UPREIT Nedir?
UPREIT şemsiye ortaklık gayrimenkul yatırım ortaklığı anlamına gelir. UPREIT, mülk sahiplerinin mülklerini UPREIT'te hisse sahipliği için değiştirmelerine olanak tanıyan benzersiz bir GYO yapısıdır. Ancak, UPREIT'ler genellikle Dahili Gelir Kodu (IRC) Bölüm 721 borsalarına tabidir.
Önemli Çıkarımlar
- UPREIT, mülk sahiplerinin mülklerini UPREIT'te hisse sahipliği için değiştirmelerine olanak tanıyan benzersiz bir GYO yapısıdır. UPREIT birimleri için mülk satış vergileri, UPREIT birimleri üzerindeki vergiler ise standart GYO vergilerine tabidir.
UPREIT'leri Anlama
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO), Dwight D. Eisenhower tarafından alternatif gayrimenkul yatırım fonu türü olarak tanıtıldı. GYO'lar, gayrimenkul ve gayrimenkul finansman sermayesini içeren bir tür gayrimenkul portföyü olarak oluşturulur. GYO'lar yatırımcıların özkaynak birimleri veya işletmenin payları için yatırım katkıları yapmasına izin veren bir kuruluştur.
GYO'lar piyasada geliştikçe, farklı yatırımcı türlerini sağlamak için bazı alternatif yapılar geliştirilmiştir. UPREIT, esas olarak hisse mülkiyeti karşılığında mülk katkı payına izin verdiği için bilinen böyle bir yapıdır. DownREIT ve diğer bazı alternatifler de sürgünler olarak oluşturuldu.
Oluşumlarında, GYO'lar her türlü iş yapısını almayı seçebilir. Halka açık GYO'lar şirket olarak yapılandırılacaktır. Özel GYO'lar genel olarak bir güven ya da dernek olarak yapılandırılmayı seçecek olsalar da, diğer durumları da seçebilirler. Çoğu kurum dışı kuruluş gibi, özel kuruluşların da kurum olarak vergilendirilmesi seçeneği vardır.
Herhangi bir GYO için öncelikle önemli olan, IRC Başlık 26, Bölüm 856-859'un gerekliliklerini karşılamalarıdır. Bu gereklilikleri yerine getirirken, bir GYO gelirinin tamamını hissedarlarına iletebilir. Bu nedenle, doğrudan satış geliri bir indirim olarak kabul edilir ve GYO vergilerde çok az ödeme yapar. Temel gereklilik, işletmenin% 90'ından fazlasının gayrimenkul varlıklarına ait olmasıdır.
Özel Hususlar
Mülk satmak yerine, mülk sahibi birimler karşılığında bir UPREIT'e katkıda bulunabilir. Hisse senetleri genellikle katkıda bulunan mal ile aynı değere sahiptir. GYO'ya satılan mülk IRC Bölüm 721 kapsamında yer aldığından, işlem vergiye tabi bir olay oluşturmaz.
Mülkten paylaşıma dönüşümde UPREIT'ler özel hükümler belirleyebilir. Genellikle, borsa satıcıya mülk satıcısının GYO'ya nasıl katmak istediklerini seçmesine izin veren özel birimler sağlar. Emlak satıcılarının birimleri derhal GYO paylarına dönüştürmelerine izin verilebilir. En az bir yıl boyunca hisseleri elinde tutmak ve sonra nakit almak gibi diğer seçenekler de mevcut olabilir.
Bir yatırımcı mallarını bir UPREIT'e sattığında, UPREIT mülkün ve onunla ilgili tüm yönetimin sahibidir. UPREIT yönetimi, Bölüm 721 değişim seçeneği ve yeni birim sahibi için beraberinde gelen tüm hükümler nedeniyle temel GYO'lardan biraz daha karmaşık olabilir. UPREIT yöneticileri, getiri elde etmek amacıyla GYO portföylerini yönetmekle sorumludur.
UPREIT'in hisseleri yönetim faaliyetlerine, gayrimenkul varlıklarının değerlemesine, finansman anlaşmalarına ve meydana gelen diğer işlemlere bağlı olarak dalgalanabilir. Bu hissedarlar için oynaklık yaratabilir. UPREIT hissedarları genellikle esnek likiditeye sahip olacaklar, bu da seçtiklerinde hisselerini kolayca nakde çevirebilmelerini sağlıyor.
UPREIT'lerin Faydaları
UPREIT'ler, mülklerini satmak isteyen herhangi bir mülk sahibi için uygun bir seçenek olabilir. Bu nedenle, hem bireysel mülk sahiplerine hem de ticari mülk sahiplerine hitap edebilir. Bölüm 721'i bir UPREIT'e değiştirmeyi seçen herhangi bir mülk sahibi, mülkün değerini UPREIT birimleri biçiminde alabilir.
Bölüm 721 bir UPREIT ile değiş tokuş edilebilir bir vergi oluşturmaz. Ancak, birim sahipleri genel GYO vergilendirme standartlarına göre vergilendirilir. Bazı mülk sahipleri, bu tür bir yatırımı emlak planlaması için kullanmayı seçebilir, çünkü muhtemelen vergileri tamamen atlayabilir.
UPREIT'ler için gereksinimler
UPREIT, tüm standart muhasebe ve vergi kuralları uyarınca bir GYO'dur. Mülkiyetin GYO'ya katkısına izin vermek için UPREIT'ler oluşturuldu. Dolayısıyla bu yapılanmaya, mülkiyetin borsaları paylaşması için vergi kalkanlarını tartışan IRC Bölüm 721'in standartları rehberlik etmektedir. Genel olarak, GYO içinde Bölüm 721 borsalarına izin veren herhangi bir GYO, bir UPREIT olarak kabul edilebilir.
Çoğu GYO, emlak piyasasının belirli bir bölümüne odaklanacaktır, ancak yol gösterici standartlar yalnızca gayrimenkulün ve ilgili finansmanın işletmenin% 90'ından fazlasını oluşturması gerektiğini belirtmektedir. UPREIT'ler genellikle aynı yatırım stratejisini izleyerek hedeflenen bir gayrimenkul nişine odaklanır.
Bölüm 721, mülkiyet karşılığında hissedar birimlerinin serbest bırakılması için rehber standartlar sunmaktadır. Bölüm 721, IRC Bölüm 1031 borsalarına alternatif olabilir. Bölüm 1031 borsaları, bir mülk sahibinin mallarını satmasına ve gelirleri vergilerden kaçınmak için benzer bir borsaya yatırmasına izin verir.
Bununla birlikte, Bölüm 1031 borsalarına UPREIT'lerde izin verilmez, çünkü benzer tür borsalar gerektirirler ve mülkün mülkiyet borsalarını paylaşmasına izin vermezler. Bu nedenle, Bölüm 721'in bir UPREIT'e değişimi çekici olabilir. Hem 721 hem de 1031 borsaları mülk sahibinin vergileri ertelemesine izin veriyor.
UPREIT ve DownREIT
UPREIT'ler, DownREIT'ler ve diğer tüm özel GYO kurumları, özünde bazı ek esneklik sağlayan özel hükümlere sahip GYO'lardır. DownREIT, bir emlak yatırımcının bir GYO ile ortak bir girişime girmesine izin verir. Bir DownREIT'te, birim değişimi esas olarak ortak girişimdeki ortak değere dayanır ve bu ortak girişim birim sahibi için daha iyi getiri sağlayabilir.