Bir kiralık mülke sahip olmak finansal açıdan faydalı olabilir. Bu tür bir gayrimenkulü yatırım olarak keşfediyorsanız, risklerin ve sorumlulukların farkında olun.
Kiralık Gayrimenkuller: Genel Bakış
Kar için kiralamak için bir ev veya daire satın alma fikri çekici gelebilir. Ancak, gelir ve uzun vadeli sermaye kazancı için kiralık bir mülk satın almak iniş ve çıkışlara sahip olabilir. Örneğin, konut piyasası konuma, arz ve talebe ve ekonomiye bağlı olarak dalgalanabilir.
Finansal olarak, kiralık mülkün gerçekten kârlı olması için, elde ettiğiniz getirinin, gerçek riskler nedeniyle tahvil ve temettü ödeyen mavi çipli hisse senetleri gibi muhafazakar yatırımlarda elde edebileceğinizden daha büyük olması gerekir. Ve insan tarafında, herkesin mülk ve kiracıları yönetme yeteneği yoktur.
Önemli Çıkarımlar
- Kira mülkleri finansal olarak ödüllendirici olabilir ve çok sayıda vergi avantajına sahip olabilir. Dezavantajlar arasında likidite eksikliği, bakım maliyeti ve zor kiracılar ve mahallenin temyiz başvurusunun azalması olasılığı bulunmaktadır. Her tür gayrimenkul yatırımcısı için faiz oranlarının üstünde kalmak ve bir vergi uzmanına danışmak çok önemlidir.
Kiralık Gayrimenkullerin Artıları
Bir kiralık mülk sahibi olmanın çeşitli faydaları vardır. İçerirler:
Vergi Avantajları
Dahili Gelir Hizmeti, kiralık mülklerle ilgili birçok masrafı aşağıdaki kategorilerde indirmenize izin verir:
- Olağan ve gerekli giderler
Bu, sigortanızı, ipotek faizinizi, bakım maliyetlerinizi ve mülkünüzde fiziksel aşınma ve yıpranmayı düşürebileceğiniz anlamına gelir.
Amortisman, başka bir gelire karşı düşebileceğiniz nominal bir zarar verebilir. Başka bir deyişle, kira gelirinden daha az masrafla net pozitif nakit akışı elde edebilirsiniz ve yine de vergi nedeniyle net zararınız olabilir. Ancak, amortismanın, mülkünüzü satarken sermaye kazançlarını hesaplamak için bir mülkün maliyet temelini de azalttığını unutmayın.
Ayrıca, 1 Ocak 2018'de yürürlüğe giren 2017 Vergi Kesintileri ve İş Yasası, ev sahipleri için bir dizi yeni vergi avantajı sunmaktadır. Doğrudan geçişli bir işletmeye (doğrudan geçişli işletme olarak da bilinir) sahipseniz ve onu tek mülkiyet, limited şirket, ortaklık veya S şirketi olarak işletiyorsanız, şimdi net kiralamanızın% 20'sine eşit bir tutarı düşebilirsiniz. gelir - kesintiler sonrası tüm kaynaklardan vergilendirilebilir toplam geliriniz, bekarlar için 157, 500 dolardan veya müşterek olarak başvuran evli çiftler için 315, 000 dolardan az olduğu sürece.
Özellikle vergi kodunda yapılan son değişiklikler dikkate alındığında, bir kiralık mülk sahibi olmayı düşünüyorsanız bir vergi uzmanına danışmak iyi bir fikirdir.
Sezonluk Kiralıklar
1031 Borsası
1031 borsasında, bir kazanç mülkü satabilir ve sermaye kazancı vergileri ödemeden "benzeri" bir başka yatırım yapabilirsiniz.
Ekstra Alan Kiralama
Ayrıca, evinizin bir odasını veya garaj, bodrum katı veya aksesuar konut birimi gibi bir alanı kiraya verebilirsiniz, konut kredisi faizinin bir yüzdesini ve gelirlerine karşı diğer masrafları yazabilirsiniz. yerel imar kuralları da dahil olmak üzere ekstra bir alan kiralamanın potansiyel tuzakları.
Kiralık Mülk Sahip Olmanın Artıları ve Eksileri
Kiralık Gayrimenkul Eksileri
Bir kiralık mülk sahibi olmanın dezavantajları vardır. İçerirler:
Likidite Eksikliği
Gayrimenkul, likit bir varlık değildir. En sıcak pazarda bile, bir satışın tamamlanması birkaç ay sürebilir. Zamanlamanız acil veya beklenmedik bir olaydan kaynaklanıyorsa, hızlı satma gereksiniminiz en iyi fiyatı almayabilir.
Artan Vergiler ve Sigorta Primleri
İpoteğinizin faizi ve müdürü sabit olabilir, ancak vergilerin kiraları arttırabileceğinizden daha hızlı artmayacağının garantisi yoktur. Sigorta primleri, doğal afetler sonrasında da yükselebilir.
Zor Kiracılar
Muhtemel kiracıları incelemek konusundaki titizliğinize rağmen, ideal olmayan kiracılar ile anlaşabilirsiniz. Örneğin, muhtaç veya talepkar olabilirler, geç ödeme yaparlar, suyu kapatmayı unuturlar vb. Veya yıkıcı olabilirler, bu durumda vergi kodundaki amortisman indirimi oldukça yetersiz olabilir. Bununla birlikte, her zaman doluluk, evcil hayvan, sigara içme, kiracı sigortası ve benzerleri ile ilgili kuralları açıklayan standart kiralama formuna bir sürücü ekleyebilirsiniz. Burada güvenlik teminatı da yardımcı olabilir.
Mahalle Düşüşü
İdeal bir senaryoda, yatırım mülkünüz diğer bakımlı konutların ortasında gelişecek ve yerel olanaklar iyileşecektir. Sonuç olarak, nakit akışınız düzenli olarak artacak ve maliyetleriniz sabit kalacaktır. Ancak, mahalleler değişebilir ve yatırımınız zaman içinde amortismana uğrayabilir. Yaşadığınız yerde olduğu gibi yatırım yaptığınız yerel politikalara da dikkat etmelisiniz. Bazı durum tespiti ile bu maruziyeti en aza indirebilirsiniz.
Vergi Kodunda Olumsuz Değişiklikler
Vergi kodu değişime karşı bağışık değildir. Bu, ev sahipliği ve akışlı işletmeler için vergi avantajlarının bir kısmını veya tamamını azaltacak veya ortadan kaldıracak şekilde değişebilir.
Ev Sahibi Rolü
Ev sahibi olmak herkes için değildir. Kiraları artırma konusunda utangaç olabilir veya başkalarının mülkünüze nasıl davrandığına karşı korunabilirsiniz, bu da çatışmalara yol açabilir. Kiracılarınızla dost olabilirsiniz ya da zaten aile veya arkadaş olabilirler. Örneğin, kira artışları veya mülk bakımı konusunda emin olamıyorsanız, piyasa fiyatının çok altında olan veya değer düşüklüğüne uğramış bir mülkle kira toplayabilirsiniz.
Bakım
Bir mülkün bakımında küçük ve büyük onarımlar ortaya çıkar. Bazı mülk sahipleri işi kendileri yaparak tasarruf edebilirler. Ancak, çoğu evde onarım için zaman, araç veya becerilere sahip değildir. Periyodik yüklenici ücretlerini ödemeyi bekliyoruz.
Özel Hususlar
Birincil ev veya kiralık mülk satın alıyorsanız, ipotek faiz oranlarıyla neler olduğunu düşünmek önemlidir. Düşük sabit faizli mortgage borcu genellikle enflasyona karşı iyi bir korunmadır. Eğer bir ev sahibi iseniz, dönemsel kira artışları emlak bakım giderlerindeki enflasyonist artışları dengelemenin bir yoludur.
2019 yılında faiz oranlarının 30 yıllık sabit faizli ipotek için ortalama% 4, 8 ile% 5, 3 arasında olması bekleniyor. Bu, 2018'de ortalama% 4, 19 ve 2017'de% 3, 99'dur, ancak yine de nispeten düşüktür. Bu oranlar bir fırsatı temsil etse de, mortgage oranlarının yatırım amaçlı gayrimenkuller için geleneksel evlerden daha yüksek olduğunu hatırlamak da önemlidir.