Propco (Emlak Şirketi) Nedir?
Bir propco, emlak şirketi veya prop şirketi, bir işletmenin sahibi olduğu gayrimenkulü tutmak ve yönetmek için oluşturulan ikincil bir varlıktır. Propcos, genellikle bir ana veya opco'nun (işletmeci şirket) gelir getirici gayrimenkulüne sahip olan veya sahip olan bir yan şirket olarak kurulur. Mülkiyet şirketi, tüm gayrimenkul ve ilgili borcun sahibi olup, ana veya işletme şirketine finansman ve kredi derecelendirme konularında avantajlar sağlar.
Propcos'u Anlama
Propco düzenlemeleri neredeyse her zaman hem propco hem de opco için daha uygun finansman sağlamak için yapılır. Banka, işletme işlemleri değerlemesinin daha akıcı dünyasından ziyade fiziksel, gelir getirici varlıklar hakkında karar verdiği için, propco, gayrimenkul varlıklarının çok daha yüksek bir miktarına karşı çok daha rekabetçi oranlarda finansman sağlayabilir. Bu, finansman bankası için netlik yaratır ve opco, gayrimenkulünün taşıma maliyetini acil defterlerinden kaldırır.
Mülkiyet şirketleri finansmanı daha net kılmaktadır.
Propco Düzenlemesinin Riskleri
Bu tip propco-opco düzenlemesi işletmeci şirketin mülk şirketinden mülk kiralamasına veya kiralamasına izin verir. Uygulamada, bu bir satış ve geri kiralama gibi görünüyor. Ancak, propco ve opco aynı şirketler grubunun bir parçası olduğu için şirket mülkü hiçbir zaman gerçek bir şekilde bırakmıyor. Bu, pastaya sahip olmanın ve onu yemenin kurumsal eşdeğeri gibi görünse de, bir propco yaratmanın bir dezavantajı olabilir.
Bir işletme, birincil işletme yerine birden fazla yerde çalıştığında, bir propco düzenlemesi şirketi herhangi bir yeri kapatmanın zorlaştığı bir duruma kilitler. Geleneksel bir işletme ortamında, örneğin, bir şirket düşük performanslı bir konumu veya ofisi kapatmayı ve muhtemelen mülkü satmayı seçebilir.
Aksine, bir propco düzenlemesinde, propco mülkün sahibidir ve piyasa borçları karşılayacak kadar geri dönmezse mülkü satmayı seçmeyebilir. Sonuç olarak, opco, kullanılmasa bile bir mülk için kira ödemek zorunda kalabilir, çünkü propco mülklerden borç finanse edilene hizmet etmek için bu gelire bağlıdır. Aslında, propco-opco ayrımı genel olarak şirketin genişlemesi için sermayeleştirilmesi için yapılır, bu nedenle şirketler genellikle süreç boyunca birden fazla konuma sahip olurlar.
Propco'dan GYO'ya Geçişler
Bir propco, belirli durumlarda opco'nun esnekliğini sınırlayabildiğinden, işletme şirketi bazen emlak şirketini bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) olarak kendi kuruluşuna dönüştürmek için kapatır. GYO oluşturmak, ana şirket için vergi avantajlarına sahiptir, çünkü bir propco-opco düzenlemesinde ortaya çıkabilecek herhangi bir çifte vergilendirme sorununu ortadan kaldırır. Spun-off yapıldıktan sonra propco, portföyüne opco'nun işiyle ilgisi olmayan özellikler ekleyerek başka bir GYO gibi davranabilir.