Evinizi büyük bir kâr için satmak neredeyse her ev sahibinin hayalinin gerçekleşmesidir. Kim evinden güzel bir kuruş yapmak istemez ki? Yine de, evinizin satışından kâr etmek için, kârınızı toplu olarak almayı ertelemek isteyebilirsiniz. Nedenini öğrenmek ve başka bir seçenek hakkında bilgi edinmek için okumaya devam edin: taksitli satış.
Büyük Ödeme = Büyük Vergi Faturası
Ortak bir duruma bakalım:
Örnek: Bir Mülk Üzerindeki Kazanç Vergi Yükümlülüğünü Artırdığında Hal Bookman alıcının kiralık evi için teklifine baktı ve gördüğü sayıya inanamadı. Malları sadece beş yıl içinde iki katına çıkmıştı ve onu satın aldığında bile ucuz olarak düşünmemişti. Hal Hal vergi danışmanına satış hakkında nazikçe bahsettiğinde, danışman daha az heyecanlıydı; geliri bir toplu ödeme olarak almak, vergi perspektifinden Hal'in çıkarına olmaz. Hal, aynı yıl içinde satışın tüm hasılatını beyan ederse, normalde hak edeceği neredeyse tüm vergi kredileri için uygun olmayacaktır. Ayrıca, satıştan elde edilen ek gelir neticesinde vergilendirilmiş kesintileri de azalacaktır. Hal, vergi danışmanına yıl için vergilendirilebilir gelirini azaltmak için yapabileceği bir şey olup olmadığını sorar. Danışman sadece kullanılacak aracı bilir: bir taksitli satış sözleşmesi.
Taksitli Satışların Amacı
Yayın 537'de ayrıntılı olarak açıklandığı gibi, IRS vergi mükelleflerinin taksitli satış anlaşmasıyla büyük mülk satışları veya diğer yatırımlardan elde edilen kazançları ertelemesine izin verir. Bu düzenleme, satıcıların satış yılı boyunca uygun evrak işleri tamamlandığı sürece birkaç yıl içinde sermaye kazanımlarının orantılı bir kısmını beyan etmelerine izin vermektedir.
Taksitli Satış Yöntemi Nasıl Çalışır
Taksitli satış altında kazanç beyan etmek teorik olarak basittir. Taksitli satışların vergilendirilmesi, her ödemenin orantılı bir kısmının anapara iadesi olarak kabul edildiği yıllık gelirin aynısını yansıtmaktadır. Tek şart, satılan mülkün halka açık herhangi bir tür menkul kıymet olamayacağı ve vergi mükellefinin hiçbir şekilde satılan mülkün satıcısı olamayacağıdır.
Bu yöntemin bir örneğine bakalım ve Hal, gelir vergilerini gelecek bir yıla ertelemek isterse Hal'in taksitli satışını nasıl yapılandırabileceğini görelim.
Örnek: Taksitli Satışlarla Vergilerin Ertelenmesi Hal, kiralık evi için 400.000 dolar alır. Mülkü 188.000 dolar karşılığında satın aldı ve ev bazında eklenen satış masrafları için 12.000 dolar ödedi ve 200.000 dolar oldu. Bu nedenle Hal'in beyan etmek için 200.000 $ (400.000 $ - 200.000 $) rapor edilebilir kazancı vardır. Hal'in danışmanı, satış hacmini bir yılda 400.000 $ ilan etmek yerine her biri 50.000 $ 'lık sekiz taksitte bölmesini öneriyor. Taksitler her yıl yapıcı bir şekilde alındığı sürece, bu yöntem Hal'in götürü ödemenin almasını engelleyeceği vergi kredileri ve kesintileri için uygun kalmasına izin verecektir.
Taksitli Satış Gelirinin Raporlanması
Taksitli satış geliri üç ayrı kategoriye ayrılabilir: kazanç, anapara ve faiz. Bu kategorilerin her biri Form 1040 üzerinde farklı muamele görür.
Sermaye kazancı
Yukarıdaki örnekte Hal, satış yılı içerisinde kazancın uzun veya kısa vadeli olmasına bağlı olarak kazancı her yıl uzun veya kısa vadeli olarak ilan etmelidir. Uzun vadeli kazançlar daha düşük bir oranda vergilendirilirken, kısa vadeli kazançlar normal gelir olarak vergilendirilir. Hal evi beş yıl tuttuğu için bu durumda kazanç uzun vadede olurdu. Kazanç kısa vadede olsaydı, Hal hala taksit gelirine götürü kazancını beyan etmek zorunda kalacakından daha düşük bir oranda vergilendirilirdi. Bunun nedeni, kısa vadeli kazançların vergi mükellefinin en yüksek marjinal vergi oranında normal gelir olarak vergilendirilmesidir. Taksitli satıştan elde edilen kazanç IRS Form 6252'de rapor edilir ve daha sonra Form 1040'ta Çizelge D'ye taşınır.
Faiz
Taksitli satış gelirine sahip olan vergi mükellefleri, alıcı faizini de geçerli federal orandan düşük bir oranla veya altı ayda bir% 9 oranında bileşik faizle almalıdır. Alıcı, bakiye geri ödenene kadar ödenmemiş taksitlerle faiz ödeyecektir. Bu nedenle Hal, alıcıya satışındaki% 9 oranını tahsil ederse, henüz ödenmemiş her 50.000 $ taksit için yaklaşık 4.500 $ faiz geliri alacak ve rapor edecektir. Faiz, Çizelge B'de olağan faiz geliri olarak ayrıca raporlanmaktadır. ( Not : Faiz ayrı olarak raporlanmazsa, IRS satış gelirlerinin bir kısmının faiz olarak değerlendirileceğini gösterir.)
anapara
Her taksitli satışın bir kısmı IRS tarafından vergisiz anapara iadesi olarak kabul edilir. Bu miktar, hariç tutma oranı hesaplanarak belirlenebilir. Gerçek kazanç miktarını, bu durumda 200.000 $ / 400.000 $ olan satış fiyatına bölün ve% 50'lik bir hariç tutma oranı sağlayın. Bu oranı taksit tutarıyla çarpmanız yeterlidir. Bu, vergi olarak hariç tutulması gereken tutardır, çünkü esas olarak belirlenmiştir. Böylece, her yıl 25.000 $ (50.000 x% 50) anapara iade edilir.
İpotekler ve Sözleşme Bedeli
Mülkün alıcısı, satın alma işlemiyle birlikte bir ipotek veya başka bir senet kabul ederse, mülkün maliyet esası ipotek / senet tutarı ile azaltılmalıdır. Örneğin, Hal'in 400.000 $ 'a sattığı kiralık mülkün 100.000 $' lık bir ipoteği varsa, sözleşme fiyatı 300.000 $ 'a (400.000 $ - 100.000 $) düşürülür. Bu Hal'in taksitle raporlamak için sadece 100.000 $ toplam kazanca sahip olacağı anlamına gelir.
İpotek tutarı mülkün toplam düzeltilmiş tabanını aşarsa, farkın ilk yıl içinde bir ödeme olarak bildirilmesi gerekir ve sözleşme fiyatı bu miktar kadar artırılır. Örneğin, Hal'in mülkünün 250.000 $ ipotek varsa, evin temeli 200.000 $ (188.000 $ + 12.000 $) olacaktır. Bu durumda, taksit ödemesine ek olarak Hal, ilk yıl boyunca 50.000 $ 'lık fazla ödeme bildirmek zorunda kalacak. Daha sonra sözleşme fiyatı da 250.000 $ olacak ve vergilendirilebilir kazanç olarak 150.000 $ kalacak.
Alt çizgi
Taksitli satışlarla ilgili birçok kural ve düzenleme vardır ve bu kurallara dikkatle uyulmalıdır. Bununla birlikte, kuralları anlayanlar, aksi takdirde kaybedilmesi gereken birçok kesinti ve kredi için uygunluklarını koruyabilirler. Satış fiyatındaki değişiklikler gibi alt konular hakkında daha fazla bilgi için, alınan farklı biçimler alabilir ve bir taksit sözleşmesinden vazgeçip bunun yerine bir toplu ödeme almanın daha iyi olabileceği durumlarda IRS web sitesini ziyaret edin veya vergi danışmanınıza danışın.