya sağlamlığını etkilemezlerse kozmetik veya küçük kusurların, ertelenmiş bakımın ve normal aşınmanın onarılmasını gerektirmez. FHA, bu tür sorunların örneklerinin aşağıdakileri içerdiğini ancak bunlarla sınırlı olmadığını söylüyor:
- Eksik korkuluk) Onarılmamış yapısal hasar kanıtı olmadığında önceki (aktif olmayan) odun tahrip edici böcek / organizma hasarının kanıtı 1978 sonrası inşa edilen evlerde hasarlı sıva, alçıpan veya diğer duvar ve tavan malzemeleri Hasar tehlikeleri (çatlamış veya aşınmış) kısmen kaldırım kaldırımları, kötü döşenmiş halılar) Enkaz ve çöplerle tarama alanları Her türlü hava koşuluna sahip araba yolu yüzeyinin olmaması
Bununla birlikte, FHA'nın satışın kapanması için sorunların giderilmesini gerektirdiği birçok alan vardır. İşte ev alıcılarının karşılaşabileceği en yaygın sorunlardan bazıları.
Elektrik ve Isıtma
- Elektrik kutusunun yıpranmış veya açıkta kalan telleri olmamalıdır. Tüm yaşanabilir odalarda çalışan bir ısı kaynağı olmalıdır (ılıman kışları olan birkaç seçkin şehir hariç).
Çatılar ve Tavanlar
- Çatı en az iki yıl daha dayanmalıdır. Değerleme uzmanı çatı katında olası çatı sorunlarının kanıtı olup olmadığını kontrol etmelidir. Çatı üçten fazla çatı katmanına sahip olamaz. çatı onarımları ihtiyacı var ve çatıda zaten üç veya daha fazla çatı katmanı var, FHA yeni bir çatı gerektiriyor.
Su Isıtıcıları
Su ısıtıcısı yerel bina yönetmeliklerini karşılamalı ve tesise taşınmalıdır.
Tehlikeler ve Rahatsızlıklar
Bu kategoriye giren bazı koşullar vardır. Bunlar aşağıdakileri içerir, ancak bunlarla sınırlı değildir:
- Kirli toprak Tehlikeli atık sahasına yakınlıkYerde bulunan petrol ve gaz kuyularıAğır trafikAirport gürültüsü ve tehlikeleriDiğer aşırı gürültü kaynakları Yüksek basınçlı petrol hattı gibi patlayabilecek bir şeye yakınlıkYüksek voltajlı elektrik hatlarına yakınlıkRadyo veya TV iletim kulesine yakınlık
Mülk Erişimi
Tesis, yayalar ve araçlar için güvenli ve yeterli erişim sağlamalıdır ve caddenin her türlü hava koşuluna sahip olması gerekir, böylece acil durum araçları herhangi bir hava koşulunda tesise erişebilir.
Yapısal Sağlamlık
Mülkün satılabilmesi için, arızalı yapısal şartlar ve gelecekteki yapısal hasara yol açabilecek diğer şartlar düzeltilmelidir. Bunlar arızalı inşaat, aşırı rutubet, sızıntı, çürüme, termit hasarı ve devam eden yerleşimi içerir.
Asbest
Evin bir bölgesi hasarlı veya kötüleşen asbest içeriyorsa, FHA bir asbest uzmanı tarafından daha fazla inceleme gerektirir.
Banyolar
Evde tuvalet, lavabo ve duş bulunmalıdır. (Bu gereksinim aptalca gelebilir, ancak insanların haciz edildiğinde onlarla ne alacağına ve boş bir evden hangi vandall'ların çalacağına şaşıracaksınız.)
Aletleri
Anekdot kanıtları, FHA'nın çalışan mutfak aletleri, özellikle de bir çalışma ocağı olması için özelliklere ihtiyaç duyduğunu göstermektedir. Ancak, FHA belgelerinde cihazlarla ilgili herhangi bir gereklilikten söz edilmemektedir.
Minimum Standartların Altındaki Mülkler için Homebuyer Çözümleri
Potansiyel olarak bu ölümcül sorunlardan birine sahip bir mülke aşık olduktan sonra ne yapmalı?
İlk adım satıcıdan gerekli onarımları yapmasını istemek olmalıdır. Satıcı herhangi bir onarım yapmayı göze alamazsa, satıcıların paralarını kapanışta geri almaları için belki de satın alma fiyatı arttırılabilir. Genellikle, durum başka bir şekilde çalışır - bir mülkte önemli sorunlar varsa, alıcı tazmin etmek için daha düşük bir fiyat talep edecektir. Ancak, mülk zaten pazarın altında fiyatlandırılırsa veya alıcı yeterince kötü istiyorsa, onarımların tamamlanmasını ve işlemin kapatılmasını sağlamak için fiyatın yükseltilmesi bir seçenek olabilir.
Satıcı bir banka ise, herhangi bir onarım yapmak istemeyebilir. Bu durumda anlaşma bitmiştir. Mülkün nakit para alıcısına veya borç vereni mevcut durumda satın almalarına izin verecek olan FHA olmayan bir alıcıya gitmesi gerekecektir.
Birçok ev sahibi, FHA standartlarını karşılayacak daha iyi bir mülk bulana kadar aramaya devam etmek zorunda kalacak. Bu gerçeklik, özellikle sınırlı fonları ve fiyat aralıklarında sınırlı özelliklere sahip alıcılar için sinir bozucu olabilir. Ne yazık ki, bazen tek çözüm budur.
Bazı ev sahipleri farklı bir kredi ürünü için onay alabilirler. FHA dışı bir kredi, mülkün hangi koşulda olabileceğinden daha fazla fayda sağlayabilir, ancak borç veren hala kendi gereksinimlerine sahip olacaktır, bu nedenle bu bir garanti değildir. Başka bir seçenek de, önemli sorunları olan bir ev satın alınmasına izin veren FHA 203 (k) kredisi için başvurmaktır.
Alt çizgi
FHA kredileri, borçluların ipotek almaya hak kazanmalarını kolaylaştırır, ancak mülk satın almaları kolaylaşmaz. Birçok ev sahibi, FHA standartlarını karşılayacak daha iyi bir mülk bulana kadar aramaya devam etmek zorunda kalacak - özellikle sınırlı fonları ve fiyat aralıklarında az mülkü olan alıcılar için sinir bozucu bir süreç.
Ancak, ev alışverişi sırasında ne bekleyeceğini bilen FHA borçluları, aramalarını FHA yönergelerini karşılaması muhtemel mülklerle sınırlayabilir veya en azından değerlendirmeden önce fiks üstü bir mülk üzerinde umutlarını belirlemekten kaçınabilir.