Tasarruf etmek veya para kazanmak için ipoteğinizi yeniden finanse ederken iki temel seçeneğiniz vardır. İlk olarak, daha düşük bir faiz oranı elde etmek veya şartları değiştirmek için mevcut kredinizi yeniden finanse ederseniz, buna oran ve vadeli refinans denir. Ya da ikincisi, evinizdeki eşitliğin bir kısmını - belki de bir yenileme yapmak, borçları ödemek veya kolej masraflarını ödemeye yardımcı olmak için - bir nakdi kredi ile çıkarmak isteyebilirsiniz. Bu iki yeniden finansman seçeneğinin finansal durumunuzu nasıl etkileyebileceği aşağıda açıklanmıştır.
Mortgage Yeniden Finansmanının Temelleri
Yeniden finansmanı, mevcut bir ipoteğin başka bir ipotekle değiştirilmesi veya bir çift ipoteğin tek bir krediye birleştirilmesi olarak düşünün. Eski ile (ipotek) dışarı ve dedikleri gibi yeni ile. Yeniden finanse edildikten sonra eski kredi (veya krediler) ödenir ve yenisi yerine geçer.
Önemli Çıkarımlar
- Bir ipoteği yeniden finanse ederken temel seçenekler, nakit çıkışı veya oran ve vadeli refinanstır. Evinizdeki bazı özkaynakları nakit çıkışı refi ile alabilirsiniz. Oran ve vadeli refinansta, borçlu cari değişimi yapar Nakdi krediler genellikle borç veren için daha fazla risk taşıdıkları için genellikle ek ücretler, puanlar veya daha yüksek bir faiz oranı ile birlikte gelir.Ayrıca, ekstra ücret ödemeden refinanstan bir miktar nakit almak mümkün olabilir. bir kredinin sonunda ve bir diğerinin başında fonların örtüşmesinden yararlanarak nakit çıkışı kredisi.
Yeniden finansmanı düşünmek için birçok neden vardır. Tasarruf bariz olanıdır. Ağustos 2008'de ortalama 30 yıllık sabit ipotek faiz oranı% 6, 48 olmuştur. Mali krizden sonra, aynı tür ipotek oranları sabit bir şekilde düştü. Aralık 2012'ye kadar, 30 yıllık sabit ipotek oranı dört yıldan önceki yarıya kadar% 3.35'e geriledi. 2017 yılı ortalama yıllık oranı% 3, 99'a yükseldi. Freddie Mac'e göre 2018 yılına kadar% 4, 54'e yükseldi. Ancak bu yüksek oranlar bile sahip olabileceğiniz eski ipoteklerden daha düşük olabilir.
Mart 2019'da ipotek oranları, 60 haftanın en düşük seviyesi olan% 4.27'ye düştü. Mortgage Bankacılar Birliği'ne göre 29 Mart 2019 tarihinde sona eren haftada ipotek başvuruları% 18.6 arttı. Refinance seviyesi, Kasım 2016'dan bu yana en yüksek seviye olan toplam başvuruların% 39'una% 47.4'e yükseldi. (Faiz oranlarının rekor seviyelere yakın olduğu en son ipotek refinansı dalgası 2011-2013 ve 2015-2016 arasında gerçekleşti.) refinans endeksi ertesi hafta toplam başvuruların% 44, 1'ine geriledi, düşük borçlanma maliyetleri ve güçlü bir iş piyasası uygulamaları yönlendirmeye devam ediyor.
Tarihsel olarak, oranlar hala nispeten düşüktür ve bu, daha eski, yüksek faizli ipotekleri (veya ev özkaynakları yükselmiş olan veya evlerini orijinal olarak finanse ettiklerinden daha iyi kredi notuna sahip olanlar) için yeniden finansmana bakmalarının önemli bir nedenidir. şimdi.
Oranlar yükseldikçe, yeniden finansman, faiz oranlarını daha da yükselmeden önce düşük faizli ödemeleri kilitlemek için ayarlanabilir faiz oranlı bir ipoteği sabit faizli bir mortgage kredisine dönüştürme şansı sunabilir. Bununla birlikte, en deneyimli ekonomistler için bile, faiz oranlarının gelecekteki yönünü tahmin etmek çoğu zaman zordur.
Nakit Çıkışı ile Oran ve Vade Refi
İki temel yeniden finansman kredisi vardır. En basit ve en açık olanı, oran ve vadeli refinanstır. Bu durumda kredi ile ilgili ücretler dışında gerçek para el değiştirmez. İpoteğin büyüklüğü aynı kalır; mevcut mortgage şartlarınızı daha yeni (muhtemelen daha iyi) şartlarla takas etmeniz yeterlidir.
Buna karşılık, nakit çıkışı ile ilgili olarak, yeni ipotek eskisinden daha büyüktür. Yeni kredi koşullarının yanı sıra, ileri düzey para da elde edersiniz; özkaynakları etkin bir şekilde nakit olarak evinizden çıkarırsınız.
Daha yüksek bir kredi-değer oranına (kredi tutarının mülkün değerleme değerine bölünmesiyle) oranlı ve vadeli yeniden finansmana hak kazanabilirsiniz. Başka bir deyişle, daha düşük bir kredi riski alsanız bile, krediyi almak daha kolaydır, çünkü evin değerinin yüksek bir yüzdesini ödünç alıyorsunuz.
Yatırım yapmak için nakit çıkışı kredisi almadan önce dikkatlice düşünün, çünkü ipotek faiziniz% 5 veya% 6 olduğunda fonlarınızı% 2, 5 kazanan bir CD'ye koymak çok mantıklı değildir.
Nakit çıkış kredileri daha sert şartlarla gelir. Evinizde inşa ettiğiniz bazı özkaynakları nakit şeklinde geri almak istiyorsanız, muhtemelen size mal olacak - ne kadarının evinizde ne kadar özkaynak oluşturduğunuza ve kredi puanınıza bağlıdır.
Örneğin, bir borçlunun FICO puanı 700 ise, kredi-değer oranı% 76'dır ve kredi nakit olarak kabul edilirse, borç veren kredinin ön maliyetine 0.750 puan ekleyebilir. Örneğin, kredi tutarı 200.000 $ olsaydı, borç veren maliyete 1.500 $ ekleyecektir. (Her borç veren farklıdır.) Alternatif olarak, borçlu piyasa koşullarına bağlı olarak daha yüksek bir faiz oranı ödeyebilir -% 0.125 ila% 0.250 daha fazla.
Neden daha sert şartlar? Çünkü ipotek danışmanı, C2 Financial Corporation'ın yazarı ve Kredi Kılavuzu: Mümkün olan En İyi İpotek Nasıl Elde Edilir? Diyor Casey Fleming'e göre nakit çıkış kredileri borç veren için daha yüksek risk taşımaktadır. Fleming'e göre,
“İstatistiksel olarak, bir borçlunun, halihazırda eşitliği çıkarmış olması durumunda başını belaya sokarsa, evden uzaklaşması daha olasıdır. Başlangıçta peşinat yatırımı yaptığından daha fazla para çekmişse özellikle doğrudur. Sonuç olarak, nakit olarak kabul edilen herhangi bir kredi, borçlunun artık uzaklaşamayacağı kadar eşitlik sağlanana kadar bu riski yansıtacak şekilde daha yüksek fiyatlandırılır. ”
Ancak daha yüksek bir kredi puanı ve daha düşük bir kredi-değer oranı rakamları sizin lehinize değiştirebilir. Örneğin, kredi puanı 750 olan ve borç / değer oranı% 60'ın altında olan borçlu, nakit çıkış kredisi için herhangi bir ek ücret talep edilmeyecektir; borç verenler, oran ve vadeli refi yapmaktan ziyade krediyi temerrüde düşürme ihtimalinin daha yüksek olduğuna inanmaktadır.
Nakit almasanız bile krediniz nakit çıkış kredisi olabilir. Kredi kartlarını, otomobil kredilerini veya başlangıçta ipotekinizin bir parçası olmayan herhangi bir şeyi ödüyorsanız, borç veren muhtemelen bir nakit çıkış kredisi olarak kabul eder. İki ipoteği bir krediye birleştiriyorsunuz - ve diğeri başlangıçta nakit çıkış kredisi ise - yeni konsolide kredi nakit çıkış olarak sınıflandırılır.
Nakit çıkışlar hakkında iki kez düşünmek için bir neden daha: Nakit çıkışını yeniden finanse etmek FICO puanınızı olumsuz etkileyebilir.
% 83
2018'in dördüncü çeyreğinde nakdi krediler olan ipotek refinansı sayısı.
Nakit Yenilemeyi Seçen Daha Fazla Amerikalı
Her ne kadar birçok kişisel finans uzmanı, evinizi nakit çıkışında özkaynaktan çıkarmaya karşı tavsiyede bulunsa da, son veriler birçok Amerikalı'nın bu kredi türünü seçtiğini göstermektedir. Freddie Mac'in üç aylık refinansman istatistikleri, 2018'in dördüncü çeyreğinde (Mart 2019'da piyasaya sürüldü) nakit çıkışı borçluların 2007'nin üçüncü çeyreğinden bu yana en yüksek olan tüm refinansman kredilerinin% 83'ünü temsil ettiğini gösterdi.
Bu geliştirmelerin birçoğu oran düşürme için değildi. Fonların en yaygın kullanım alanları evdeki iyileştirmeler veya fatura ve borçların ödenmesiydi. Nakit ödeme için belirtilen diğer nedenler arasında kolej masrafları, oto alımları ve ticari yatırımlar için ödeme sayılabilir.
İlginç Bir Mortgage-Refinansman Döngüsü
İpotek komisyoncunuzun yardımıyla, nakit çıkışı kredisi olarak kabul edilmeden (ve beraberinde gelen ekstra ücretleri üretmeden) yeniden finansmanınızdan biraz nakit üretebilirsiniz. Temel olarak, bir kredinin sonunda ve bir diğerinin başlangıcında fonların örtüşmesinden faydalanarak çalışır. Herhangi bir emanet hesabını etkileyecek karmaşık bir süreçtir, bu nedenle Fleming'in bunu nasıl tanımladığına dikkat edin:
“Kapanış maliyetlerini bir oran / dönem refi'sinde finanse edebilirsiniz. Kredi verenlerin çoğu, bu kapanış maliyetlerinin, peşin ödenmiş faiz, mevcut ipotekinize ödenmemiş faiz, emanet hesabınıza ön fon sağlamak için gerekli para ve hatta doğru zamanda emlak vergileri ve sigorta gibi ön ödemeli masrafları içermesine izin verir.
“Yeniden finanse ettiğinizde, mevcut ipoteğinize tahakkuk eden faizi ödendiği güne kadar ödersiniz. Yeni kredinize olan ilginizi, fonladığınız günden bir sonraki ayın ilk gününe kadar ön ödeme yaparsınız ve sonraki ay ödeme yapmazsınız. Bu nedenle, yeni kredi kapsamında ipotek kredinize bir aylık faizini finanse ettiniz.
“Mevcut ipoteğinizle sigorta ve vergi ödemek için el koyma (veya emanet) hesabınız varsa, mevcut borç vericiniz paranızın bir kısmını tutar - her biri en az birkaç ay vergi ve sigorta. Yeniden finanse ettiğinizde, yeni borç verenin vergi ve sigorta faturalarınız geldiğinde elinizin altında paraya ihtiyaç duyacaktır, bu yüzden önceden bir miktar para isteyecektir. Bunu genellikle finanse edebilirsiniz.
“Sonra, krediniz kapandıktan sonra, paranızın bir kısmını elinde tutan eski ödünç vericiniz, bu krediyi ödediğinizde size emanet hesabınızın bakiyesine eşit bir çek gönderir. Nakit!
“Ayrıca, ücretlerin bir kısmı finansmana kadar biraz değiştiği için, çoğu borç verenler biraz yastıklamaya izin veriyor - kredi nakit olarak kabul edilmeden emanet içinde 2.000 dolara kadar nakit geri ödeme.
“Tüm bunların anlamı, gerçekten krediyi yaratmanın maliyeti olmayan, daha ziyade kredinin maliyetini temsil eden 'maliyetleri' finanse edebilmenizdir. 200.000 $ faiz / vadeli kredi ile, doğru koşullar altında, dikkatli bir şekilde yapılandırılmışsa, nakit çıkış cezası ödemeden yaklaşık 4.000 $ nakit elde etmek çok mümkün olacaktır. ”
Alt çizgi
Borçlu olarak sizin sorumluluğunuz borç vereninizle seçenekleri görüşmek için yeterli bilgiye sahip olmaktır. Çoğu insan için, bir nakdi kredinin ek maliyetinden kaçınmak en iyi finansal harekettir. Evinizden nakit almak için özel bir nedeniniz varsa, nakit çıkışı kredisi değerli olabilir, ancak kredinin ömrü boyunca faiz ödeyeceğiniz fazladan paranın bunu kötü bir fikir haline getirebileceğini unutmayın.