Büyük Harf Oranı Nedir?
Kapitalizasyon oranı (sınır oranı olarak da bilinir), ticari gayrimenkul dünyasında, bir gayrimenkul yatırım amaçlı gayrimenkul üzerinde yaratılması beklenen getiri oranını belirtmek için kullanılır. Bu tedbir, mülkün yaratması beklenen net gelire dayanılarak hesaplanır ve net faaliyet gelirinin mülk varlık değerine bölünmesiyle bulunur ve yüzde olarak ifade edilir. Yatırımcının gayrimenkul piyasasına yaptığı yatırımın potansiyel getirisini tahmin etmek için kullanılır.
Sınır oranı, benzer gayrimenkul yatırımlarının piyasadaki göreceli değerini hızlı bir şekilde karşılaştırmak için yararlı olsa da, kaldıraç, paranın zaman değerini ve parasal değeri dikkate almadığı için yatırımın gücünün tek göstergesi olarak kullanılmamalıdır. gelecekteki nakit akışları, diğer faktörlerin yanı sıra, emlak iyileştirmelerinden kaynaklanmaktadır. İyi veya kötü bir tavan oranı için net aralıklar yoktur ve bunlar büyük ölçüde mülkün ve pazarın bağlamına bağlıdır.
Önemli Çıkarımlar
- Kapitalizasyon oranı, bir mülkün net faaliyet gelirinin cari piyasa değerine bölünmesiyle hesaplanır. Yüzde olarak ifade edilen bu oran, yatırımcının gayrimenkul yatırımından elde edeceği potansiyel getiri için bir tahmindir. benzer gayrimenkul yatırımları.
Büyük Harf Oranını Anlama
Sınır oranı, gayrimenkul yatırımlarının karlılık ve getiri potansiyeli açısından değerlendirildiği en popüler ölçüdür. Sınır değeri, mülkün krediyle değil nakit olarak satın alındığı varsayılarak, bir yıllık bir zaman dilimi boyunca bir mülkün getirisini temsil eder. Büyük harf kullanım oranı, mülkün doğal, doğal ve kaldıraçsız getiri oranını gösterir.
Büyük Harf Oranı Formülü
Büyük harf kullanım oranının hesaplanması için çeşitli versiyonlar mevcuttur. En popüler formülde, bir gayrimenkul yatırımının aktifleştirilmesi, mülkün net faaliyet gelirinin (NOI) cari piyasa değerine bölünmesiyle bulunur. Matematiksel olarak,
Kapitalizasyon Oranı = Net Faaliyet Geliri / Cari Piyasa Değeri
nerede, Net faaliyet geliri, mülkün (kiralar gibi) ürettiği (beklenen) yıllık gelirdir ve mülkün yönetimi için katlanılan tüm giderler düşülerek gelir. Bu giderler tesisin düzenli bakımına ödenen maliyeti ve emlak vergilerini içerir.
Varlığın mevcut piyasa değeri, mevcut piyasa fiyatlarına göre mülkün bugünkü değeridir.
Başka bir versiyonda, rakam orijinal sermaye maliyeti veya bir mülkün elde etme maliyeti esas alınarak hesaplanır.
Kapitalizasyon Oranı = Net Faaliyet Geliri / Alış Fiyatı
Ancak, ikinci versiyon iki nedenden dolayı çok popüler değil. Birincisi, birkaç yıl / on yıl önce düşük fiyatlarla satın alınan eski mülkler için gerçekçi olmayan sonuçlar verir ve ikincisi, devralınan mülke uygulanamaz, çünkü satın alma fiyatı sıfırdır ve bölünmeyi imkansız hale getirir.
Ayrıca, emlak fiyatları geniş ölçüde dalgalandığından, cari piyasa fiyatını kullanan ilk versiyon, sabit değer orijinal satın alma fiyatını kullanan ikincisine kıyasla daha doğru bir temsildir.
Büyük Harf Oranı Örnekleri
Bir yatırımcının 1 milyon dolara sahip olduğunu ve mevcut iki yatırım seçeneğinden birine yatırım yapmayı düşündüğünü varsayalım. düzenli kira ödemesi beklenen birden fazla kiracının bulunduğu ticari bir bina satın alabilir.
İkinci durumda, yıllık toplam kira tutarının 90.000 $ olduğunu ve yatırımcının çeşitli bakım maliyetleri ve emlak vergileri için toplam 20.000 $ ödemesi gerektiğini varsayalım. Mülk yatırımından elde edilen net geliri 70.000 $ olarak bırakır. İlk yıl boyunca, mülk değerinin 1 milyon dolarlık orijinal satın alma fiyatında sabit kaldığını varsayın.
Kapitalizasyon oranı (Net Faaliyet Geliri / Mülkiyet Değeri) = 70.000 $ / 1 milyon $ =% 7 olarak hesaplanacaktır.
Mülk yatırımından kaynaklanan yüzde 7'lik bu getiri, risksiz hazine bonolarından elde edilen yüzde 3'lük standart getiriden daha iyi. Ekstra yüzde 4, sıfır risk ile gelen en güvenli hazine bonolarına yatırım yapmaya karşı emlak piyasasına yatırım yaparak yatırımcının aldığı riskin getirisini temsil etmektedir.
Mülk yatırımı risklidir ve kapitalizasyon oranı ölçüsüyle temsil edilen getirinin büyük ölçüde değişebileceği birkaç senaryo olabilir.
Örneğin, kiracılardan birkaçı taşınabilir ve mülkten kira geliri 40.000 dolara düşebilir. 20.000 $ 'ı çeşitli bakım maliyetleri ve emlak vergileri için düşürmek ve mülk değerinin 1 milyon $' lık kaldığı varsayılarak, kapitalizasyon oranı (20.000 $ / 1 milyon $) =% 2'dir. Bu değer risksiz tahvillerin getirisinden düşüktür.
Başka bir senaryoda, kira gelirinin orijinal 90.000 $ 'larda kaldığını, ancak bakım maliyetinin ve / veya emlak vergisinin önemli ölçüde arttığını varsayalım. Kapitalizasyon oranı (40.000 $ / 1 milyon $) =% 4 olacaktır.
Başka bir durumda, mülkün mevcut piyasa değeri 800.000 dolar olarak düşerse, kira geliri ve çeşitli maliyetler aynı kalırsa, kapitalizasyon oranı 70.000 $ / 800.000 $ =% 8.75'e yükselecektir.
Özünde, mülkten elde edilen değişen gelir seviyeleri, mülkle ilgili giderler ve mülkün mevcut piyasa değerlemesi kapitalizasyon oranını önemli ölçüde değiştirebilir.
Gayrimenkul yatırımcılarına teorik olarak hazine bonosu yatırımlarının üstündeki ve üzerindeki artı-getiri, yukarıda belirtilen senaryolara yol açan ilgili risklere bağlanabilir. Risk faktörleri şunları içerir:
- Mülkün yaşı, yeri ve durumu Mülkiyet türü - çok aileli, ofis, endüstriyel, perakende veya eğlenceGençlerin ödeme gücü ve düzenli makbuzları Kiracı (lar) ın kira ve yapısı Yapının genel piyasa oranı ve değerlemesini etkileyen faktörler bölge ve kiracıların işlerini etkileyen faktörler
Büyük Harf Oranını Yorumlama
Sınır oranları, gelecekteki gelirlerin öngörülen tahminlerine dayandığından, yüksek değişkenliğe tabidir. Daha sonra bir yatırım amaçlı gayrimenkul için neyin iyi bir tavan oranı oluşturduğunu anlamak önemlidir.
Bu oran aynı zamanda bir mülke yatırılan tutarın geri kazanılması için geçen süreyi de gösterir. Örneğin, % 10'luk bir sermaye oranı olan bir mülk, yatırımın geri kazanılması için yaklaşık 10 yıl sürecektir.
Farklı mülkler arasındaki farklı sınır oranları veya aynı mülkteki farklı zaman ufuklarındaki farklı sınır oranları farklı risk düzeylerini temsil eder. Formüle bakıldığında, daha yüksek net işletme geliri üreten ve daha düşük bir değere sahip mülkler için sınır değer değerinin daha yüksek olacağını ve bunun tersi de geçerlidir.
Diyelim ki coğrafi olarak ayrı olmak dışında tüm özelliklerde benzer iki özellik var. Biri lüks şehir merkezinde, diğeri ise şehrin eteklerinde. Her şey eşit olduğunda, ilk mülk ikincisine göre daha yüksek bir kira yaratacaktır, ancak bunlar daha yüksek bakım maliyeti ve daha yüksek vergilerle kısmen dengelenecektir. Şehir merkezi mülkiyeti, önemli ölçüde yüksek piyasa değeri nedeniyle ikincisine kıyasla nispeten daha düşük bir tavan oranına sahip olacaktır.
Daha düşük bir tavan değeri değerinin, daha iyi bir değerlemeye ve daha düşük risk seviyesine sahip daha iyi bir getiri olasılığına karşılık geldiğini gösterir. Öte yandan, daha yüksek bir tavan oranı değeri, mülk yatırımlarından elde edilen getiri oranının nispeten daha düşük olması ve dolayısıyla daha yüksek bir risk seviyesi anlamına gelir.
Yukarıdaki varsayımsal örnek, bir yatırımcının şehir merkezindeki mülkle gitmesini kolay bir seçim haline getirse de, gerçek dünya senaryoları bu kadar basit olmayabilir. Bir mülkü tavan faiz oranı bazında değerlendiren yatırımcı, belirli bir risk seviyesi için uygun tavan faiz oranını belirlemek zor bir görevdir.
Sermayelendirme oranı
Kapasite Oranı için Gordon Model Temsilciliği
Sınır oranının bir başka temsili, temettü indirim modeli (DDM) olarak da adlandırılan Gordon Büyüme Modeli'nden gelir. Bir şirketin hisse senedi fiyatının mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak gerçek değerini hesaplamak için bir yöntemdir ve hisse senedi değeri, bir hisse senedinin gelecekteki temettülerinin bugünkü değeri olarak hesaplanır. Matematiksel olarak, Stok Değeri = Beklenen Yıllık Temettü Nakit Akışı / (Yatırımcının Gerekli Getiri Oranı - Beklenen Temettü Büyüme Oranı)
Denklemi yeniden düzenleme ve formülü temettü ötesinde genelleme, (Gerekli Getiri Oranı - Beklenen Büyüme Oranı) = Beklenen Nakit Akışı / Varlık Değeri
Yukarıdaki gösterim, önceki bölümde bahsedilen büyük harf kullanım oranının temel formülüyle eşleşir. Beklenen nakit akış değeri, net faaliyet gelirini temsil eder ve varlık değeri, gayrimenkulün cari piyasa fiyatıyla eşleşir. Bu, kapitalizasyon oranının, gerekli getiri oranı ile beklenen büyüme oranı arasındaki farka eşit olmasına yol açar. Yani, sınır oranı, büyüme oranından eksi gereken getiri oranıdır.
Bu, bir mülkün yatırımcı tarafından beklenen belirli bir getiri oranı için değerlemesini değerlendirmek için kullanılabilir. Örneğin, bir mülkün net faaliyet gelirinin 50.000 dolar olduğunu ve yıllık yüzde 2 artması bekleniyor. Yatırımcının beklenen getiri oranı yılda yüzde 10 ise, net tavan oranı (% 10 -% 2) =% 8 olacaktır. Yukarıdaki formülde kullanıldığında, varlık değerlemesi (50.000 $ /% 8) = 625.000 $ 'a gelir.
