Sermaye İyileştirme Nedir?
Sermaye iyileştirmesi, kalıcı bir yapısal değişikliğin eklenmesi ya da mülkün toplam değerini artıracak, yararlı ömrünü uzatacak veya yeni kullanımlara uyarlayacak bir mülkün restorasyonudur. Bireyler, işletmeler ve şehirler sahip oldukları mülkte sermaye geliştirmeleri yapabilirler. Bir işletme veya belediye bağlamında, bu süreç sermaye harcamaları olarak da bilinir.
İç Gelir Servisi'ne (IRS) göre, bu tür bir iyileşme, tamamlanmasının ardından bir yıldan fazla sürmelidir. Her ne kadar sermaye artırımının ölçeği değişse de, hem bireysel ev sahipleri hem de büyük ölçekli mülk sahipleri sermaye iyileştirmeleri yaparlar.
Sermaye İyileştirme Nasıl Çalışır?
Sermayenin iyileştirilmesi tipik olarak bir mülkün piyasa değerini artırır, ancak varlığın faydasını mevcut durumunun ötesine de genişletebilir.
IRS Yayını 523, sermaye geliştirmesinin tanımını ana hatlarıyla belirtir. Konut sermayesi iyileştirmelerine örnek olarak yatak odası, banyo veya güverte eklenebilir. IRS onaylı diğer projeler arasında yeni yerleşik cihazlar, duvardan duvara halı veya döşeme ya da evin dışına çatı, siding veya fırtına pencerelerinin değiştirilmesi gibi iyileştirmeler yer alıyor.
Örneğin, bir kişi yeni bir su ısıtıcısı ve mülkü için her ikisi de eve bağlı olan bir alet satın alırsa, eve sermaye iyileştirmeleri olarak kabul edilir. İşletmeye dayalı sermaye geliştirmeye bir örnek HVAC'ın yerini almak veya Amerikalıları Engelli Yasası (ADA) erişilebilir özelliklerini mevcut bir binaya kurmak olabilir. Benzer şekilde, şehir merkezinde yeni bir kamu parkı oluşturulması da bir şehir için sermaye gelişimi olarak kabul edilir. Bu senaryolarda, yeni ilaveler, ilgili mülkleri daha değerli kılacak, kalıcı ilaveler olarak değerlendirilecek ve kaldırılması mülke maddi zarar verecektir.
Önemli Çıkarımlar
- Sermaye iyileştirmesi, bir mülkün değerini artıran, faydalı ömrünü uzatan veya yeni kullanım için uyarlayan kalıcı bir yapısal değişiklik veya restorasyontur. IRS, sermaye iyileştirmelerini tanımlar ve bunları onarımlardan ayırır. Bu evin maliyet esası, satıldığında vergiye tabi kârın boyutunu azaltır.
Sermaye İyileştirmeleri Etki Maliyet Temeli
Maliyet esası, bir varlığın orijinal maliyetidir. IRS, maliyete dayalı bir artış olarak nitelendirilebilecek bir iyileştirme için özel standartlar belirler. Birincil kaygı, bir mülkün satıldığı sırada mevcut olması gerektiğidir. Bir sermaye iyileştirmesi de mülkün bir parçası olmalı veya mülke kalıcı olarak iliştirilmelidir - mülkün kaldırılması mülkün değerinde önemli hasara veya azalmaya neden olacaktır.
IRS, sermaye iyileştirmeleri ve onarımları arasında bir ayrım yapar. Onarım veya bakım, bir tesisin maliyet esasına dahil edilemez. Ancak, bir evin tüm pencerelerinin değiştirilmesi gibi daha büyük bir projenin parçası olan onarımlar, sermaye iyileştirmesi olarak nitelendirilir. Bir evi iyi durumda tutmak için gerekli olan tadilatlar, varlığa değer katmazlarsa dahil edilmez. IRS'ye göre bu tür niteliksiz onarımların örnekleri arasında boyama duvarları, sabitleme kaçakları veya kırık donanımların değiştirilmesi yer alır.
Sermaye İyileştirmeleri Sermaye Kazanımlarını Etkiler
Evin geliştirilmesine ek olarak, IRS başına yapılan sermaye iyileştirmesi, bir yapının maliyet temelini artırır. Yani, iyileştirmeler yapıldıktan sonra yapılan masraflar mal sahibinin mülkü satın almak veya inşa etmek için ödediği tutara eklenir. Maliyet esasının artırılması, mülkü satarken vergilendirilebilir sermaye kazancının boyutunu azaltır.
Gayrimenkulden elde edilen sermaye kazancı, diğer sermaye kazancı türlerinden farklı davranır. 2019 itibariyle, ev sahipleri, birincil ikametgâhın satışı tek başına 250.000 ABD dolarına ve evli ve ortaklaşa dosyalanırsa 500.000 dolara kadar herhangi bir kârdan sermaye muafiyeti kazanma hakkına sahiptir. Bu muafiyetin önemli bir uyarısı vardır. Ev sahibinin satıştan önceki son beş yılın en az ikisinde mülkte ikamet etmiş olması gerekir.
Ayrıca, kazanç yukarıda listelenen meblağlardan önemli ölçüde fazla ise, sermaye iyileştirmelerinin maliyet esasına etkisi önemli olabilir. Birçok faktör vergi mükellefinin 250 $ / 500 $ sermaye kazancı seviyelerini ihlal etmesine neden olabilir. Bunlar arasında mal sahiplerinin onlarca yıl önce mülk edinip satın almadığı ve yerel gayrimenkul değerlerinin satın alımdan bu yana önemli ölçüde yükselip yükselmediği yer alıyor.
Örneğin, bir kişinin 650.000 $ karşılığında bir ev satın aldığını ve mutfağı yenilemek ve banyo eklemek için 50.000 $ harcadığını varsayın. Evin maliyet temeli 650.000 dolardan 700.000 dolara yükseliyor. Ev sahibi olmak ve evde yaşamaktan 10 yıl sonra, bekar ve bu tür vergiler veren ev sahibi, mülkü 975.000 $ fiyatla satıyor. Herhangi bir sermaye iyileştirmesi yapılmazsa, sermaye kazancı için vergilendirilebilir tutar 75.000 $ (975.000 $ satış fiyatı - 650.000 $ satın alma fiyatı - 250.000 $ sermaye kazancı hariç tutulur).
Ancak, sermaye iyileştirmesi maliyet tabanını 50.000 $ artırdığından, sermaye kazancı için vergilendirilebilir miktar 25.000 $ (975.000 $ - (650.000 + + 50.000 $) - 250.000 $ = 25.000 $) olacaktır.
Sermaye İyileştirmesinin Gerçek Hayat Örneği
New York Eyaleti'nin kira yasaları, Büyük Sermaye İyileştirmeleri (MCI) programı olarak adlandırılan bir hüküm içermektedir. 1970'lerden kalma, ev sahiplerinin bu yapılara yapılan büyük sermaye iyileştirmelerinin maliyetini telafi etmek için kiraya sabit veya kontrollu bina kiralarını yıllık% 6'ya kadar artırmasına izin veriyor. Bir HVAC sistemi yükseltmesi, yeni asansörler, güncellenmiş ortak alanlar ve diğer iyileştirmelerin tümü MCI'ya aittir.
Şubat 2019'da, iki Eyalet Yasama Meclisi üyesi programı ortadan kaldırmak için bir yasa tasarısı getirdi ve bina sahiplerinin programı kötüye kullanması çok kolay. Kötüye kullanım, bu ahlaksız ev sahipleri şişirilmiş veya uydurulmuş masraf iddiaları sunduğunda gelir. Dolandırıcılık potansiyeli bir yana, MCI programı doğası gereği adil değil, bazı eleştirmenler iddia ediyor. Bu dikkat dağıtıcılar, sermaye iyileştirmesinin bir ev sahibi için bir defalık bir maliyet olduğunu, ancak kira artışının kiracı için devam eden bir masraf olduğunu söylüyor.