İpotek destekli güvenlik (MBS), ipotek veya ipotek tahsilatıyla güvence altına alınan bir tür varlık destekli güvenliktir. Bir MBS bir aracı aracılığıyla takas edilebilir. Devlet destekli bir işletme (GSE), yetkili bir federal hükümet kurumu veya özel finans şirketi tarafından verilir.
MBS'nin Özellikleri
Birkaç nedenden dolayı cazip olmalarına rağmen, MBS'nin düz vanilya bağlarına kıyasla ek risk ekleyen bazı benzersiz özellikleri vardır.
- MBS konut ipotek havuzuyla teminatlandırılır.Aylık ödemeler menşe bankadan üçüncü taraf bir yatırımcıya geçer "aylık faiz ödemelerinin yanı sıra, ipotekler hayatları boyunca itfa edilir, yani her aylık ödemede bir miktar anapara ödenir Planlanan amortismanlara ek olarak, yatırımcılar, yeniden finansman, haciz ve konut satışları nedeniyle orantısız olarak anapara ön ödemeleri alırlar. Tipik bir ipotek 30 yıllık bir vadeye sahip olsa da, ipotekler çok daha erken ödenir. Bu planlanmamış ön ödemeler nedeniyle, MBS'nin vadesini tahmin etmek sorunludur.
MBS'nin ön ödeme yönüne odaklanan bu makale, ağırlıklı ortalama ömür (WAL) kavramını tanıtacak ve ön ödeme riskine karşı korunmada kullanımını açıklayacaktır.
Ağırlıklı Ortalama Yaşam Nedir?
Bir MBS'nin etkin olgunluğunun bir ölçüsü olarak yaygın olarak kullanılan bir istatistik, bazen sadece "ortalama yaşam" olarak adlandırılan WAL'dir. WAL'ı hesaplamak için, her ödemenin tarihini (yıl veya ay olarak kesir olarak ifade edilir) o tarihte ödenen toplam anaparanın yüzdesi ile çarpın, ardından bu sonuçları toplayın. Böylece WAL, temel geri ödemelerin güvenliğin kullanım ömrü üzerindeki etkisini kaydeder.
WAL, başlangıçtan son vade tarihine kadar uzanan bir zaman çizelgesinde bir dayanak noktası olarak görselleştirilebilir. Dayanak, ana ağırlık ödemelerini "dengeler", tıpkı farklı ağırlıktaki çocuklar gibi, çubuk üzerinde farklı konumlara sahip bir tahterevalli dengeler. Aşağıdaki Şekil 1, 30 yıllık ipotek havuzu için WAL'yi göstermektedir.
Şekil 1
Getiri ve İç Verim Oranı
MBS pazarlanabilir ve cari piyasa oranlarındaki değişikliklere bağlı olarak prim, iskonto veya nominal değer üzerinden işlem yapabilir. Cari kupon geçişi eşit değerde işlem görürken, yüksek kupon geçişleri prim ticareti ve düşük kuponlu menkul kıymetler indirimler üzerinden işlem görür. Belirtilen getiri, gelecekteki tüm nakit akışlarının bugünkü değerini menkul kıymetin cari fiyatı ile eşitleyen iç verim oranıdır. Bu nedenle, bir MBS'de belirtilen verim her zaman bir ön ödeme varsayımına bağlıdır.
Ön ödeme varsayımı, ipotek geçişli menkul kıymetler için çok önemlidir. Yatırımcılar peşin ödemenin gerçekleşebileceğini ve gerçekleşeceğini önceden biliyorlar, ancak ne zaman ve ne kadar olduğunu bilmiyorlar. Bu değişkenler öngörülmeli ve varsayılmalıdır. Ayrıca, asimetrik etki nedeniyle tüm geçişlere uygulanabilecek tek bir muhafazakar varsayım yoktur - premium MBS'de daha hızlı ön ödeme yapmak için bir teşvik vardır, bunun tersi indirimli MBS için geçerlidir.
(Bu finansal analiz yöntemini kullanma hakkında daha fazla bilgi için İç Verim Oranına İçeriden Bakın .)
Gerçekleşen Verim Nedir?
Doğrudan güvenliğe ilişkin elde edilen getiri, alıcının, kote edilen getiriyi hesaplamak için kullanılan varsayılan ön ödemelere değil, asıl ön ödemelere dayanarak, menkul kıymet tutarken fiilen aldığı getiridir. Beklenenden daha hızlı veya daha yavaş olan ön ödemeler prim ve iskonto geçişlerini asimetrik olarak etkiler.
Düz geçiş güvenliğinin yüksek kalitede işlem yaptığını varsayalım. Eşdeğer değerde yapılan ön ödemeler, yalnızca daha düşük cari kur üzerinden yeniden yatırılabilen nakit akışlarına neden olur. Sonuç olarak, varsayılandan daha hızlı ön ödemeler, yatırımcıya prim fiyatını haklı çıkaran yüksek nakit akışlarını reddetmektedir. Öte yandan, daha yavaş ön ödemeler yatırımcının daha yüksek kupon oranını kazanması için daha fazla zaman sunar. Sonuç olarak, daha yavaş ön ödemeler gerçekleşen verimi belirtilen verimin üzerine çıkarırken daha hızlı ön ödemeler gerçekleşen verimi düşürür.
İndirim geçişi beklenenden daha hızlı ön ödemelerden yararlanır, çünkü bu nakit akışları cari kupon menkul kıymetlerinde eşit değerde yeniden yatırılabilir. Aslında, ön ödeme eşit olduğu için yatırımcı düşük kuponu basitçe daha yüksek bir kuponun yerine koyabilir. Dolayısıyla, gerçekleşen verim belirtilen verimi aşacaktır. Aksine, ön ödemeler beklenenden daha yavaş olduğunda bunun tersi olur. Yatırımcı, daha uzun bir süre daha düşük kuponlarla sıkışmış ve böylece gerçekleşen getiriyi azaltmıştır.
Ön Ödeme Varsayımı Nedir?
Yıllar içinde, varsayılan ön ödeme oranlarının bir dizi geleneksel spesifikasyonu geliştirilmiştir. Her birinin avantajı ve dejavantajı var.
Standart Mortgage Getirisi
İlk ve en basit şartname "standart ipotek getirisi" veya "12'de ön ödemeli" varsaymaktır. Bu tarifnamede, havuzdaki tüm ipoteklerin tamamen ön ödeme yaptığı onikinci yıla kadar herhangi bir ön ödeme olmadığı varsayılmaktadır.
Bu şartname hesaplama basitliği avantajına sahiptir ve çoğu ipotek havuzunun etkin vadesinin nihai vade tarihinden çok daha kısa olduğu gerçeğine uygundur. Bunun ötesinde, bu varsayım için fazla bir şey söylenemez. Bir ipotek havuzunun ilk yıllarında meydana gelen ön ödemeleri tamamen ihmal eder. Bu nedenle, bu "standart" ön ödeme varsayımına dayanarak hesaplanan ve kote edilen bir getiri, bir geçişli menkul kıymet alım satımındaki potansiyel getiriyi derin bir iskonto ile ciddiye alır ve prim geçişi üzerindeki potansiyel geliri abartıyor.
FHA Deneyim Yöntemi
Spektrumun diğer ucunda, Federal Konut İdaresi'nin (FHA) gerçek deneyimlerine dayanan bir ön ödeme spesifikasyonu vardır. FHA, sigortaladığı ipotek kredileri üzerindeki gerçek ön ödeme insidansı ile ilgili geçmiş verileri derler. Bu veriler çok çeşitli oluşum tarihlerini ve kupon oranlarını kapsamaktadır.
FHA deneyim yöntemi, gerçekçi ve tarihsel olarak onaylanmış varsayımlar getirdiğinden, standart ipotek getirisine göre açıkça bir gelişmeydi, ancak kendi problemleri olmadan değil. FHA neredeyse her yıl yeni bir seri yayınladığından, ikincil mortgage piyasası farklı yıllardan gelen serilere dayanan menkul kıymetlere sahip olmanın kafa karıştırıcı durumu ile karşı karşıya kaldı.
( İpoteğinizin Arkasında bulunan ikincil mortgage piyasası hakkında.)
Sabit Ön Ödeme Oranı
Kullanılan başka bir spesifikasyon, "koşullu ön ödeme oranı" olarak da bilinen sabit ön ödeme oranıdır (CPR). Bu şartname, belirli bir yıl boyunca ön ödemeli olan ana bakiye yüzdesinin sabit olduğunu varsayar.
CPR yönteminin analitik olarak çalışması FHA deneyiminden daha kolaydır, çünkü her yıl için geçerli ön ödeme oranı 30 değişen sayıdan biri değil, tutarlı bir sayıdır. Sonuç olarak, farklı ön ödeme varsayımlarında belirli bir elde tutma süresi için kote edilen getirileri karşılaştırmak daha kolaydır. CPR yönteminin ince bir avantajı, ön ödeme varsayımının öznel doğasını ortaya çıkarmasıdır. FHA deneyim yaklaşımı, tamamen garanti edilmeyebilecek bir hassasiyet derecesi anlamına gelir.
CPR'nin bir varyantına "tek aylık mortalite" (SMM) denir. SMM sadece yıllık CPR için aylık analogdur. Belirli bir ay boyunca ön ödemeli olan ana bakiye yüzdesinin sabit olduğunu varsayar.
PSA Standart Ön Ödeme Modeli
En yaygın olarak kullanılan ön ödeme oranı varsayımı, bir endüstri ticaret grubu olan Kamu Menkul Kıymetler Birliği (PSA) tarafından sunulan standart ön ödeme deneyimidir. PSA'nın hedefi pazara standardizasyon getirmekti. Standart ön ödeme deneyiminin ilk 30 ayı, sıfırdan başlayarak ve her ay yüzde 0, 2 oranında artan bir CPR gerektirir; daha sonra, yüzde altı seviye bir CPR kullanılır. Bununla birlikte, bazen, getiriler bu standarttan daha hızlı veya daha yavaş bir ön ödeme varsayımına dayanmaktadır. Ön ödeme varsayımındaki bu değişiklik, yüzde 100'ün üzerinde veya altında bir yüzde belirlenerek belirtilir.
- Yüzde 200 PSA cinsinden teklif edilen bir MBS, ilk 30 ayda aylık yüzde 0, 4'lük bir CPR artışı, ardından yüzde 12 düzeyinde bir seviyeli CPR olduğunu varsayar. Yüzde 50'lük PSA'da belirtilen bir MBS, yüzde üç CPR'ye kadar CPR'de aylık yüzde 0, 1'lik bir artış olduğunu varsayar. seviyesine ulaşılır.
Alt çizgi
Tartışıldığı gibi, ağırlıklı ortalama ömrü kullanmak bir dizi varsayımı içerir ve kesin olmaktan uzaktır. Bununla birlikte, yatırımcıların MBS'nin getirisi ve vadesi hakkında daha gerçekçi tahminler yapmalarına yardımcı olur ve bu da doğal ön ödeme riskini azaltmaya yardımcı olur.
(MBS hakkında daha fazla bilgi için, bkz. MBS ile İpotek Borçundan Kâr .)