Ön Haciz Nedir?
Ön haciz, bir mülkün yeniden mülk edinmenin ilk aşamalarında bulunduğu yasal durumu ifade eder. Kapanış öncesi duruma ulaşma, borç veren mülk üzerinde varsayılan bir bildirimde bulunduğunda başlar; bu durum, mülk sahibine borç ödenmediği takdirde borç verenin rehine karşı yasal işlem yapacağını bildirir.
Mülk sahibi bu noktada ödenmemiş borcu ödeyebilir, geç ödemeleri yaparak varsayılan durumu tersine çevirebilir, böylece ev artık haciz altına girmez veya mülkiyeti hacize geçmeden satabilir.
Haciz İçinde Ev Satın Alma Tuzakları
Ön Haciz Nasıl Çalışır?
Bir ev sahibi, bir mülk satın almak için kredi aldığında, borç veren kurumla krediyi aylık taksitler halinde geri ödemek için bir sözleşme imzalar. Bu aylık taksitler ipotek üzerindeki anapara ve faiz ödemelerinin bir kısmını kapsamaktadır. En az üç ay boyunca ödeme yapmazsa temerrüde düştüğü söylenir. Ön haciz en az üç ay suçlu kalana kadar başlayamaz.
O, bir kamu kayıt meselesi de yapılacak bir temerrüt bildirimi alacak. Bu eylem, haciz öncesi süreci başlatır.
Ön haciz süresi üç ila 10 ay arasında sürebilir. Bu sürenin sonunda kamuya açık artırma veya mütevelli satışı yapılır.
Özel Hususlar
Satışa çıkan bir rehine öncesi ev genellikle kısa satış olarak adlandırılır. Satış, ev sahibi ve alıcı arasında özel bir işlem olabilir, ancak satış tamamlanmadan önce alıcının teklifi banka tarafından onaylanmalıdır. Alış fiyatı, ödenmemiş kredi bakiyesinden daha düşük olabilir, bu nedenle satışın "kısa" olduğu söylenir. Bununla birlikte, kısa satışların tümü ön haciz değildir. Ev sahipleri bazen, temerrütleri bu aşamaya gelmeden önce özelliklerini mümkün olan her şekilde satmayı tercih ederler.
Önceden kapatılmış bir ev, evde bir teklifte bulunmadan önce alıcı tarafından incelenebilir. Alıcı, mülkü tam piyasa değerinden daha düşük bir fiyata satın almak, daha sonra bir kâr için daha yüksek bir fiyata satmak isteyen bir yatırımcı olabilir.
Ev sahibi satılık mülkü bir emlakçı aracılığıyla listeliyorsa, potansiyel alıcılar listeleme acentesiyle iletişime geçecektir. Borç verme bankası herhangi bir açığa satışı onaylamalıdır ve yerel piyasada yakın zamanda satılan benzer evlerin analizine dayanan tahmini bir piyasa değeri olan bir Broker Fiyat Görüşü (BPO) hazırlamak için bir veya daha fazla emlak komisyoncusu kiralayacaktır. Tahmini piyasa değeri, bankanın teklif edilen satış fiyatının kabul edilebilir olup olmadığına karar vermesine yardımcı olur.
Hacizle karşı karşıya kalan ev sahipleri, evlerini korumaya veya mümkün değilse yeni bir eve taşınmaya yardım için 888-995-HOPE (888-955-4673) numaralı federal Ev Uygun Fiyatlı Programına başvurabilirler.
- Ön haciz, borç veren mülk üzerinde varsayılan bir ihbarda bulunduğunda başlar, çünkü ev sahibi ipotek ödemeleri ile en az üç aydır. Bir ev sahibi, haciz öncesi evini borç verenin onayını takiben kısa bir satış olarak satma seçeneğine sahip olabilir. Ev sahibi geçmiş vadesi geçmiş ödemeleri kapsamıyorsa ve rehine öncesi dönemde evi satmıyorsa, borç veren sonunda mülkü, genellikle açık artırmada satar.
Ön Haciz Avantajları ve Dezavantajları
Rehine öncesi aşamada satılan bir ev, dahil olan her üç taraf için bir kazan-kazan-kazan olabilir. Ev sahibi, mülkün kredi geçmişine vereceği zararı önleyerek mülkü satabilir. Alıcı, mülkü piyasa değerinin altında tutabilir. Borç veren kurum ipoteği etkin bir şekilde alıcıya aktarabilir ve rehine alma maliyetinden kaçınabilir.
Ancak, önceden rehin alınan ev alıcıları, mülkleri satın aldıktan sonra potansiyel olarak kendi sorumlulukları haline gelebileceğinden, bu evlerdeki mülk hacizleri veya ödenmemiş vergilerin farkında olmalıdır. Alıcı ayrıca, önceden haciz edilen ev kötü bir durumdaysa, onarım ve yenileme maliyetlerini hesaba katmalı veya bütçesini aşan harcamalarla sonuçlanabilir.
Ev sahibi vadesi gelen ödemeleri karşılamıyorsa ve haciz öncesi dönemde evi satmıyorsa, borç veren nihayetinde tipik olarak açık artırmada mülkü satar. Banka bu noktada mülkün sahibidir ve vergi ve sigorta gibi devam eden masraflarını sürdürmek yerine mülkü daha düşük bir fiyattan satmaya çalışmaktadır.