Konut gayrimenkulünün finansmanı söz konusu olduğunda, çoğu işlem iyi bir süreç izler. Satıcı, bir ipoteğe hak kazanmak için gerekli gelir, istihdam geçmişi ve kredi puanına sahip istekli bir alıcı bulur ve borç veren bir kurum anlaşmayı finanse etmek için para yatırır.
Peki ya geleneksel finansman yoksa ve alıcı ve satıcı yine de özel olarak satışa devam etmek isterse? Satıcı finansmanı olarak bilinen şeyi girin. Terimin ifade ettiği gibi, evi satan kişi, alıcıya ipotek temin eden banka yerine satın almayı finanse eder.
Ins-Outs of Seller-Financed Gayrimenkul Fiyatları
Satıcı Finansmanı Hakkında Neler Olur
Geleneksel finansmana bu alternatif, ipoteklerin zor olduğu zamanlarda veya yerlerde yararlı bir seçenektir. Bu gibi dar koşullarda, satıcı finansmanı, alıcıların alternatif bir kredi biçimine erişmesine olanak tanır. Satıcılar, geleneksel bir ipotek için gerekli niteliklere sahip olmayan bir alıcı popülasyonuna dokunabilirler. Ve satıcı satışı finanse ettiği için, mülk daha yüksek bir satış fiyatı verebilir.
Bir banka doğrudan satıcı tarafından finanse edilen bir satışa dahil değildir; alıcı ve satıcı düzenlemeleri kendileri yaparlar. Faiz oranını, alıcıdan satıcıya yapılan ödemelerin zamanlamasını ve alıcının bu yükümlülükler üzerinde temerrüde düşmesi durumunda sonuçlarını belirleyen bir senet tutarlar. Bir ipotek içeren bir satıştan farklı olarak, anaparanın alıcıdan satıcıya transferi değil, sadece bu tutarın zaman içinde geri ödenmesine ilişkin bir anlaşma yoktur.
Sadece iki ana oyuncunun katılımıyla, sahip finansmanı, alışılmış bir şekilde bir ev satmaktan daha hızlı ve daha ucuz olabilir. Adını taşıyan Harlem merkezli emlak komisyonculuğunun ana komisyoncusu ve sahibi Willie Kathryn Suggs, satıcı satışı finanse ettiğinde "anlaşma daha hızlı kapanıyor, çünkü banka kredi memuru, sigortacı ve yasal departmanından dosyayı temizleyin. " Suggs ayrıca, "alıcıların evlerine daha az parayla girebilecekleri için sevdiklerini" de belirtiyor.
Kapanış maliyeti, satıcı tarafından finanse edilen bir satış için gerçekten daha düşüktür. Bir banka katılmadan, işlem ipotek veya iskonto puanlarının yanı sıra, oluşum ücretleri ve finansman süreci boyunca kredi verenlerin rutin olarak dengelediği bir dizi diğer masraflardan kaçınır. Ayrıca, en azından görünüşe göre, gerekli peşinattan faiz oranına, sözleşme süresine kadar kredi hükümleri konusunda daha fazla esneklik vardır.
Satıcının finansmanı genellikle beş yıl gibi oldukça kısa bir dönem için geçerlidir ve bu dönemin sonunda bir balon ödemesi yapılacaktır. Teori - ya da en azından umut, alıcının nihayetinde, geleneksel bir borç verenle yapılan ödemenin iyileştirilmiş kredi değerliliği ile donatılmış ve evde bir miktar özkaynak biriktirmiş olmasıyla yeniden finanse edeceğidir.
Alıcılar Bilmeniz Gerekenler
Satıcı finansmanındaki tüm potansiyel artılar için, onu kullanan işlemler her iki taraf için riskler ve gerçeklerle birlikte gelir. Alıcılar, satıcı tarafından finanse edilen bir anlaşmayı sonuçlandırmadan önce nelere dikkat etmelidir?
Bir ipotek ile olduğundan daha iyi şartlar beklemeyin. Satıcı tarafından finanse edilen bir anlaşmanın koşulları ortadan kaldırıldıkça, esneklik sıklıkla gerçeği karşılar. Satıcı, potansiyel olarak pahalı ve dağınık bir tahliye işlemi olasılığı ile alıcının krediyi temerrüde düşme olasılığı da dahil olmak üzere finansal ihtiyaçlarını ve risklerini sindirir.
Sonuç alıcı için ayık olabilir. Örneğin, bankaların sunduğundan daha uygun bir faiz oranı güvence altına almanız mümkündür, ancak daha yüksek, belki de geçerli oranın üzerinde birkaç ek yüzde puanı ödemeniz daha olasıdır. Muhtemelen, tipik bir ipotek ile karşılaştırılabilir büyüklükte bir peşinat vermeniz gerekecektir - yani, mülkün değerinin% 10'u veya daha fazlası.
Kendinizi satıcıya satmanız gerekebilir. Geleneksel bir ipotek için hak kazanmadığınız nedenler hakkında şeffaf ve anlaşılır olmak akıllıdır. Bu bilgilerden bazıları, satıcı kredi geçmişinizi ve istihdamınız, varlıklarınız, mali hak talepleriniz ve referanslarınız dahil diğer arka plan verilerinizi kontrol ettiğinde ortaya çıkabilir.
Ancak, satıcının durum tespiti sırasında ortaya çıkmayabilecek borçlanma yeteneğinizle ilgili herhangi bir kısıtlamaya dikkat ettiğinizden emin olun. Bir ipotek komisyoncusu ve Denver merkezli Huettner Capital'in başkanı Todd Huettner, iyi bir krediye sahip olan ve el altında yüksek bir peşinat olan potansiyel bir alıcının bile yeni bir iş başlatmış olabileceğini ve bu nedenle iki yıla kadar kredi.
Satıcı finansmanı teklif etmeye hazır olun. Satıcı finansmanı sunan ev sahipleri genellikle ipotek hakkı olmayan alıcıları cezbetme umuduyla bu gerçeği açıkça ilan ederler. İpotek komisyoncusu Todd Huettner, satıcı finansmanından bahsetmiyorsanız, bunu sormanın zararı yok diyor.
Bunu yaptığınızda, seçeneği olabildiğince açık bir şekilde öneriyor. Huettner, sahip finansmanının bir seçenek olup olmadığını sormak yerine, alıcıların belirli bir teklif sunmalarını önerir. “Örneğin, 'Teklifim% 20 indirimle tam fiyat, satıcı% 6 ile 350.000 dolar finanse ediyor, beş yıl boyunca balonla birlikte 30 yıl içinde itfa ediliyor. İki ila üç yıl içinde yeniden finanse etmezsem, bu oranı dördüncü ve beşinci yıllarda% 7'ye çıkaracağım. ''
Satıcının satışı finanse etmekte serbest olduğunu onaylayın. Satıcı, mülkün doğrudan sahibi olduğunda satıcı finansmanı en basit olanıdır; mülk üzerinde tutulan ipotek ekstra komplikasyonlar getirir. Mülkte bir başlık araması yapmak, tapuda doğru bir şekilde tanımlandığını ve bir ipotek veya vergi iptali içermediğini doğrulayacaktır.
Weichert ile bir komisyoncu, satış müdürü ve emlakçı Jason Burkholder'a göre, Lancaster, Pa Emlakçıları, "Çoğu ipotek, satıcının ipotek ödemeden evi satmasını yasaklayan bir 'satışta' şartına sahiptir. bir satıcı mal sahibi yaparsa ve ipotek şirketi öğrenirse, evi 'satmış' olarak değerlendirecek ve borçlunun tam olarak ödenmesini talep edecek ve bu da borç verenin tahsil edilmesini sağlayacaktır. ”
Satıcıların Bilmesi Gerekenler
Bir ev satışını finanse etmeyi düşünüyorsanız bu ipuçlarını ve gerçekleri göz önünde bulundurun.
Satışları uzun süre finanse etmeniz gerekmez. Satıcı olarak, herhangi bir noktada, senet alıcının ödemeleri göndereceği bir yatırımcıya veya borç verene satabilirsiniz. Central Florida'daki bir emlak yatırımcısı ve ev sahibi Robin Daniels'a göre, "Birçok satıcı sahibi finansmanla satış yapmaktan korkuyor, ancak sahip oldukları notun başkasına satılabilecek bir şey olduğunu bilmiyorlar. Bu aynı gün olabilir kapanış olarak satılır, böylece satıcı hemen nakit alır."
Başka bir deyişle, satıcıların paraya sahip olmaları veya kredi vermeleri gerekmemektedir. Bununla birlikte, satmak için notun tam değerinden daha azını kabul etmek zorunda kalacağınızı ve böylece mülkün getirisini azalttığınızı unutmayın. İkincil piyasa finansmanı konusunda uzmanlaşmış bir şirket olan Amerinotexchange'e göre mülklere ilişkin senetlerin tipik olarak nominal değerlerinin% 65 ila% 90'ını satması.
Mülkü satmak için satıcı finansmanını satışınızın bir parçası haline getirin. Satıcı finansmanı nispeten nadir olduğu için, mülk listesinden başlayarak teklifinizi sunduğunuz gerçeğini tanıtın. Metne "satıcının finansmanı mevcut" kelimelerinin eklenmesi, potansiyel alıcıları ve aracılarını seçeneğin masada olduğu konusunda uyaracaktır.
Potansiyel alıcılar evinize baktığında, finansman düzenlemeleri hakkında daha ayrıntılı bilgi verin. Satıcıların finansmanının ne olduğuna dair genel bir açıklama ile birlikte, finansman koşullarını açıklayan bir bilgi formu hazırlayın, çünkü birçok alıcı buna aşina olmayacaktır.
Vergi danışmanlığı isteyin ve kredi hizmeti yardımını da değerlendirin.
Satıcı tarafından finanse edilen anlaşmalar vergi sorunları doğurabileceğinden, satış için ekibinizin bir parçası olarak bir finansal planlayıcı veya vergi uzmanıyla görüşün. Ayrıca, borç veren olarak deneyimli ve rahat değilseniz, aylık ödemeleri toplamak, hesap özetleri hazırlamak ve bir krediyi yönetmekle ilgili diğer işleri yapmak için bir kredi hizmet şirketi kiralamayı düşünün.
Alt çizgi
Çoğu insan için olağandışı ve tanıdık olmadığı gibi, satıcı finansmanı zorlu emlak piyasalarında yardımcı bir seçenek olabilir. Bununla birlikte, düzenleme alıcı ve satıcı için bazı özel riskleri tetiklemektedir ve bunları hafifletmek ve sürecin düzgün çalışmasına izin vermek için profesyonel yardım almak akıllıca olacaktır.
Her iki taraf da ilgili görevlerle birlikte satış sözleşmesi ve senet yazmak ve incelemek için bir avukat veya emlakçı kiralamalıdır. Satıcı tarafından finanse edilen ev işlemlerinde deneyimli ve mümkünse nerede yaşadığınızı deneyimleyen profesyoneller bulmaya çalışın, çünkü bazı ilgili düzenlemeler (balon ödemelerini yönetenler gibi) yargı bölgelerine göre değişir.
Profesyoneller, alıcı ve satıcının kendilerine en uygun anlaşma ve satış koşullarına karar vermesine de yardımcı olabilir. Satıcı tarafından finanse edilen bir anlaşma değilse, Solutions 3D LLC'den gayrimenkul yatırımcısı Don Tepper, geleneksel ipotek anlaşması dışında "aslında onlarca satın almanın başka yolları da var" demektedir. -option, kira-satın alma, arazi sözleşmesi, senet sözleşmesi, hisse senedi paylaşımı ve ipotek ipotekleri. "Çoğu alıcı ve emlakçı, bu işlerin nasıl çalıştığını bilmiyor" diyor.