Satın Alma Nedir?
Bir satın alma, ev ipotek kredileriyle ilişkili bir indirim türüdür. Borç verenin, kredinin daha yüksek bir faiz oranını kabul etmesi karşılığında borçluya açık bir nakit teşviki sunmasını içerir.
Genellikle, satın alınan malları kısa bir süre içinde satmayı beklerse, satın almalar borçlu için daha avantajlıdır. Önemli olarak, nakit teşviki krediyle ilişkili uzlaştırma maliyetlerini aşamaz.
Önemli Çıkarımlar
- Bir satın alma, bir ipotek kredisi borçlunun peşin nakit teşviki karşılığında daha yüksek bir faiz oranını kabul ettiği bir tür indirimdir. borç veren ve borçlu. Bununla birlikte, tipik bir formül, nakit teşvikinin her bir yüzdesi için faiz oranında% 0, 25'lik bir artışa neden olmaktır.Ayrıca bazen mortgage komisyoncularına ve banka kredi memurlarına da ödeme yapılır. Bu nedenle, borçluların kendilerine verilen faiz oranının bu tür düzenlemelerden etkilenip etkilenmediğini belirlemeye dikkat etmesi gerekir.
Alımları Anlama
Alımlar genellikle, cepten kredi ödeme maliyetlerini azaltmak isteyen ipotek borçluları tarafından kullanılır. Satın alma işlemi kredi üzerinde daha yüksek bir faiz oranı ile sonuçlandığından, borçlu etkin bir şekilde bu yüksek oranda borç para alır ve ödeme maliyetlerinin bir kısmını veya tamamını ödemek için kullanır.
Yüksek faiz oranı, ipoteğin tüm bakiyesine uygulandığından, bir satın alma işleminin seçilmesi genellikle borçlunun ipoteğe uzun bir süre dayanmak istememesi durumunda ekonomiktir. Bu durumlarda, peşin nakit teşviki, bu faiz maliyetlerinin sadece sınırlı bir süre için karşılanacağını dikkate alarak, artan faiz maliyetini dengelemekten daha fazlasını yapabilir.
Dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, satın alımların bazen ipotek komisyoncularına da ödenmesidir. Bu gibi durumlarda aracı kurum, borçluları ipotek kredileri üzerinde piyasa faiz oranlarını kabul etmeye teşvik etmek için etkin bir şekilde teşvik edilebilir ve bunlar aynı zamanda getiri primleri (YSP) olarak da bilinir. Bu satın alma düzenlemeleri alıcıya açıkça ifşa edilmezse, iki taraf arasında çıkar çatışması yaratabilirler.
2010'dan önce, ipotek komisyoncularının satın alma iadeleri genellikle sattıkları ipoteklerin kredi koşullarında belirsizleşti ve borçluların ipotek kredileri için bir YSP ödediğini tespit etmelerini zorlaştırdı. O zamandan bu yana, yeni kredi tahminleri için federal kılavuzlardaki değişiklikler, ipotek komisyoncularının YSP'lerinin alıcıya açıkça ifşa edilmesini gerektirmektedir.
Ancak bu gelişmelere rağmen potansiyel çatışma riski devam etmektedir. Özellikle, satın alma iadeleri ve benzeri teşvikler bazen kredi veren kurumların kendisindeki kredi görevlilerine de verilir. Bu koşullar altında, borçlunun ödediği oranların bu teşviklerden etkilenip etkilenmediğini saptaması için çok az pratik yetenek olabilir. Önlem olarak, borçlular kredi görevlilerine kredileriyle ilgili teşvik programlarının mevcut olduğu konusunda dikkatli ve doğrudan sorular sormalıdır.
Gerçek Dünya Satın Alma Örneği
Örneklemek gerekirse, 100.000 $ 'lık bir mortgage temin etmek isteyen bir alıcıyı düşünün. Bankanın standart faiz oranı% 4, 50'dir. Ancak, alıcı kredi değerinin% 2, 50'sine eşit bir satın alma iadesi kullanmak istemektedir. Bu senaryoda, alıcı normal faiz oranından daha yüksek bir tutarı kabul etmesi karşılığında 2.500 $ nakit teşvik alacaktır.
Yeni faiz oranının kesin seviyesi müzakereye konu olsa da, tipik formül indirimin her bir yüzdesi için ipotek faiz oranında% 0.25'lik bir artışa neden olacaktır. Dolayısıyla, yukarıdaki örnekte, % 2.50 nakit teşviki% 0.625 oranında bir artışa neden olacaktır. Dolayısıyla, yeni faiz oranı% 5.125 olacaktır.