İpotek piyasası son on yılda çok değişti. Geçmişte, neredeyse herkes bir ipotek alabilirdi - bir tanesi bile karşılayabileceğinden çok daha fazlası için. O zaman, faiz oranları daha yüksekti, ancak borç verme standartları daha kolaydı. Bugün hak kazanmak daha zor ve faiz oranları tarihi düşüklerden yükselmeye başlıyor.
Belki de oranlar yüksek olduğunda ikinci bir ipotek (daha çok konut-özsermaye kredisi olarak adlandırılır) geri aldınız. Bu, kredilerinizi birleştirmeyi düşünmenizin sadece bir nedeni. Ama yapmalısın? Mantıklı geliyor? Yoksa kredileri ayrı tutmak en iyisi mi?
İpoteklerinizi Birleştirmenin Dört Nedeni
Casey Fleming, ipotek danışmanı ve serbest yazar “Kredi Rehberi: Mümkün Olan En İyi Mortgage Nasıl Elde Edilir” yazarı, konsolidasyon için aşağıdaki dört nedeni belirtiyor:
1. Faiz Oranınızı Azaltın
Yaklaşık on yıl önce ortalama mortgage oranları çok daha yüksekti. Örneğin, Haziran 2007'nin ortalarında, 30 yıllık ortalama oran% 6.74'e ulaştı. Ancak Mart 2019'da, oranlar ortalama% 4.27 idi - 2007'ye göre üçüncü bir fiyattan daha fazla. Daha düşük bir oran, kredinizden binlerce dolar tasarruf etmek anlamına gelebilir. Faiz oranı ne kadar düşük olursa, kredinin tamamı boyunca toplamda o kadar az ödersiniz.
Önemli Çıkarımlar
- İki ipotek taşıyorsanız, bunları düşük bir faiz oranı veya daha kısa bir kredi dönemi için birleştirmek size önemli miktarda para kazandırabilir. Değişken faizli bir ipotekten sabit faizli bir krediye dönüştürmek, Ödemelerinizi düşürmek için dengelemek, krediniz daha uzun vadeye sıfırlandığından, zaman içinde size daha çok mal olur.
2. Değişken Faizli Mortgage Riskini Ortadan Kaldırın
Değişken faizli bir ipotek kredisinin başlangıcında ödemeler genellikle daha düşük olduğu için, ev alıcıları daha sonra karşılayamayacakları bir ev satın almakta zorlanabilir. Giriş dönemi sona erdiğinde, müşteriler oldukça yakın bir gelecekte ödemenin evleri için çok yüksek hareket edebileceğini düşünebilirler. İpoteklerinizin tek bir sabit oranlı ipotek halinde birleştirilmesi, ipotek sonrasında daha yüksek bir ödeme yapılması endişesini ortadan kaldıracaktır.
Oranlar nispeten düşük olduğunda özellikle iyi bir hamle. Belki geçen yıl daha iyi olurdu, ama şimdi hala iyi. Federal Rezerv Kurulu 2015'ten bu yana dokuz kez ipotek faiz oranlarını artırdı, ancak son olarak Aralık 2018'de oranları artırdı ve 2019 için herhangi bir artış planlanmadığını belirtti.
Sadece aylık ipotek ödemelerini karşılaştırmanız, sizi yeniden finansman konusunda kötü bir anlaşma yapmaya yönlendirecektir; zaman içinde tüm masraflara bakmanız gerekir.
3. Kredilerinizi Daha Hızlı Ödeyin
Her iki krediyi tek bir ödemede birleştirmenin yanı sıra, daha kısa bir kredi düşünün. Ödeyeceğiniz toplam faiz miktarı daha düşüktür ve mülk veya mülkler daha erken sizindir. Tabii ki, aylık ödemeler daha yüksek olacaktır.
250.000 $ 'lık bir evde aylık yaklaşık 1.150 $' a mal olacak 30 yıllık sabit oranlı bir ipotek örneğini düşünün. Bunu 15 yıllık bir krediye dönüştürürseniz, aylık maliyet 1.811 $ 'a yükselir - daha yüksek bir ödeme ancak zaman içinde daha az maliyetlidir, çünkü 15 yıl içinde 30 yıldan daha az ödeme yaparsınız ve yaklaşık 88.000 $ daha az faiz ödersiniz.
4. Ödemelerinizi Düşürün
Bu mantıklı olan tek zaman, kendinizi kafanızın üzerinde bulduğunuz zamandır. Sorun şu ki, zaman içinde ödeme tutarını azaltmak genellikle size daha pahalıya mal olacaktır. Fleming'e göre, "Daha düşük aylık ödemeler nadiren daha düşük ömür maliyetleri, hatta daha düşük yıllık faiz maliyetleri anlamına gelir, çünkü yeni kredi neredeyse her zaman ödeme planınızı daha uzun bir süreye sıfırlar ve ödemenizin daha azı anaparaya gider."
Faiz, çoğu ipoteğe önceden yüklendiğinden, ödemenizin daha az bir kısmı yeni bir ipoteğin ilk yıllarında anaparaya gider. Krediyi sıfırlamaya devam ederseniz, uzun vadede daha fazla faiz ödersiniz. Seri rafinerilerin ipotek (ler) ini ödemeyi daha zor bulmasının nedeni budur.