İçindekiler
- 1. Ayarlanabilir Faizli İpotekler
- 2. Peşinat Yok
- 3. Yalancı Kredileri
- 4. Ters İpotekler
- 5. Daha Uzun Amortisman
- 6. Egzotik Mortgage Ürünleri
- Alt çizgi
Büyük Durgunluk döneminde, ABD ekonomisi ipotek hacizlerinden dolayı büyük bir darbe aldı. Ülkenin dört bir yanındaki borçlular ipoteklerini ödemekte zorlandılar. O zaman, 10 borçlunun sekizi ipoteklerini yeniden finanse etmeye çalışıyordu. Üst düzey ev sahipleri bile hacizle ilgili sorun yaşıyordu. Neden bu kadar çok vatandaş ipotek ile sorun yaşıyordu? İşte altı neden.
Önemli Çıkarımlar
- Ayarlanabilir faizli ipotekler, düşük ödemelerle sonuçlanan düşük bir başlangıç oranı sunar; ancak, faiz oranı bir süre sonra sıfırlanır. Bir ipoteğe peşinat yatırmamak, borçlunun evinin “sualtında” bitmesi olasılığını artırabilir. Ters ipoteklerin yüksek peşin maliyetleri vardır, çok sayıda ücretle bilmeleri ve bunun sonucunda İpotekler için daha uzun zaman dilimleri, evde daha az eşitlik ve daha fazla faiz ödenmesi ile sonuçlanır - bu da sahibinin taşınmasını zorlaştırır.Etikotik ipotek ürünleri alıcıların negatif eşitlik oluşturmasına neden olabilir.
1. Ayarlanabilir Faizli İpotekler
Ayarlanabilir faizli ipotekler (ARM'ler) ev sahibinin hayali gibi görünebilir. Bu ipotekler ilk iki ila beş yıl boyunca düşük bir faiz oranı ile borçlulara başlamaktadır. Normalde hak kazanabileceğinizden ve daha düşük, daha uygun fiyatlı ödemelere sahip olduğunuzdan daha büyük bir ev satın almanıza izin verir. Bununla birlikte, iki ila beş yıl sonra, faiz oranı genellikle daha yüksek olan piyasa oranına sıfırlanır. Eğer borçlular sadece özkaynakları evlerinden çıkarabilir ve sıfırlandıktan sonra daha düşük bir oranla yeniden finanse edebilirlerse bu bir sorun değildir. Veya alternatif olarak, alıcı evde uzun süre kalmazsa, oranın değişeceği zamana kadar satılmış olabilir. (Bu tür ipotek, işi sık sık yer değiştirmeyi gerektiren biri için iyi bir seçim olabilir.)
Ancak, her zaman bu şekilde çalışmaz. Konut fiyatları düştüğünde, borçlular mevcut kredilerini yeniden finanse edemediklerini fark etme eğilimindedir. Bu, birçok borçlunun orijinal ödemelerinin iki ila üç katı yüksek ipotek ödemeleriyle karşı karşıya kalmasını sağlar.
Farklı kredi verenler ile alışveriş yapmak, ipotek başvurunuz hakkında tam ve doğru bilgiler sunmak ve kredi sorunlarını ortaya çıktıkça ele almak, adil ve pratik bir ipotek almak için atabileceğiniz en iyi adımlardır.
2. Peşinat Yok
Subprime krizinin bir tetikleyicisi, birçok şirketin borçlulara peşinat ödemesiz krediler sunmasıydı. İşte bu yüzden bir sorun haline geldi.
Peşinatın amacı iki yönlüdür. Birincisi, borçlu olduğunuz para miktarını azaltırken, evinizdeki eşitlik miktarını artırır. İkincisi, peşinat, oyunda biraz cildinizin olmasını sağlar.
Büyük peşinat ödeyen borçluların, yatırımlarını kaybetmek istemedikleri için ipotek ödemelerini yapmak için mümkün olan her şeyi deneme olasılığı daha yüksektir. Öte yandan, evlerinde çok az şey bırakan ve ipoteklerini tersine çeviren birçok borçlu, evden daha fazla para borçlu oldukları için sadece uzaklaşıyor. Borçlu ne kadar borçlu olursa, ipotek haczi yürürlüğe girerek daha fazla uzaklaşırlar.
3. Yalancı Kredileri
“Yalancı krediler” terimi itibarsız gelebilir, ancak bu tür krediler, 2007'de başlayan yüksek faizli erimeden önce emlak patlaması sırasında inanılmaz derecede popülerdi. Yalancı kredi çok az belge gerektirir veya doğrulama gerektirmez. Kredi, borçlunun belirtilen geliri, belirtilen varlıkları ve belirtilen giderlerine dayanmaktadır.
Borçluların daha büyük bir ev alabilmeleri için gelirlerini şişirme eğiliminde oldukları için böyle adlandırılırlar. Yalancı kredi alan bazı kişilerin işi bile yoktu. Sorun, alıcı eve girdiğinde başlar.
İpotek ödemelerinin gerçek gelirle (belirtilmemiş gelirle) ödenmesi gerektiğinden, borçlu sürekli olarak ipotek ödemeleri yapamaz. Ödemelerin gerisinde kalırlar ve iflas ve hacizle sonuçlanırlar.
4. Ters İpotekler
Ters ipotek almanın birçok dezavantajı vardır. Yüksek ön maliyetler vardır. Kaynak ücretleri, ipotek sigortası, tapu sigortası, ekspertiz ücretleri, avukat ücretleri ve çeşitli ücretler hızla özkaynakları tüketebilir. Borçlu evin tüm mülkiyetini kaybeder.
İpotek yürürlüğe girdikten sonra, tüm borçlunun özkaynakları evlerinden gider; şimdi banka sahibi. Yararlanıcıları, yalnızca borçlunun mülkünden gelen tüm nakit ipotek, ücretler ve faiz ödemek için kullanıldıktan sonra kalan herhangi bir hakkaniyete sahip olma hakkına sahiptir. Çocukları, aileyi evde tutmak istiyorlarsa, banka ile bir anlaşma yapmaya ve ipotek ödemeleri yapmaya çalışabilirler.
5. Daha Uzun Amortisman
30 yılın bir ipotek alabileceğiniz en uzun zaman aralığı olduğunu düşünmüş olabilirsiniz, ancak bazı ipotek şirketleri şimdi 40 yıla kadar devam eden krediler sunuyor. Dahası, 35 ve 40 yıllık ipotekler popülaritesinde yavaş yavaş artıyor. Neden? Bireylerin çok daha düşük ödemeler için daha büyük bir ev satın almalarına izin veriyorlar.
40 yıllık bir ipotek, önümüzdeki 20 yıl boyunca evde kalmayı planlayan 20 yaşındaki bir çocuk için mantıklı olabilir, ancak diğer insanlar için mantıklı değildir. 40 yıllık ipoteğin faiz oranı 30 yıldan biraz daha yüksek olacaktır. Bu, 40 yıllık bir süre boyunca çok daha fazla ilgi görüyor, çünkü bankalar borçlulara ipoteklerini arka uçta ödemeden ödemek için 10 yıl daha vermeyecek.
Borçluların evlerinde de daha az özsermaye olacaktır. İlk 10 ila 20 yıl için yapılan ödemelerin çoğu öncelikle faiz ödeyecek ve borçlunun taşınmasını neredeyse imkansız hale getirecektir. 70'lerinize ödeme yapıyorsanız emeklilik zorlaşır.
6. Egzotik Mortgage Ürünleri
Büyük Durgunluk'tan önce geliştirilen diğer ipotek türleri de hacizle sonuçlandı. Borç verenler, ev sahibi olma hayalini gerçeğe dönüştüren her türlü egzotik ürünle geldi. Bazı ev sahipleri kendilerini içine soktuklarını anlamıyorlardı. İki örnek:
- Sadece faizli krediler ödemeleri% 20 ila% 30 oranında düşürebilir. Bu krediler, borçluların birkaç yıl boyunca bir evde yaşamasına ve sadece faiz ödemeleri yapmasına izin vermektedir. Ödeme adınızdaki krediler, borçluların her ay ipotekleri için ne kadar ödeme yapmak istediklerine karar vermelerini sağlar.
Her iki ürün için de büyük bir balon anapara ödemesi belirli bir süreden sonra yapılacaktır. Tüm bu ürünler negatif amortisman ürünleri olarak bilinir. Borçlular özsermaye oluşturmak yerine negatif özsermaye inşa ediyorlar. Borçları tuğla yığını gibi üzerlerine düşene kadar her ay borçlu oldukları miktarı artırıyorlar. Egzotik ipotek ürünleri, birçok borçlunun kredilerinde su altında kalmasına yol açtı.
Alt çizgi
Ev sahipliğine giden yol birçok tuzakla doludur. Onlardan kaçınmak mali sıkıntıdan uzak durmanın anahtarlarından biridir. Belki de akılda tutulması gereken iyi bir atasözü, eğer bir şey gerçek olamayacak kadar iyi görünüyorsa, muhtemelen doğrudur.