Gayrimenkul Nedir?
Gayrimenkul, toprak ve üzerindeki binaların yanı sıra, ekilmemiş flora ve fauna, çiftlik bitkileri ve hayvancılık, su ve ek mineral yatakları da dahil olmak üzere arazinin doğal kaynaklarıdır.
Emlak
Gayrimenkulü Anlamak
Gayrimenkul, maddi bir varlık ve bir tür gayrimenkuldür. Gayrimenkul mülkleri arasında arazi, binalar ve diğer iyileştirmeler ile arazinin kullanım ve kullanım hakları ve tüm iyileştirmeler yer alır. Kiracılar ve finansal kiralama sahipleri, mülklerinin bir parçası olarak kabul edilen arazi veya binalarda yaşama hakkına sahip olabilirler, ancak bu hakların kendileri, kesinlikle, gayrimenkul olarak kabul edilmez.
Gayrimenkul aynı şey değildir ve kişisel mülkiyet ile karıştırılmamalıdır. Kişisel mülkler, mobilya gibi maddi olmayan varlıkların yanı sıra bulaşık makinesi gibi mobilya ve demirbaşlar gibi maddi varlıkları da içerir. Ayrıca, kiralayanlar bile, mülkün kiraya vericinin izniyle satın alınması ve kurulması koşuluyla, bir evin bir kısmını kişisel mülk olarak talep edebilir.
Önemli Çıkarımlar
- Gayrimenkul, yani araziler, binalar, flora ve fauna ve doğal kaynaklar da dahil olmak üzere her şeyden oluşan gayrimenkuldür. Gayrimenkulün üç temel kategorisi vardır: konut, ticari ve endüstriyel. yatırım, konut gayrimenkul daha az pahalı ve bireyler için daha uygulanabilir, ticari gayrimenkul daha değerli ve daha istikrarlı. bir yatırım olarak, gayrimenkul gelir ve sermaye takdir sunuyor. gayrimenkul doğrudan yatırım yapabilirsiniz - arazi veya mülk satın alma - veya dolaylı olarak halka açık gayrimenkul yatırım ortaklıklarında (GYO) veya ipoteğe dayalı menkul kıymetlerde (MBS) hisse alımı yoluyla.
Gayrimenkul Türleri
Medya genellikle "emlak piyasası" nı ifade etse de, emlak örnekleri kullanımına bağlı olarak üç geniş kategoride gruplandırılabilir.
- Konut gayrimenkulleri, gelişmemiş arazileri, evleri, devremülkleri ve kasaba evlerini içerir. Yapılar tek aileli ya da çok aileli konutlar olabilir ve mülk sahibi ya da kiralık mülkler olabilir. Ticari gayrimenkul ofis binaları, depolar ve perakende binalar gibi konut dışı yapıları içerir. Bu binalar bağımsız veya alışveriş merkezlerinde olabilir. Endüstriyel emlak fabrikaları, iş parklarını, madenleri ve çiftlikleri içerir. Bu özellikler genellikle daha büyüktür ve yerler demiryolu hatları ve limanlar gibi ulaşım merkezlerine erişimi içerebilir.
Konut ve Ev Sahipliği Avantajları
Mülk sahibi olarak da bilinen ev sahibi olma, Amerika Birleşik Devletleri'nde en yaygın emlak yatırım türüdür. Ulusal Çok Aileli Konut Konseyi'ne (NMHC) göre, sakinlerin yaklaşık üçte ikisi evlerine sahip. Genellikle, bu sahipler, mülkün borç için teminat görevi gördüğü bir ipotek kredisi alarak satın alma işlemini finanse etmiştir.
Yıllık ev-değer analizinin 2019 baskısında, emlak sitesi Zillow, 2018'deki tüm ABD evlerinin toplam değerinin, ülkenin gayri safi yurtiçi hasılasından (GSYİH) o zaman 19.4 trilyon $ 'dan% 71 daha yüksek olduğunu tahmin etti.
Mülk sahipliği hayalini gerçekleştirmelerine yardımcı olmak için ev ipotekleri için alışveriş yapan bireyler çeşitli seçeneklerle karşı karşıyadır. İpotekler sabit faizli veya değişken faizli faizler alabilirler. Sabit faizli ipotekler genellikle değişken faizli ipoteklerden daha yüksek faiz oranlarına sahiptir ve bu da kısa vadede daha pahalı hale getirebilir. Sabit faizli krediler, gelecekteki faiz artışlarından korunduğu için kısa vadede daha pahalıya mal olmaktadır.
Bankalar, bir borçlunun aylık ödemelerinin ne kadarının faiz ödemeye, kredinin anaparasının ne kadar ödenmesine gittiğini gösteren itfa planları yayınlar. Balon kredileri, zaman içinde tamamen amortismana tabi olmayan (sıfıra indirgenmeyen) ipoteklerdir. Bunun yerine, borçlu belirli bir dönem için örneğin beş yıl faiz öder ve sonra kredinin kalanını dönem sonunda bir balon ödemesiyle ödemek zorundadır.
Ayrıca, ipotekler işlem ücretleri ve vergileri içeren ağır maliyetlerle gelebilir. Bu ek masraflar genellikle krediye dahil edilir. Potansiyel ev sahipleri uygunluklarını kanıtladıktan ve bir bankadan veya başka bir borç verenden ipotek temin ettikten sonra, mülkün yasal olarak satılık ve iyi durumda olduğundan emin olmak için ek adımları tamamlamaları gerekir.
Ticari Gayrimenkulün Faydaları
Ticari gayrimenkul ticaret için kullanılır ve şerit alışveriş merkezlerinden ve bağımsız restoranlardan ofis binalarına ve gökdelenlere kadar her şeyi içerir. Genellikle ürünlerin üretiminde kullanılan pratik alan olan endüstriyel gayrimenkullerden ayrılır.
Ticari amaçlarla gayrimenkul satın almak veya kiralamak, bir ev satın almaktan, hatta konut gayrimenkulünü satın almaktan çok farklıdır. Ticari kiralar genellikle konut kiralarından daha uzundur. Ticari gayrimenkul iadeleri, özel konutlar olarak tasarlanan yapıların aksine, metrekare başına karlılıklarına dayanmaktadır.
Ayrıca, borç verenler, bir konut için gerekli olandan sonra ticari gayrimenkul için bir ipotek üzerinde daha fazla peşinat gerektirebilir.
Gayrimenkul Yatırım
Bir kişi gerçek mülkleri veya arazi parsellerini satın alarak doğrudan gayrimenkul yatırım yapabilir; veya dolaylı olarak, halka açık gayrimenkul yatırım ortaklıklarında (GYO) veya ipoteğe dayalı menkul kıymetlerde (MBS) hisse satın alarak. Doğrudan gayrimenkul yatırımı, yüzyıllar boyunca değişmeyen iki yolla kâr veya zarara yol açar: Kira veya kira gelirleri ve gayrimenkul değerinin değer kazanması
Diğer yatırımlardan farklı olarak, gayrimenkul çevresi ve yakın coğrafi alanından önemli ölçüde etkilenmektedir. Bu nedenle tanınmış emlak maxim "yer, konum, konum." Şiddetli bir ulusal durgunluk ya da depresyon dışında, özellikle konut amaçlı gayrimenkul değerleri öncelikle yerel faktörlerden etkilenmektedir. Bu faktörler arasında bölgenin istihdam oranı, yerel ekonomi, suç oranları, ulaşım olanakları, okul kalitesi, belediye hizmetleri ve emlak vergileri sayılabilir.
Artıları
-
Düzenli gelir sunar
-
Sermaye takdiri sunar
-
Portföyü çeşitlendirir
-
Kaldıraçla satın alınabilir
Eksileri
-
Genellikle likit olmayan
-
Yerel faktörlerden etkilenir
-
Büyük bir başlangıç harcaması gerektirir
-
Aktif yönetim, uzmanlık gerektirebilir
Konut ve ticari gayrimenkul yatırımlarında önemli farklılıklar vardır. Bir yandan, konut gayrimenkulleri genellikle ticari gayrimenkullerden daha az pahalı ve daha küçüktür ve bu nedenle küçük yatırımcı için daha uygun maliyetlidir.
Öte yandan, ticari gayrimenkul genellikle metrekare başına daha değerlidir ve kiraları daha uzundur, bu da teorik olarak daha öngörülebilir bir gelir akışı sağlar. Daha fazla gelirle daha fazla sorumluluk gelir. Ticari kiralık emlak, konut emlakından daha ağır bir şekilde düzenlenir ve bu düzenlemeler sadece ülkeden ülkeye ve eyaletten eyalete değil, aynı zamanda ilçe ve şehre göre de değişebilir. Şehirlerde bile, imar düzenlemeleri ticari gayrimenkul yatırımlarına istenmeyen bir karmaşıklık katmanı ekler.
Ticari kira sözleşmelerinde kiracı cirosu riski de artmaktadır. Kiracının iş modeli kötüyse, ürünleri çekici değilse veya zayıf yöneticiyse iflas beyan edebilirler. İş başarısızlığı pahalı gayrimenkullerin gelir elde etmesini aniden durdurabilir.
Dahası, mülkün takdir edebileceği gibi, amortisman da yapabilir. Bir zamanlar sıcak perakende yerlerinin çürümüş alışveriş merkezlerine ve ölü alışveriş merkezlerine çürüttüğü bilinmektedir.
takdir
Takdir, farklı yollarla elde edilir, ancak bir mülkün değerindeki artış, mülk sahibi mülkü satana kadar gerçekleşmez. Kâr elde etmenin bir başka yolu ipoteği yeniden finanse etmektir. Ham ve gelişmemiş topraklar, bir şehrin sınırlarının hemen dışındaki bölge gibi, inşaat, geliştirme ve kâr için en büyük potansiyeli sunar. Takdir, aynı zamanda, bir petrol toprağı gibi bir arsa üzerinde değerli malzemeler veya doğal kaynaklar keşfetmekten de kaynaklanabilir. Ayrıca, sahip olduğunuz arazinin çevresindeki alanın piyasa değerlerinde bir artış.
Bir mahalle büyüdükçe ve geliştikçe, mülk değerleri tırmanma eğilimindedir. Son birkaç on yıl içinde bazı Amerikan şehirlerindeki kentsel mahallelerin soylulaştırılması genellikle emlak fiyatlarında dramatik bir artışa neden oldu. Kıtlık, gayrimenkul varlıklarının değerinde de rol oynayabilir. Prestijli bir alanda çok büyüklüğünün veya türünün sonuncusu ya da bu tür partilerin nadiren kullanılabilir olduğu bir yer varsa, pazarlanabilirlik kazanır.
Gelir
Gayrimenkul gelirleri birçok şekilde gelir. En büyük jeneratör, halihazırda konut veya ticari mülklere geliştirilen arazi için ödenen kiradır. Bununla birlikte, şirketler ayrıca ham topraklardaki doğal kaynak keşifleri için telif ücreti ödeyecek. Ayrıca, hücre kuleleri veya boru hatları gibi yapılar inşa etmek için ödeme yapabilirler.
Gelir dolaylı gayrimenkul yatırımlarından da gelebilir. Bir GYO'da, birden fazla mülkün sahibi yatırımcılara hisse satar ve kira geliri üzerinden dağıtım şeklinde geçer. Benzer şekilde, bir MBS'de, bir ipotek havuzundan faiz ve anapara ödemeleri tahsil edilir ve yatırımcılara iletilir.
Hem GYO'lar hem de MBS yatırım ürünleri, hisse senetleri gibi işlem görmektedir ve gayrimenkul, temel güvenlik olarak hareket etmektedir. Dolayısıyla, piyasa değeri üzerinden kazanılan paylar için sermaye takdirinde bulunabilirler.
Gayrimenkul Yatırımlarından Gerçek Dünya Örnekleri
İpoteğe dayalı menkul kıymetler, 2007 yılında küresel bir finansal krizi tetikleyen ipotek erimesinde oynadıkları rolden çok kötü bir baskı aldı. Ancak, halen varlığını sürdürüyor ve işlem görüyorlar. Ortalama bir yatırımcının bu ürünleri satın almasının en erişilebilir yolu borsa yatırım fonlarıdır (ETF). Tüm yatırımlar gibi, bu ürünler de bir dereceye kadar risk taşır. Ancak, portföy çeşitlendirmesi de sunabilirler. Yatırımcılar, fonların krizde bulunulan subprime çeşidinde değil, yatırım düzeyinde MBS'de uzmanlaşmasını sağlamak için varlıkları araştırmalıdır.
Nisan 2019 itibariyle, bu türün en iyi performans gösteren araçları şunları içerir:
- Bloomberg Barclays ABD Mortgage Destekli Menkul Kıymetler Düzeltilmiş Endeksi'ni izleyen Vanguard Mortgage Destekli Menkul Kıymetler ETF (VMBS), en az 250 milyon dolar havuz ve en az bir yıl vadeli federal kurum destekli MBS'den oluşuyor. Hisse başına yaklaşık 53 $ olarak fiyatlandırılan fonun% 2.58'lik bir temettü getirisi bulunmaktadır. iShares Barclays Sabit oranlı ve ayarlanabilir oranlı mortgage menkul kıymetlerine odaklanan ve Bloomberg Barclays ABD MBS Endeksini izleyen MBS Bond ETF (MBB). Şirketleri, Fannie Mae ve Freddie Mac gibi devlet destekli şirketler tarafından çıkarılan veya garanti edilen tahvilleri içerir, bu nedenle AAA derecelidirler. Hisse başına yaklaşık 108 $ ticaret, % 2.48 verim sunuyor. SPDR Bloomberg Barclays Barclays ABD MBS Endeksini de karşılaştırma ölçütü olarak kullanan ancak getirileri artırmak için daha agresif bir yaklaşım benimseyen Sermaye Mortgage Destekli Tahvil ETF (MBG). Fiyat hisse başına 26 $, % 3.15 verim sunuyor.