Cabrio ARM nedir
Dönüştürülebilir bir ARM, borçluya sabit oranlı bir ipoteğe dönüştürme seçeneği sunan ayarlanabilir bir oran ipoteğidir (ARM). Dönüştürülebilir ARM'ler, düşen faiz oranlarından yararlanmanın bir yolu olarak pazarlanır ve genellikle belirli koşulları içerir. Finans kurumu genel olarak ARM'yi sabit oranlı bir ipoteğe geçirmek için bir ücret alır.
KIRILMA KIRILMASI Cabrio ARM
Konvertibl ARMS, iki ipotek türünden oluşan bir melezdir: geleneksel sabit oranlı 30 yıllık ipotek ve ayarlanabilir faizli ipotek (ARM). Sabit faizli ipotekler, borçluya, oranlar yükselse bile aylık ödemesinin asla değişmeyeceğini bilmenin güvenliğini sağlar; zaman içinde ödemeler enflasyona göre etkili bir şekilde azalmaktadır. Ayarlanabilir oranlı bir ipotek, çok daha düşük bir giriş “teaser” oranı ile başlar, ancak belirli bir süreden sonra (tipik olarak beş yıl), oran LIBOR ve bir marj gibi bir endekse göre ayarlanır. Ücret genellikle altı ayda bir ayarlanır ve yukarı veya aşağı gidebilir (sözleşmede belirtilen sınırlar dahilinde).
Dönüştürülebilir bir ARM ile, ipotek 30 yıllık ayarlanabilir bir oranla, yani piyasa ortalamasının altında bir teaser oranında başlar. Ancak, belirli bir süre içinde, genellikle ilk yıldan sonra ancak beşinci yıldan önce, borçlunun sabit bir orana dönüştürme seçeneği vardır. Yeni faiz oranı genellikle kilitlenmeden önceki yedi gün içinde sunulan en düşük orandır. Dolayısıyla faiz oranları düşerse, borçlu başlangıçta elde edebileceğinden daha düşük bir sabit oran elde edebilir.
Dönüştürülebilir ARM'ler Oranlar Yüksek Olduğunda Anlamlandırabilir
1980'lerin başında piyasaya sürülen dönüştürülebilir ARM'ler, çift haneli sabit faizli ipotek dönemlerinde sahneye girdi. Teori, faiz oranlarının tarihsel olarak çok daha yüksek olması (olağanüstü enflasyonun engellenmesi) nedeniyle, konvertibl ARM'lerin borçlularının gelecekte daha düşük oranların büyük olasılıkına bahis oynayabileceğiydi. Erken dönüştürülebilir ARM'ler pahalıydı ve zahmetli kısıtlamalar içeriyordu. Ancak 1987'de hükümet destekli mortgage işletmeleri Fannie Mae ve Freddie Mac ikincil piyasada dönüştürülebilir ARM satın almaya başladı; Çoğu ticari banka ipotek kredilerini ikincil piyasada sattığından, dönüştürülebilir ARM'lerin iki ipotek devi tarafından kabul edilmesi hızlı genişlemelerine yol açtı. Rekabet, daha düşük ücretler ve daha az kısıtlayıcı koşullar getirdi.
Dezavantajı
Dönüştürülebilir ARMS'nin ana dezavantajı, borçluyu faiz oranlarını izlemeye ve gelecekteki değişiklikleri tahmin etmeye zorlamalarıdır - uzmanların bile güvenilir bir şekilde yapamayacağı bir şey. Ayrıca, dönüştürülebilir ARMS faiz oranları - hem giriş oranı hem de sonraki sabit oran - genellikle piyasa oranlarından biraz daha yüksektir. Borçlular ipotekleri dönüştürürken kapanış maliyeti ödememekle birlikte, borç verenler ücret almaktadır. Bu arada, giriş döneminde faiz oranları yükselirse, dönüştürülebilir bir ARM'nin faydası kaybolur. Son olarak, dönüşümden sonraki aylık ödeme, sabit kalacağından emin olmakla birlikte, ev sahibinin teaser oranı altında ödediği tutardan neredeyse daha yüksek olacaktır.