Benzer bir borsa (bölüm 1031 borsa olarak da adlandırılır), gayrimenkul yatırımcılarına bir mülk satın alırken veya sattıklarında sermaye kazançlarını veya kayıplarını erteleyerek benzer bir şey yapmalarını sağlar. Esasen, benzer bir borsa, yatırım mülklerini başka bir yatırımcı ile değiştirmenize ve taksici, mülkün sonunda nakit olarak satıldığı zamana kadar anlaşmanın dışında tutmanıza izin verir. Tabii ki, süreç birkaç beyzbol kartını değiştirmek kadar kolay değil, ancak bu makale size nasıl yapıldığını gösterecek.
Neden Bir Borsa Düşünmelisiniz Vergi yükümlülüklerini (İç Gelir Kanunu'nun 1031 Bölümünde adlandırılan) bir 1031 borsa yoluyla erteleme fırsatı, yatırımcıları emlak portföylerini yeniden dengelemeye ve vergi olarak ödeyecekleri daha karlı kullanımlara sunmaya teşvik eder. Yeniden dengeleme yeteneği gayrimenkulde özellikle önemlidir, çünkü bireysel hisse senetleri ve tahvillerin aksine, bir mülk portföy değerinin önemli bir bölümünü oluşturabilir.
Bir gayrimenkul yatırımının konsantre doğası nedeniyle, portföy yöneticilerinin portföylerini yeniden dengeleme ve farklı emlak sektörlerinde veya yatırım bölgelerinde taktik bahis yapma esnekliğine sahip olmaları önemlidir. 1031 borsası, yatırımcıların sermaye kazancı vergisine hemen maruz kalmadan yükü bir gayrimenkulün bir başkasıyla değiştirerek gayrimenkul riskine girip çıkmalarını sağlayarak bu yeniden dengelemeyi teşvik eder. Gayrimenkul satın alırken ve elden çıkarırken sürekli 1031 borsa kullanarak, yatırımcılar portföyün bir kısmını veya tamamını tasfiye etmenin zamanı gelene kadar sermaye kazancı vergisini erteleyebilir, vergi hukukunda olumlu bir değişiklik olabilir veya sermaye kazancı yükümlülüğünü mahsup eder. (Bölüm 1031'in sizin için çalışmasına ilişkin daha fazla bilgi için Akıllı Emlak İşlemlerine göz atın .)
Genel Bakış Bu vergi muamelesine hak kazanabilmek için, yatırımcılar değiş tokuş edebilecekleri mülk türleri, mülklerin yeri ve belirli kilit olayların zamanlaması ile ilgili belirli gerekliliklere ve sınırlamalara uymak zorundadır. Bir sonraki bölüm, çeşitli gereksinimlerin ayrıntılı bir açıklamasını sağlayacaktır, ancak öncelikle birincil konutun uygun olmadığını unutmayın, bu nedenle maalesef Malibu'daki bir sahil evi için banliyö kınamaklarınızı değiştiremezsiniz. (Kişisel bir konut satma konusunda daha fazla bilgi için Ev Satışınız sizi Vergi Şoku ile Bırakacak mı? Ve Evinizi satabileceğiniz ve herhangi bir sermaye kazancı vergisi ödeyemeyeceğiniz doğru mu? )
Gerekli unsurları koordine etmek oldukça göz korkutucu bir görev olabilir. Gerekli işlemlerin ve dokümantasyonun kolaylaştırılmasına yardımcı olmak için yatırımcıların, mülklerin satın alınması, satılması ve değişimi ile ilgili tüm fonları idare eden "nitelikli aracı (QI)" adı verilen üçüncü taraf bir takas odası kullanmaları gerekmektedir. Fonlar doğrudan vergi mükellefinin hesapları üzerinden akmadığından ve vergi mükellefinin işlem tarafından üretilen nakit üzerinde hiçbir zaman kontrolü olmadığı için, yatırımcı sermaye kazançlarını değiştirilen mülke devretti ve sermaye kazançları vergisini satışına kadar erteleyebilir nakdi gayrimenkul varlıkları.
1031 borsalarının kurulması ve yürütülmesi ve işlemin buna karşılık gelen vergi muamelesi çok karmaşık olabilir. Bir sonraki bölüm, bir 1031 değişimini gerçekleştirmek için gereken gereksinimlerin ve adımların kısa ve basitleştirilmiş bir açıklamasını verecektir.
İşlem Gereksinimleri
Nitelikli Gayrimenkuller Borsa sadece yatırım amaçlı gayrimenkuller veya ticari mülkler için çalışır. Yatırım amaçlı gayrimenkuller, kiralama ve gelir elde etmek amacıyla satın alınan gayrimenkullerdir. İşletme mülkü, bir işletme tarafından sahip olunan ve kullanılan bir varlıktır ve bilançoda bir varlık olarak tutulur. ABD'deki tüm gayrimenkuller, ister gelişmiş ister gelişmemiş olsun, genellikle benzerdir. Amerika Birleşik Devletleri dışındaki taşınmaz mallar "benzeri olmayan" mülk olarak kabul edilir. Bölüm 1031, envanter, hisse senetleri, tahviller, senetler, diğer menkul kıymetler veya herhangi bir tür kişisel mülkiyet borsası için geçerli değildir. (Farklı mülk türlerine genel bir bakış için Gayrimenkul Yatırımlarını Keşfetme ve Gayrimenkul Yatırımı dersimize göz atın .)
Nitelik Dışı Varlıklar ve Önyükleme İşlem, niteliksiz varlıklar (benzeri olmayan) mülk veya nakit içeriyorsa, yatırımcı satıştan elde edilen kazancı muhasebeleştirmeli ve vergi ödemelidir. Değiş tokuş edilen mülklerden birinin değerinin diğerinin değerinden büyük olduğu varsayılarak, borsalar arasındaki değeri eşitlemek için kullanılan uygun olmayan varlıklara "önyükleme" denir ve hala normal sermaye kazancı vergilerine tabidir.
Zamanlama
İşlemlerin eşzamanlı olması gerekmese de, belirli işlem zamanlama unsurlarında kısıtlamalar vardır. Örneğin, bir işlemi 1031 borsa olarak nitelemek için, yatırımcı kapatılmadan önce değiştirilecek mülkü tanımlamalı ve ilk varlığın satışını kapattıktan sonraki 45 gün içinde ikame mülkü tanımlamalıdır. Buna ek olarak, ikame mülk edinme işlemi, ilk anlaşmanın satışını gerçekleştirdikten sonra 180 gün içinde yapılmalıdır. Çoğu yatırımcı için, en zor görevlerden biri, vazgeçilen varlığı sattıktan sonraki 45 gün içinde yedek varlıkları tanımlamaktır. Bununla birlikte, bu zamanlama kısıtlamaları çok katı olduğu ve IRS'nin uzantı vermediği için bunu yapmaları önemlidir.
Nitelikli Aracılık Bu düzenlemelerin karmaşıklığı ve borsaya ilişkin şartlar ve kısıtlamalar nedeniyle, borsaya sponsor olan yatırımcıların anlaşmayı kolaylaştırmak için nitelikli bir aracı kullanmaları gerekmektedir. 1031 borsalarını kolaylaştırmak için tam zamanlı iş yapan bir şirket olarak tanımlanan nitelikli aracı yasal veya vergi danışmanlığı yapmaz. İlk emlak işleminden önceki 24 ay içinde vergilendirilebilir tarafla herhangi bir ilişkisi olan bir EBM firması, avukat veya emlakçı gibi bir ticari taraf olamaz. Tercihen QI, herhangi bir işlem katılımcısına daha önce bu hizmetlerin hiçbirini sağlamayan üçüncü taraf bir işletme olmalıdır.
QI çeşitli kolaylaştırma hizmetleri gerçekleştirir ve değişimi yapılandırmak ve yürütmek için ilgili taraflar arasında bir köprü görevi görür. Görevleri:
- Gerekli tüm belgelerin hazırlanması ve tüm uygun tarafların belge almasını sağlamak için bir takas odası olarak hareket etmek. Fonların güvenli ve sigortalı bir banka hesabında tutulmasını ve işlemler tamamlandığında emanet hesaplarına yapılacak ödemelerin yapılmasını sağlamak. vergi mükellefi kayıtlarına ilişkin işlemlerin tam muhasebeleştirilmesi ve vergi mükelleflerine ve IRS'ye gerekli vergileri ve ödenen sermaye kazancı vergilerini belgeleyen bir Form 1099 sağlanması.
IRS'nin belirli gereksinimlerle ilgili katı kuralları, nitelikli aracıların değerini ve uygun bir aracı seçmenin önemini vurgular. QI'nın başlıca hizmetlerinden biri, işlem katılımcılarını takip etmek ve vergi mükelleflerinin gayrimenkul kârlarının tercihli vergi muamelesine hak kazanabilmeleri için gerekli şartları sağladıklarından emin olmaktır, bu nedenle yatırımcıların işlemlerinin aracısını dikkatli bir şekilde araştırması ve seçmesi önemlidir. (İlgili okumalar için, bir Emlak Vekili Kullanmanın Avantajlarına bakınız .)
Bir sonraki bölüm, çoklu mülkiyet borsalarını ve yatırımcıların uyması gereken temel zaman çizgisini kapsayacaktır.
Birden Çok Mülk Değişimi Benzer bir borsada, bir yatırımcının bire bir mülk alışverişi yapmasına gerek yoktur. Aşağıdaki kurallara uyulduğu sürece, değişimin her iki tarafında birden çok özellik kullanılabilir. Bu kurallara genel olarak "üç özellik", "% 95" ve "% 200" kuralları denir.
- Üç mal kuralı - Herhangi bir üç mal, piyasa değerinden bağımsız olarak geçerli olabilir. % 95 kuralı - Değişim dönemi sonunda alınan mülklerin gerçeğe uygun piyasa değeri (FMV), tanımlanan tüm olası yenileme özelliklerinin kümülatif FMV'sinin% 95'inden fazla olmadığı sürece, herhangi bir sayıda mülk hak kazanabilir. % 200 kuralı - Değiştirme özelliklerinin kümülatif FMV'si, ilk aktarım tarihinde değiştirilen tüm özelliklerin birleşik FMV'sinin% 200'ünden fazla olmadığı sürece, herhangi bir sayıda özellik değiştirilebilir.
IRS, sermaye kazancı vergisinin ertelenmesine yardımcı olmak için değiş tokuş edeceği varlıkların sayısı bakımından oldukça esnek olmasına rağmen, bu mülklerin tanımlanması ve takasın yapılması için zamanlama konusunda çok sıkıdır.
İşlem Planı ve Zaman Çizelgesi Bir 1031 borsa için işlem planı ve zaman çizelgesi son derece karmaşık hale gelebilse de, bazı öğeler temel bir biçimi izler ve çoğu işlem için benzerdir.
- Başlangıçta, benzer bir borsaya girmek isteyen bir yatırımcı, satılacak olan mülkü veya mülkleri ("feragat edilen mülk") tanımlayacak ve daha sonra aracı yardımı ile üçüncü bir tarafa satacaktır. Aracı fonları satıcı olarak alır ve emanet içindeki tüm fonları güvence altına alır. Emanet fonları ile yatırımcının 180 gün içinde bir üçüncü taraf satıcıdan satın alınması gereken bir veya daha fazla "değiştirme mülkü" seçmesi için 45 günü vardır. ilk işlemin günleri Aracı, alıcı gibi davranır, emanet halinde fon temin eder ve ardından uygun fonları satıcıya veya satıcılara iletir. (Bir yedek bulmak için, Karlı Bir Kiralama Mülkünün En İyi 10 Özelliğine bakın ve Ticari Gayrimenkullerde Servet Bulun .) Daha sonra, QI, vergi mükellefi için fonların bir QI takas evinden geçtiğini gösteren tüm muhasebe belgelerini hazırlar. ve vergi mükellefinin / yatırımcının hesaplarının fon almamış olması. QI ayrıca, niteleyici olmayan "önyükleme" nin yaratılmasından kaynaklanan herhangi bir sermaye kazancını ve işlemin bir parçası olarak ödenen vergileri belirten bir Form 1099 hazırlar ve formu IRS'ye iletir.Ancak, vergi mükellefi IRS Form 8824'ü IRS'ye gönderir, ayrıca mülklerin bulunduğu veya vergi mükellefinin bulunduğu eyalet tarafından benzer belge isteniyorsa. Borsanın kolaylaştırılmasına ek olarak, nitelikli aracı mülkler ve gayrimenkul sözleşmeleri gibi işlemlerin gerektirdiği tüm değişim belgelerini de üretecektir.
QI, fonları takas edilen mülklerin hem satışından hem de alımından kontrol ettiğinden ve yatırımcı, vazgeçilen varlığın satışı için nakit yerine mülk aldığı için sermaye kazançları ertelenir. Herhangi bir "önyükleme" haricinde, sermaye kazançları, nihayetinde varlıklar nakit olarak satılıncaya kadar benzer tür borsalar aracılığıyla sürekli olarak ertelenebilir. Bu noktada, birikmiş sermaye kazançları, yürürlükteki vergi yöntemleri kullanılarak vergilendirilecektir.
Sonuç Benzer bir değişim, gençliğinizin beyzbol kartı ticareti kadar kolay olmayabilir, ancak yatırım amaçlı gayrimenkullerinizi takas etmenize ve taksiciyi anlaşmanın dışında tutmanıza izin verir. Bu tür borsalara sürekli olarak girerek, yatırımcılar belirli gayrimenkul sektörlerine maruz kalmaları arttırmak veya azaltmak için gayrimenkul transferleri gerçekleştirebilir ve aynı zamanda mülkler nakit olarak satılıncaya kadar sermaye kazançlarını erteleyebilirler. Oyunun kurallarını anladıktan sonra, gayrimenkul portföyünüzü verimli bir şekilde yeniden dengelemek için harika bir yoldur.
Vergi adamından bir adım önde olmak için daha fazla strateji için, Bireysel Yatırımcı için Vergi İpuçları ve Para Tasarrufu Yıl Sonu Vergi İpuçlarını okuyun .
![Taksiciyi uzak tutmak için ticari mülkler Taksiciyi uzak tutmak için ticari mülkler](https://img.icotokenfund.com/img/income-tax-term-guide/207/trade-properties-keep-taxman-bay.jpg)