Gayrimenkul yatırımı, servet oluşturmanın ve vergileri azaltmanın en iyi yollarından biri olmaya devam ediyor. Faydaları, amortisman yoluyla gelir üreten mülkün maliyetini geri kazanma, gayrimenkul yatırımlarından elde edilen kârı ertelemek için 1031 borsalarını kullanma ve ek yatırımlar yapmak veya başka amaçlarla gayrimenkul özkaynaklarından borçlanma becerisini içerir. Buna ek olarak, ev sahipleri, kişisel bir konutun satışından elde edilen kazançları sermaye kazancı vergilerinden koruyan kişisel konut muafiyetinden ve ipotek faizinden düşülmeden yararlanabilirler. Bu stratejilerden birinin veya bir kombinasyonunun sizin için uygun olup olmadığını öğrenmek için okumaya devam edin. (Arka plan bilgileri için Gayrimenkul Yatırımları bölümünü okuyun.)
Amortisman
Amortisman adı verilen yıllık vergi kesintileri ile gelir getirici kiralık mülkün maliyetini geri kazanabilirsiniz. İç Gelir Kanunu, amortisman indirimini, eskime için makul bir izin de dahil olmak üzere, tükenme veya aşınma ve yıpranma için makul bir izin olarak tanımlar.
Gayrimenkul yatırımcıları genellikle, konut kiralama mülkleri ve yapısal iyileştirmelerin 27.5 yıl boyunca amortismana tabi tutulduğu hallerde, Modifiye Hızlandırılmış Maliyet Geri Kazanım Sistemi (MACRS) adı verilen amortisman yöntemini kullanırken, beyaz eşya ve diğer armatürler 15 yıl boyunca amortismana tabi tutulur. Amortisman gideri, gayrimenkul gerçekten pozitif bir nakit akışı üretse bile, yatırım amaçlı gayrimenkulde net bir zararla sonuçlanır. Bu kayıp, kamu hizmetleri ve sigorta gibi giderler, Çizelge E, federal gelir vergisi formu 1040'ta rapor edilir ve normal gelirden düşülür.
1031 Değişimleri
İç Gelir Kanunu'nun 1031. Bölümü için adlandırılan 1031 borsası, yatırımcıların bir yatırım amaçlı gayrimenkul satarak ve özkaynakları kullanarak eşit veya daha değerli başka bir mülk veya mülk satın almak için vergileri ertelemelerine olanak tanır. Bu değişim belirli bir süre içinde gerçekleşmelidir. Bir 1031 borsası geniş çapta çeşitli mülkleri içerebilse de, işlemlerin büyük çoğunluğu gayrimenkulle ilgilidir. (Bu tür bir exchange hakkında Akıllı Emlak İşlemleri bölümünü okuyun.)
Emlak Yönetmeliği
Bir 1031 değişimini başarıyla tamamlamak için mülklerin aşağıdaki kriterleri karşılaması gerekir:
- İkame mülklerin toplam değeri, vazgeçilen mülklerin değerine eşit veya ondan daha büyük olmalıdır. İşleme dahil edilen özellikler benzer olmalıdır, yani gayrimenkul, gayrimenkul gibi başka bir varlık türü ile değiştirilemez. yatırım ortaklığı. (GYO'lar hakkında daha fazla bilgi için GYO Vergilendirmesinin Temelleri bölümünü okuyun . ) Değiş tokuş edilen mallar "iş veya ticarette üretken amaçlar" (bir yatırım) için tutulmalıdır.
İşlem yoluyla alınan ve ayni mülkiyet olarak değerlendirilmeyen nakit veya mülkler önyükleme olarak kabul edilir ve vergilendirmeye tabidir. Nakit önyükleme sadece nakit değil, aynı zamanda demirbaşlar gibi fiziksel mülkiyeti de içerir. Mortgage önyüklemesi , işlem sırasında elde edilen borç indirimi anlamına gelir. Bu nedenle, ikame mal ile üstlenilen borç miktarı, feshedilen mal satıldığında emekli olan borcun değerine eşit veya daha büyük olmalıdır. (Benzer tür borsalar hakkında daha fazla bilgi için , Taksiciyi Bayda Tutmak için Ticari Özellikler bölümünü okuyun.)
Yatırımcı Mevzuatı
Yatırımcı nitelikli bir aracı kullanmalıdır. Nitelikli bir aracı, 1031 değişim sürecini kolaylaştıran bir ajandır, büyük ölçüde yenilenmiş mülkten ikame mülke yeniden yatırım yapılmadan önce net gelir elde eder. Değişim sırasında bu fonları yalnızca nitelikli bir aracı tutabilir. Döviz Kurulacaklar Federasyonu, nitelikli aracının 1031 değişim sürecinde oynadığı rolü detaylandırmaktadır.
Yatırımcı iki süreye tabidir:
- Vazgeçilen mülkün satışından kırk beş gün sonra yetkili bir tarafa yazılı bir nitelikli yedek mülk listesi, genellikle aracı olmak üzere borsaya teslim etmesi gerekir. Ayrıca, tanımlanabilecek mülk sayısını sınırlayan çeşitli kurallar da vardır.Ayrıca, vazgeçilen varlığı sattıktan sonraki 180 gün içinde veya o yıl için vergi iadesinin vadesinden 180 gün sonra, nitelikli yedek varlıkların toplam değerini satın almalıdır., hangisi önce gelirse.
1031 Değişim, Adım Adım
Tipik bir işlemde, bir yatırımcı bir yatırım amaçlı gayrimenkul satmaya ve başka bir mülkteki herhangi bir kazançtan elde edilen geliri yatırım yapmaya karar verir.
- Bunu vergi açısından verimli bir şekilde gerçekleştirmek için, yatırımcı nitelikli bir aracıyla 1031 değişim anlaşması yapar ve orijinal mülkü satışa çıkarır. Aynı zamanda, yatırımcı ikame mülkleri aramaya başlar. Yatırımcı orijinal mülkü sattığı gün (feragat edilen mülk), tüm masrafları ödedikten sonra net gelir kalifiye aracı tarafından kurulan özel bir hesaba gönderilir. daha sonra belirleme dönemine girer ve nitelikli yedek mülklerin bir listesini üretmek için tam 45 gün ve değişim süresi boyunca yedek mülkün kapatılması için 180 gün vardır.Araçtan çıkarılan mülkün satışından elde edilen tüm geliri kullanarak, yatırımcı Nitelikli aracı bu fonları tapu şirketine havale eder, özel hesap kapatılır ve işlem tamamlanır.
Konut Sermayesine Karşı Borçlanma
Kişisel evlerinde veya yatırım amaçlı gayrimenkullerinde önemli miktarda özkaynak inşa eden yatırımcılar, ek yatırımlar yapmak, evi geliştirmek veya başka amaçlar için mülklerini yeniden finanse etmeyi ve özkaynakları çıkarmayı seçebilirler. Düzenlemeler eyaletten eyalete değişir.
Tipik bir senaryoda, borç veren, birleşik kredinin% 80'ini, mülkün gerçeğe uygun piyasa değerinin% 50'sine (hangisi daha düşükse) değer verecektir. Örneğin, 100.000 $ kredisi olan 240.000 $ 'lık bir mülkte, bir borçlunun çıkarabileceği en yüksek tutar 92.000 $' dır (240.000 $ x 80% - 100.000 $).
Borçlanma kabiliyeti borçlunun kredi puanına, mevcut borç / özkaynak oranına ve borç / gelir oranına da bağlı olacaktır. Bu strateji biraz daha riskli olsa da, ek borcu idare edebilenler için, 1031 borsalarına girmek veya bir mülk satmak zorunda kalmadan servet oluşturmaya yardımcı olabilir. (Ev-hisse senedi kredileri hakkında daha fazla bilgi için, Ev-Sermaye Kredisi: Nedir ve Nasıl Çalışır .)
Ev Satışı Üzerinden Alınan Vergilerin Ertelenmesi
Bir vergi mükellefinin kişisel konutlarının satışından elde edilen kazançlar, evli çiftler için 500.000 dolara, vergi mükellefleri son beş yılın ikisinde evde yaşıyorsa bekar bireyler için 250.000 dolara kadar olan sermaye kazançları vergisinden hariç tutulur. Buna ek olarak, bir vergi mükellefinin birincil ikametgahının satışından elde edilen kazançlar, bu istisnalardan daha büyükse, vergi mükellefi, bu kısmı 1031 borsa yoluyla da yatırım yapabilir.
Ev değerlerinin takdir gördüğü alanlarda yaşayan yatırımcılar, hem kişisel servetlerini geliştirmek hem de vergileri en aza indirmek için bir ticaret stratejisi kullanabilirler. ( Evinizi satmanın vergi sonuçları hakkında daha fazla bilgi edinmek için Ev Satışlarınız Vergi Şoku İle Bırakacak mı?
Mortgage Faiz İndirimi
Ev sahipleri, vergi iadeleri üzerinden faiz ödemelerine atfedilebilen ipoteklerinin bir kısmını düşebilirler. Bu ödemeler ipoteğin ilk yıllarında daha yüksektir ve ipotek ödendikçe kademeli olarak azalır. ( Mortgage Faiz Vergisi Kesintisinde .)
Alt çizgi
Vergi yükümlülüğünü en aza indirirken satmak isteyen gayrimenkul sahibi için birçok seçenek vardır.
- Bir 1031 borsası, bir satıştan elde edilen getirilerin benzer bir mülke yeniden yatırılmasını sağlar. Bir ev sermayesi kredisi doğrudan mülkün değerine bağlanır ve çeşitli amaçlar için kullanılabilir. Özel vergi muamelesi.Takım faizleri vergi zamanında düşülebilir.
Kişisel durumunuz bu seçeneklerden hangisinin sizin için doğru olduğunu belirleyecektir, ancak bunlardan herhangi biri gayrimenkul yatırımınızdan en iyi şekilde yararlanmanıza yardımcı olacaktır.
İlgili okuma için, bkz. Ev Sahipleri için Vergi Astarı .
![Vergi faturalarını ertelemek için gayrimenkul kullanın Vergi faturalarını ertelemek için gayrimenkul kullanın](https://img.icotokenfund.com/img/marijuana-investing/726/use-real-estate-put-off-tax-bills.jpg)