Muhtemelen haberlerde defalarca bahsedilen Case-Shiller Endeksini duymuşsunuzdur. Belki de bunun ev fiyatları ve konut piyasası ile ilgisi olduğunu biliyorsunuzdur. Peki bu dizin tam olarak nedir ve sizi nasıl etkiler?
Case-Shiller Endeksi Nedir?
Case-Shiller Endeksi 1980'lerde üç ekonomist tarafından geliştirildi: Allan Weiss, Karl Case ve Robert Shiller. Üçlü daha sonra araştırmalarını satmak için bir şirket kurdu; söz konusu şirket, endeksin arkasındaki verileri tablo haline getiren Fiserv, Inc. tarafından satın alındı. Veriler daha sonra Standard & Poor's tarafından dağıtılır.
Resmi olarak S&P / Case-Shiller ev fiyat endeksi olarak bilinen endeks aslında hiç bir endeks değil. Gerçekten birkaç dizin var:
- Dokuz büyük nüfus sayımı bölümünü kapsayan ulusal konut fiyat endeksi. Üç ayda bir hesaplanır ve Şubat, Mayıs, Ağustos ve Kasım aylarının son Salı günü yayınlanır.
Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco ve Washington, DC'yi kapsayan 10 şehirli kompozit endeks.
Yukarıdaki tüm şehirlerin yanı sıra Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle ve Tampa'yı içeren 20 şehirli bileşik endeks.
Yukarıda listelenen şehirlerin her biri için yirmi bireysel metro alanı endeksi.
Endeksler, ulusal endeksin yanı sıra her ayın son Salı günü saat 09: 00'da (EST) yayınlanmaktadır. Bildirilen verilerde iki aylık bir gecikme süresi vardır, bu nedenle Mayıs ayında yayınlanan rapor sadece Mart ayına kadar olan ev satışlarını kapsar.
Her bir endeks, aynı mülklerin satış fiyatlarını zaman içinde karşılaştıran tekil, müstakil konutların (konut olarak da bilinir) fiyatlarındaki değişiklikleri ölçer. Yeni inşaat hariç tutulmuştur - bu evler daha önce satılmadığından, satış sahiplerinin iki sahibi olana kadar (hangi noktada artık yeni inşaat olmadıkları) değiştiğini hesaplamanın bir yolu yoktur. Kınamak ve kooperatifler hiçbir ana endekse dahil değildir; ancak, beş büyük pazarda kınamak fiyatlarını izleyen ayrı bir kınamak endeksi vardır: Boston, Chicago, New York, Los Angeles ve San Francisco.
Case-Shiller endeksleri tarafından takip edilen satış türlerine silah uzunluğu satış işlemleri denir. Bunlar, evin piyasa değerinde satıldığı ve satış fiyatı verilerinin konut piyasasının doğru bir anlık görüntüsünü elde etmek için kullanılabildiği işlemlerdir. Bir annenin evini oğluna uygun, piyasa dışı bir fiyat için sattığı bir işlem, genel konut piyasası faaliyetlerini doğru bir şekilde yansıtmadığı için hiçbir Case-Shiller endeksine dahil edilmeyecektir. Haciz satışları endekslere dahil edilmiştir, çünkü bir banka ile bir birey arasındaki satış hem silah uzunluğu hem de tekrar satış olarak kabul edilir.
Ayrıca, atama değişiklikleri (son zamanlarda bir ev olarak kabul edilen, ancak şimdi bir kınamak dahil edilmeyen bir mülk) bulunan mülkler, bir mülkün önemli ölçüde değiştirilmesinden hemen önce veya sonra satışlar (iki yatak odalı bir evin yeniden modellenmesi gibi) beş yatak odalı bir eve) ve veri hatalarına sahip gibi görünen işlemlere (bir zamanlar 100.000 dolara satılan bir ev, daha sonra 10.000 dolara satıldığı bildirildi).
Konut Fiyatları Neden Önemli?
Açıkçası, bir konut satın almak veya satmak istiyorsanız, ev fiyatlarının yukarı veya aşağı gidip gitmediği ve ne kadar olacağı ile ilgileneceksiniz. Satış yapıyorsanız ve fiyatlar yükseliyor gibi görünüyorsa, beklerken satışlarınızı ertelemek ve fiyatların yükselip yükselmediğini görmek isteyebilirsiniz. Satın alıyorsanız ve fiyatların yükseldiğini görüyorsanız, hala yapılacak fırsatlar varken satın alma kararınızı hızlandırmak isteyebilirsiniz. Veya fiyatlar düşüyorsa, fiyatlar düşmeye devam ederken satın alımınızı durdurup tutamayacağınızı görmek isteyebilirsiniz. Tabii ki, hiç kimse veya endeks ev fiyatlarına ne olacağını gerçekten tahmin edemez.
Bir ev almıyorsanız veya satmasanız bile, ev fiyatları daha geniş ekonominin nasıl performans gösterdiğinin bir göstergesidir. İnsanlar artık büyük ve pahalı bir yatırım yapmak için iyi bir zaman olduğundan emin mi? Belirli bir coğrafi bölge ekonomik olarak ne kadar iyi performans gösteriyor? Konut sektöründe büyük bir payı olan işletmeler nasıl performans gösteriyor? Case-Shiller Endeksi tüm bu sorulara ilişkin fikir vermektedir.
S & P / Case-Shiller Konut Fiyat Endeksleri (CSI) vadeli işlemlerine ve seçeneklerine yatırım yaparak konut fiyatlarındaki değişikliklerden dolaylı olarak yararlanmak bile mümkündür. Bu tür yatırımlar, konut ve gayrimenkul geliştiricileri, bankalar, ipotek borç verenler ve konut tedarikçileri gibi işletmeler için konut sektöründeki büyük risklerini azaltmalarına yardımcı olmak için önerilir. Konutla çok az ilgisi olan ya da hiçbir ilgisi olmayan işletmeler bile maruz kaldıkları yatırım risklerini çeşitlendirmek için bu ürünlere yatırım yapmak isteyebilirler.
Son olarak, birçok insan en azından daha fazla olmasa da evlerine hisse senetleri kadar yatırım yapmışlardır. Konut fiyat hareketlerinin bu nedenle portföylerinin toplam değeri üzerinde önemli bir etkisi vardır.
Alternatif Konut Endeksleri
Case-Shiller endeksleri, belki de en tanınmış olmasına rağmen, ev fiyatlarını izleyen tek kişi değildir.
ABD Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA), akıllıca HPI (veya Konut Fiyat Endeksi) olarak adlandırdığı üç aylık konut fiyat endeksi yayınlamaktadır. Hesaplamaları için Case-Shiller tekrar satış yöntemini kullanır, ancak 363 metropol alanı kapsar ve sadece satışları değil, refinansları içerir. FHFA'ya göre, bu endeks sadece "ipotekleri Ocak ayından beri Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından satın alınmış veya menkul kıymetleştirilmiş tek aile mülklerini kapsamaktadır. ipotekler endekse dahil değildir.
First American CoreLogic adlı bir şirket, LoanPerformance Konut Fiyat Endeksi'ni üretti. Ayrıca tekrar satış verileri kullanır, ancak çok daha kapsamlıdır. Şirketin web sitesine göre, verileri "6.070 Posta kodu (toplam ABD nüfusunun% 58'i), 519 Çekirdek Tabanlı İstatistik Alanı (CBSA, toplam ABD nüfusunun% 85'i) ve 898 ilçeyi (toplam ABD nüfusunun% 81'i) kapsıyor 50 eyalet ve Columbia Bölgesi."
IAS360 Konut Fiyat Endeksi aylık olarak yayınlanmakta ve dört ABD Nüfus Sayımı bölgesinde, dokuz ABD Nüfus Sayımı bölümü ve tek aileli müstakil ev satışları için 360 ABD'de fiyat eğilimlerini kapsamaktadır. IAS360 sadece silah uzunluğu işlemlerini içermekle birlikte, "daha yavaş piyasa koşullarında daha da kötüleşebilecek eğilimi tanımlamak için mevcut işlem sayısını önemli ölçüde sınırladığını" söyleyerek Case-Shiller yöntemini kullanmaz. Bunun yerine, IAS360 tescilli teknoloji kullanmaktadır, çünkü ilçe düzeyindeki verilerin veri izleme "geniş coğrafi bölgeler" den daha yararlı olduğuna inanmaktadır. Endeksin önemli bir yönü, Case Shiller'ın iki aylık gecikmesine kıyasla sadece bir aylık bir gecikmeyle yayınlanması ve onu bir zamanlayıcı göstergesi haline getirmesidir.
Yurtdışı Konut Fiyat Endeksleri
Ayrıca, ABD konut fiyat endeksleri üreten tek ülke değildir. Konut endeksleri üreten diğer ülkelere birkaç örnek:
- Kanada'nın ana endeksi Ulusal Kompozit Konut Fiyat Endeksi'dir. Ayrıca tekrar satış yöntemini kullanır ve Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal ve Halifax'taki tek aileli ev satışlarından gelen verileri birleştirir.
- İrlanda'nın kalıcı tsb Konut Fiyat Endeksi, ülkenin konut ipotek kredilerinin yaklaşık% 20'sine sahip olan İrlanda bankası kalıcı tsb tarafından üretilmektedir. Bu indeks, çok değişkenli lineer regresyon analizi olarak bilinen karmaşık bir tekniği kullanarak bir evin büyüklüğünü, tipini, yerini ve diğer özelliklerini dikkate alır.
- İngiltere'nin ana endeksi, İngiltere'nin en büyük mortgage kredisi sağlayıcısı Halifax'ın adını taşıyan Halifax Konut Fiyat endeksidir. Ayrıca çok değişkenli lineer regresyon analizi kullanır.
Sonuç
Case-Shiller endeksi ABD konut piyasasında ve daha geniş ekonomide yaygın olarak kullanılan ve saygı duyulan bir barometredir. Artık ne olduğunu ve neden önemli olduğunu anladığınıza göre, bir sonraki gazete okuduğunuzda veya haberleri izlediğinizde, Case-Shiller Dizini'ni duyduğunuzda biraz daha fazla dikkat edebilirsiniz.