İçindekiler
- Açık Artırmaların Artıları ve Eksileri
- Haciz Özellikleri
- Emlak Vergisi Varsayılanı
- Müzayedeye Katılmak
- Gayrimenkul Açık Artırmaları Bulma
- Çoklu Liste Hizmet Verileri
- İsteklilerin Bilmeleri Gerekenler
- Bir Mülke Erişim
- Durum ve Denetimler
- Ödeme Seçenekleri: Önceden Planlayın
- Talepler, Teminatlar ve Yolcular
- Alt çizgi
Bir mülk edinmek mi istiyorsunuz? Kendinizi emlak listelerinde arama yapmak ve emlakçılarla çalışmak gibi geleneksel kanallarla sınırlamak zorunda değilsiniz. Ayrıca açık artırmada mülk satın alabilirsiniz.
Açık Artırmada Bir Ev Satın Almalı mısınız?
Ne bilmek istiyorsun
- Açık artırmada bir ev satın almak, normal süreçte satın almaktan daha risklidir. Gayrimenkul ihalelerinin nasıl çalıştığı konusunda iyi eğitimli olmak hayati önem taşımaktadır.Yerel ihaleler, emlakçılar ve RealtyTrac ve Auction.com gibi çevrimiçi siteler aracılığıyla ev açık artırmalarını bulabilirsiniz.Açık artırma mülkleri genellikle ev denetimine veya yasal bir şekilde izin vermez şahsen iç görüntülemek için. Kötü durumda bir mülk satın alma riskini göze alamıyorsanız, teklif vermeden önce mülkü incelemenize izin veren açık artırmalara sadık kalın.Tüm açık artırma kurallarını gözden geçirin ve anlayın ve ilgilendiğiniz herhangi bir mülk için gereken özeni gösterin - örneğin, teklif vermeden önce talepleri, haciz ve yolcuları kontrol etme.
Açık Artırmaların Artıları ve Eksileri
Açık artırmada satın almanın avantajları arasında seçeneklerinizi genişletmek ve muhtemelen indirimli olarak satın almak yer alır. Bir mülk satın almak için geleneksel yolu satın almaya kıyasla daha az rekabetle karşılaşabilirsiniz, ancak aynı zamanda farklı bir potansiyel alıcı havuzuyla (genellikle deneyimli yatırımcılar) da ilgileneceksiniz.
Açık artırmada satın almanın belki de en büyük riski, satılık mülkler hakkında sınırlı bilgiye sahip olmanız ve pahalı bir yanlış adımı çok gerçek bir olasılık haline getirmenizdir. Ve herhangi bir gayrimenkul satın alımında olduğu gibi, çok sayıda evrakı okumalı, anlamalı ve imzalamalısınız (ideal olarak bir emlak avukatının yardımı ile).
Gayrimenkul kredisi, piyasa değerinin çok altında açık artırmada satın alınan evlerin hikayeleri ile zengindir ve bu tür pazarlıklar mevcuttur. Ancak, açık artırmalar genellikle mülk edinmenin olağan süreç boyunca satın almaktan daha riskli bir yoludur. Bu gerçeklik, emlak ihalelerinin nasıl çalıştığı konusunda iyi bir eğitim almayı ve teklif vermeyi düşündüğünüz mülkler hakkında ihtiyatlı olmayı önemli kılmaktadır.
"Birçok kişi açık artırma evlerinin iyi bir anlaşma olduğuna inanıyor, " diyor NM Albuquerque'deki Myers & Myers Real Estate ile emlakçı ve eleme komisyoncusu John Myers "Bazı müzayede evleri iyi bir anlaşma, diğerleri büyük bir hata olabilir."
Büyük bir hata yapmaktan kaçınmanıza yardımcı olmak için, bu makale konut mülkü açık artırmalarının temellerini açıklayacaktır, böylece bu seçeneğin sizin için işe yarayıp yaramayacağına karar verebilirsiniz - mülkte yaşamak mı yoksa tamamen yatırım olarak mı kullanmak istediğiniz.
Haciz Özellikleri
Bir ev sahibi en az birkaç ay boyunca ipotek ödememişse, temerrüde düşebilir ve haciz sürecine girebilir. Bu olduğunda, banka ilçe kayıt cihazında varsayılan bir bildirimde bulunur. Ev sahibi borçlu olan bakiyeyi ödemezse veya ipotek borç verenle yeniden görüşmezse, borç veren evi açık artırmaya çıkarabilir ve ev sahibini ödeme yapılmaya zorlayabilir. Bu haciz ihaleleri banka kiralı mütevelli heyetleri tarafından yapılır.
Emlak Vergisi Varsayılanı
Bir evin açık artırma bloğuna ulaşmasının bir başka yolu, sahibin değerlendirilen emlak vergilerini ödememesi. Bu durumlarda, mülkiyeti ele geçiren banka yerine ödenmemiş vergi otoritesidir. Ortaya çıkan vergi haciz ihalesi, yerel bir şerif, katip veya ilçe veya yerel makamın denetçisinin ofisi tarafından gerçekleştirilir.
Müzayedeye Katılmak
Açık artırma türünden bağımsız olarak, bu etkinlikler yerel yönetim mahkemeleri ve otel konferans salonları gibi fiziksel yerlerde gerçekleşebilir ve bu yüz yüze açık artırmalar hızla tamamlanır. Emlak açık artırmaları da giderek daha fazla çevrimiçi oluyor ve çevrimiçi açık artırmalar günler veya haftalar sürebilir.
Evler, kınamak ve konut kiralayan arazi satın alan bir Florida gayrimenkul yatırım şirketi olan House Heroes LLC'nin kurucu ortağı Earl White'a göre, açık artırmada ev satın almak popüler olmuştur ve olmaya devam edecektir. “Bütçede mülk sahipleri ve gayrimenkul uzmanları daha az rekabetin olduğu kaynaklara göç ediyor” diyor. “Doğal olarak, açık artırma özellikleri daha az teklif oluşturur ve bu da daha düşük bir satış fiyatı sağlar.
“Ancak, haciz ihaleleri kriz döneminde var olan indirimleri sağlamıyor. rekabet ve fiyatların artması.
Gayrimenkul Açık Artırmaları Bulma
Açık artırmaları bulmanın bir yolu, yerel yönetimlerle doğrudan iletişime geçerek veya bilgi için web sitelerini ziyaret ederek, ardından ayrıntıları doğrulamak için telefonla takip etmektir. Bir diğeri RealtyTrac ve Auction.com gibi siteler üzerinden. Ancak, çevrimiçi bilgiler her zaman doğru değildir.
Mülk, ödemelerin gerisinde kaldığı için haciz öncesi mülkler listelenebilir. Bu mülkler asla satılamaz, çünkü sahipleri ödemeleri yakalar veya borç verenlerle bir anlaşma yapar.
Yerel emlakçılar ve aracılar da değerli kaynaklar olabilir. Ancak, aracılar ve aracılar canlı açık artırmalarda otomatik olarak komisyon kazanmadıkları için onlara yardım etmeye istekli bulamayabilirsiniz. Ancak, bu emlakçılar online müzayedeler yoluyla komisyon kazanabilirsiniz.
Çoklu Liste Hizmet Verileri
Doğrudan çoklu liste hizmeti (MLS) raporları, potansiyel alıcılar için çevrimiçi listelere göre çok daha değerlidir, çünkü bunlar fotoğraf ve en önemli halka açık olmayan broker yorumları da dahil olmak üzere liste için tüm verileri içerir. "Halka açık olmayan yorumlar önemlidir, çünkü satış fiyatını ve piyasadaki günleri etkileyen kritik bilgileri belirtirler. Örneğin, emlak kusurları, finansman seçenekleri, doluluk ve kiracı kiralamaları."
Bir açık artırma özelliğini değerlendirmenin en iyi yolu, emlakçılar, değerleme uzmanları, müteahhitler ve inşaat ve tadilat maliyetlerini anlayan ve mülkün değerini ve ihtiyaç duyduğu işin maliyetini doğru bir şekilde tahmin edebilen diğer kişilerle çalışmaktır.
White, kurallar konuma göre değişiklik gösterse de, MLS ve ilçe kayıtları genellikle sadece gayrimenkul lisans sahiplerinin kullanımına açıktır. Deneyiminde, onlarla iletişime geçtiğinizde genellikle ücretsiz yardım etmekten mutluluk duyarlar.
White ayrıca, küçük çaplı ilçelerin bile yüz yüze açık artırmalarını çevrimiçi olanlara dönüştürdüğü için yüz yüze açık artırmaların kaybolduğunu belirtiyor. Miami ve Palm Beach, vergi ve haciz ihalelerinin artık tamamen çevrimiçi olduğu iki yerdir.
Haciz ihalelerinin genellikle son dakikada bile ertelendiğini veya iptal edildiğini unutmayın. Borç veren, ihtiyaç duyduğu tüm evrakları elde etmemiş olabilir veya borçlu, hacizden kaçınmak için bir çözüm bulmuş olabilir.
İsteklilerin Bilmeleri Gerekenler
Bir emlak müzayedesinde teklif vermeden önce, aldığınız riski anlamanız gerekir. Kötü bir satın alma sizi yıllarca rahatsız edebilir. Ayrıca açık artırmanın kurallarını anlamanız ve katılmaya çalışmadan önce bunları izlemeye hazır olmanız gerekir.
Mülkün beklenen satış fiyatının% 5 ila% 10'unun iade iadesini açık artırmaya sahip kuruma kaydettirmeniz ve göndermeniz gerekecektir. Açık artırma bizzat gerçekleşiyorsa, planlanan başlangıçtan en az bir saat önce check-in yapın ve teklif vermeye hazır olduğunuzda toplayacağınız resmi kartı alın.
Açık artırmada bir mülk kazanmak iki farklı şekilde çalışabilir.
- Borç veren onay açık artırmasında, en yüksek teklif veren siz olsanız bile borç veren teklifinizi kabul etmek zorunda değildir. Mutlak bir açık artırmada kazanan teklif mülkü alır.
Açık artırmanın başlangıç fiyatı, ipotek borcundan kaynaklanan bakiye veya teklif vermek için tasarlanmış daha düşük bir miktar olabilir. Bir haciz müzayedesinde, borç verenin müzayededen kâr elde etmesine izin verilmez. Genellikle, bu özellikler zararla satılır; bir kâr varsa, ipotek ve diğer herhangi bir haciz ödendikten sonra haciz ev sahibine gitmek gerekiyor. Açık artırma özellikleri her zaman büyük fırsatlar değildir; örneğin, açık artırmacı, bir mülk için gizli bir rezerv fiyat belirleyebilir; bu, teklif edilmesi gereken minimum tutardır.
“Alıcının açık artırmaya şahsen veya çevrimiçi olarak katılıp katılmadığı, akıllıca bir satın almanın aptalca bir satın alma olabileceği her mülk için bir eşik fiyatının olduğunu ve etkinliğe, mekana veya duygularına izin vermemesi gerektiğini akılda tutmalıdır. kararlarını sallamak için, ”tavsiyesinde bulundu 2000 yılından bu yana emlakçı Ron Humes ve Lexington, Ky.
Bir Mülke Erişim Sorunu
Açık artırma özellikleri, potansiyel olarak alıcılara, geleneksel olarak satılan mülklerle aynı düzeyde erişim sağlar. Bazı açık artırma şirketleri açık evler sunsa da, büyük olasılıkla acentenizle mülkün içinden geçemezsiniz.
Kaliforniya, San Jose'deki emlak avukatı ve broker David Roberson, “Bir müşterinin asla göz küresi testini yapmadan uzaktan bir mülk satın almasını önermem, ” diyor ve eşi ve üç eyalette 22 kiralık mülk sahibi ve Silikon Vadisi Mülk Yönetimi Grubu'nun sahibi ve işletmecisidir. Siz veya güvenilir yatırım ekibiniz, yasal veya finansal olarak kendinizi zorlamadan önce hem düşündüğünüz gayrimenkulü hem de uğraştığınız kişileri iyice değerlendirmelisiniz.
Benzer şekilde, Humes, bir mülkün mevcut veya gelecekteki değeri hakkında rapor veren kaynakların, gerekli tüm ayrıntıları nasıl toplayacağını ve değerlendireceğini bilen profesyoneller tarafından yerinde bir değerlendirme olmadıkça çok yanlış olabileceğine dikkat çeker. Bir açık artırma mülkünü değerlendirmenin en iyi yolu, inşaat ve tadilat maliyetlerini anlayan ve mülkün mevcut ve gelecekteki değerini ve ihtiyaç duyduğu işin maliyetini doğru bir şekilde değerlendirebilen profesyoneller (emlakçılar, değerleme uzmanları ve yükleniciler) ile çalışmaktır.
Mülkiyet Durumu ve Denetimleri
Evin her türlü sorunu olabilir - hatırlayın, bu ipotek veya emlak vergileri karşılayamayan birine ait olan bir evdi, bu yüzden muhtemelen herhangi bir rutin bakım veya onarım yapamadılar. Ayrıca, bu ev sahibi evi kaybedeceklerini fark ettikten sonra, kasıtlı olarak onu ihmal etmiş veya hatta ciddi şekilde hasar görmüş olabilir. Ayrıca, boş olan mülkler tahrip olmuş veya çömelmiş olabilir.
Mülk dışarıdan korkunç görünüyorsa, muhtemelen içeride de korkunç göründüğünü varsayın. Açık artırma özellikleri olduğu gibi satılır ve tüm onarımları yapabilmeniz gerekir. Olsa da cazip, mülkiyet durumu hakkında daha iyi bir fikir almak için izinsiz girmemelisiniz.
Paletlerin bunu TV'de yaptığını görmüş olabilirsiniz - arka bahçelere girmek, içeri bakmak, hatta pencerelerden tırmanmak - ancak yasal değildir. Ve kesinlikle evi işgal eden kimseyi rahatsız etmek istemezsiniz, sadece nezaket dışında değil, aynı zamanda güvenliğiniz için. Yerel yönetim kayıtlarından tesisin mülkiyet geçmişi hakkında bilgi alın, yerel emlakçılarla konuşun ve komşulardan saygıyla bilgi isteyin.
Açık artırma özellikleri genellikle iç muayeneye veya iç mekanı şahsen görmenin yasal bir yoluna izin vermez. Kötü durumda bir mülk satın alma riskini göze alamıyorsanız, teklif vermeden önce mülkü incelemenize izin veren açık artırmalara sadık kalın. Bu bilgi olmadan, neye girdiğinizi, bir mülkün onarım maliyetlerinin ne olacağını veya sahip oluncaya kadar gerçek değerini bilmek zor olabilir.
Bir ev denetimi alabilseniz bile, herhangi bir denetimin sınırları vardır. Duvarların arkasındaki, tavanlardaki ve zeminin altındaki sorunlar siz elinize geçene kadar belirgin olmayabilir. Yardımcı programlar kapatılırsa, sızıntıları, elektrik sorunlarını, kırık cihazları veya arızalı HVAC ekipmanlarını tespit edemeyebilirsiniz.
Ödeme Seçenekleri: Önceden Planlayın
Açık artırmada bir mülk satın almak genellikle çok nakit gerektirir. Her açık artırma şirketi ve ilçe hükümetinin ödeme için kendi gereksinimleri vardır, ancak muhtemelen teklif verme hakkınızı güvence altına almak için nakit paraya ihtiyacınız olacaktır. Peşinat tutarları ve satın alma yöntemleri genellikle mülke ve müzayede evine bağlıdır. Geleneksel yöntemle bankaya ait bir mülk satın alarak daha esnek finansman seçenekleri elde edilebilir: İhaleler, haciz satın almanın tek yolu değildir.
Ödeme konusunda, açık artırmadaki teklif sahiplerinin açık artırma sahibinin talep ettiği tutar için nakit, para havalesi veya kasiyerin çekini getirmesi gerekir. Tipik olarak, açık artırmayı kazandıktan hemen sonra mülkün tamamını ödemek zorunda kalacaksınız. Bazen, ödemeyi tamamlamak için ertesi güne kadar zamanınız olabilir. Ödemenin tamamlanmaması, depozitonuzun kaybedilmesine ve gelecekteki açık artırmalardan yasaklanmasına neden olabilir. Satın alma işlemini tamamlayabileceğinizi gösteren para kanıtını sunmaya hazır olun. Bireysel olarak LLC, güven veya sınırlı ortaklık gibi bir varlık olarak teklif veriyorsanız, varlık belgelerinizi göstermeniz gerekebilir.
Kazananlar, diğer ev satın alımlarında olduğu gibi emanet ve kapanıştan geçer. Mülkiyet ihalelerinde istekliler genellikle nakit ödeme yapmayı göze alabilen gayrimenkul yatırımcılarıdır. Finanse edilen satın alma işlemlerine izin veren açık artırmalar için önceden ön yeterlilik kazanmanız gerekir.
Bazı müzayede evleri, bağlı borç verenler ile çalışmayı tercih eder ve açık artırmada bu kreditörleri yerinde bulundurur. Ancak, rakip borç verenlerin faiz oranlarını belirlemek için araştırmanızı önceden yapın. Bu bilgiler size biraz kaldıraç sağlayabilir.
Ayrıca, karşılamanız gereken açık artırma ücretlerini de anladığınızdan emin olun. Humes, “Müzayedelerde birçok kez satın alınan evlerin, müzayedeciler, bankalar, avukatlar ve mülkü açık artırmaya getirmek için gereken diğer şirketlerden maliyet ve ücretleri vardır” dedi. “Alıcıya aktarılan% 10 açık artırma ücreti, banka faizi ve cezası, avukat ücreti, % 12 satış taşıma ücreti, mülk hazırlama ücreti ve benzerlerini bulmak nadir değildir.”
Talep, Teminat ve Yolcuları Kontrol Edin
Teklif vermeden önce, mülke karşı kimin haciz tutabileceğini görmek için bir başlık arama şirketi kiralamak isteyeceksiniz. Eğer kazanırsanız, herhangi bir hacizden sorumlu olacaksınız, bu da cebinizden daha fazla para anlamına gelir.
Eve karşı başka iddialar da olabilir - sadece vergi hacizleri değil, yüklenici hacizleri veya ikinci bir ipotek. İstekliler, mülkün açık bir unvana sahip olduğundan emin olmak için açık artırma şirketine danışmalıdır. Bir açık artırma kazanırsanız, emanet sırasında veya kapandıktan hemen sonra, başlık arama sırasında ortaya çıkmayan herhangi bir hacizden korunmak için tapu sigortası satın almak isteyeceksiniz.
Ayrıca, bazı durumlarda, (eski) sahip veya bir gecekondu mülkü işgal edecek, yani onları tahliye etmeniz gerekecek - en iyi şekilde hoş olmayan ve en kötüde uzun ve pahalı olabilecek bir süreç. Süreci basitleştirmek için, dışarı çıkıp anahtarları teslim etmeleri için onlara birkaç bin dolar teklif etmek isteyebilirsiniz.
Unvanı alana kadar hiçbir şey yapmaktan kaçının. Satış sertifikanızı aldıktan hemen sonra tadilat başlatma veya tesise taşınmaktan kaçının. Başlık sertifikanızı almak için 10 gün kadar beklemeniz gerekir. Siz bu sertifikayı alana kadar mülk size ait değildir; mülk sahibi mahkemeye satışa itirazda bulunarak veya krediyi ödeyerek ev hakkını saklı tutabilir.
Alt çizgi
Kapanmış evler finansal açıdan cazip olabilir, ancak satın almadan önce dikkate alınması gereken birçok engel vardır. Ayrıca, bir evin açık artırmada satılması, onu iyi bir fiyata alabileceğiniz anlamına gelmez (veya evin herhangi bir fiyata iyi bir anlaşma olduğu anlamına gelir - para çukuru olabilir). Ancak, anlayışlı, zeki ve motive olmuş bireyler için, mülk açık artırmaları, bir ev veya bir yatırım amaçlı gayrimenkul almanın ucuz bir yolu olarak keşfetmeye değer.
Bununla birlikte, açık artırma dışı özellikleri alternatif olarak düşünün. Humes, "Bir mülkte eşitliği olan ve açık artırmanın tüm ceza ve ücretleri olmadan kendi adına pazarlık yapabilen bir satıcıyla müzakere ederken daha iyi bir anlaşma bulmak mümkün olabilir." Diyerek şöyle devam etti: "Bir iş modeli olarak mülk satın almak için mülk satın alan şirketlerin açık artırmalarında daha fazla rekabete sahip olabilirsiniz.
Bir açık artırmada bir pazarlık mülk almaya çalışmak istiyorsanız, öğrenilecek çok şey var. Açık artırmalar, emlak satın almaktan çok emlak satın almak için daha riskli bir yoldur. Süreç ve teklif vermek istediğiniz mülkler hakkında son derece eğitimli olmak önemlidir. Potansiyel mülkleri tanımlamak için yerel bir emlakçı veya komisyoncu ile çalışmak yardımcı olabilir, ancak bir tazminat anlaşmasına varamazsanız ilgilenmeyebilirler.
Son olarak, teklif vermeden önce tüm açık artırma kurallarını iyice gözden geçirin ve mülk üzerinde gerekli özeni gösterin. Kazanan teklif veren sizseniz, sorumluluk ve yükümlülüklerinizin ne olacağını anladığınızdan emin olmak için bir emlak avukatının (ideal olarak haciz satışları konusunda deneyimli bir danışman) arayın.