Kaya dibi emlak fiyatları piyasaya bazı acemi emlak yatırımcıları cazip. Ancak ev sahiplerinin saflarına katılmadan önce, bir sonraki Donald Trump olmakla iflas mahkemesinde kendinizi bulmak arasında fark yaratabilecek finansal bilgileri güçlü bir şekilde kavradığınızdan emin olun. İşte bilmeniz gereken sekiz gayrimenkul yatırım numarası. (Ev satın alma hakkında daha fazla bilgi için, bkz. İlk Kez Ev Sahibi Rehberi)
1. İpotek Ödemeniz
Standart bir ev sahibi için, borç verenler tipik olarak% 36'lık bir toplam borç-gelir oranını tercih eder, ancak kredi puanınız ve nakit rezerviniz gibi diğer yeterlilik faktörlerine bağlı olarak bazıları% 45'e kadar çıkacaktır. Bu oran, toplam brüt aylık gelirinizi aylık borç ödeme yükümlülüklerinizle karşılaştırır. Konut ödemesi için, borç verenler, diğer faktörlere bağlı olarak, % 28 ila 33 arasında brüt gelirden toplam konut ödemesini tercih etmektedir. Yatırım amaçlı bir gayrimenkul için Freddie Mac kılavuzları, maksimum borç / gelir oranının% 45 olduğunu söylüyor. (Daha fazla bilgi için Gayrimenkul Yatırım için Basit Yolları kontrol edin . )
2. Peşinat Gereksinimleri
Mülk sahibiların mülkleri bir ipotek ile finanse edilebilirken ve bir FHA kredisi için% 3, 5 kadar düşük bir tutarla finanse edilebilirken, yatırımcı ipotekleri genellikle% 20 ila% 25 veya bazen% 40 kadar bir peşinat gerektirir. Yatırım amaçlı gayrimenkuller için peşinat veya kapanış maliyetlerinden hiçbiri hediye fonlarından olamaz. Bireysel borç verenler, borç-gelir oranlarınıza, kredi puanınıza, mülk fiyatınıza ve muhtemel kiranıza bağlı olarak bir krediye hak kazanmak için ne kadar indirmeniz gerektiğini belirler.
Bir Gayrimenkul Yatırımını Değerlendirmek için 8 Sayı
3. Kiralanacak Kazanç
Kiracı kiranızın kira ödemelerinin (umarım) ipotek teminatını karşılayacağından, konut kredisine hak kazanmak için fazladan gelire ihtiyacınız olmayacağını varsayabilirsiniz. Bununla birlikte, kiranın gelir olarak kabul edilebilmesi için, yatırım amaçlı gayrimenkulleri yönetme konusunda iki yıllık bir geçmişe sahip olmanız, aylık en az altı aylık brüt kira için kira kaybı sigortası kapsamı satın almanız ve herhangi bir kiralık mülkten herhangi bir negatif kira geliri borç / gelir oranında borç olarak kabul edilir. (Gayrimenkul, devam eden gelir ve sermaye kazancı yaratmanın yanı sıra, kârınız üzerindeki gelir vergisini azaltabilecek kesintiler de sağlar. Kiralık Mülk Sahipleri İçin Vergi Kesintilerine bakın .)
EĞİTİM: Gayrimenkul Yatırımlarını Keşfetmek
4. Fiyat / Gelir Oranı
Bu oran bir bölgedeki ortalama hanehalkı fiyatını hanehalkı hanehalkı geliriyle karşılaştırmıştır. Konut baloncuğu patlamasından önce ABD'de fiyat-gelir oranı 2, 75 iken 2010 yılı sonunda bu oran 1, 71'dir. Federal Konut Finansmanı Ajansı Moody's Analytics'e göre Fiserv, Inc.'e göre 1989-2003 yılları arasındaki ortalama 1, 92'dir.
5. Fiyat / Kira Oranı
Fiyat / kira oranı, belirli bir pazardaki ortalama konut fiyatları ile ortalama kiraları karşılaştıran bir hesaplamadır. Bir oran oluşturmak için sadece medyan konut fiyatını medyan yıllık rantla bölün. 2006 yılında ABD pazarının zirvesinde, ABD için oran 18, 46 idi. Bu oran 2010 yılı sonunda 11, 34'e düştü. Uzun vadeli ortalama (1989'dan 2003'e) 9.56 idi. Genel bir kural olarak, tüketiciler bu oran 15 yaşın altındayken satın almayı ve 20 yaşın üzerindeyken kiralamayı düşünmelidir. Yüksek fiyat / kira oranına sahip piyasalar genellikle iyi bir yatırım fırsatı sunmaz. (Bir ev satın almayı mı düşünüyorsunuz? İlk ve devam eden maliyetlere ve faydalara bakıyoruz. Kiralamak veya Satın Almak için Kontrol Edin ? Finansal Konular .)
6. Brüt Kira Getirisi
Belirli bir mülk için brüt kira getirisi, toplanan yıllık kiranın toplam mülk maliyetine bölünmesi ve ardından yüzdeyi elde etmek için bu sayının 100 ile çarpılmasıyla bulunabilir. Toplam mülk maliyeti, satın alma fiyatını, tüm kapanış maliyetlerini ve yenileme maliyetlerini içerir.
7. Büyük Harf Kullanımı Oranı
Brüt kira getirisinden daha değerli bir rakam, sermaye oranı veya net kira getirisi olarak da bilinen aktifleştirme oranıdır, çünkü bu rakam mülkün işletme giderlerini içerir. Bu, yıllık kiradan başlayıp yıllık giderlerin çıkarılması, daha sonra bu sayının toplam mülk maliyetine bölünmesi ve elde edilen sayının yüzde için 100 ile çarpılmasıyla hesaplanabilir. Toplam kira mülk giderleri onarım maliyetleri, vergiler, ev sahibi sigortası, boşluk maliyetleri ve acente ücretlerini içerir.
8. Nakit Akışı
Alt çizgi
Tüm bu hesaplamaları yaptıktan sonra, belirli bir mülkün değerli bir yatırım olup olmayacağı konusunda bilinçli bir karar verebilirsiniz.