Mortgage Havuzu Nedir?
Bir ipotek havuzu, ipoteğe dayalı bir menkul kıymet ihracı için teminat olarak güvenilen bir grup ipotektir. Fannie Mae, Freddie Mac ve Ginnie Mae tarafından ihraç edilen bazı ipoteğe dayalı menkul kıymetler "havuz" olarak bilinir. Bunlar ipoteğe dayalı güvenliğin en basit şeklidir. Ayrıca "doğrudan geçişler" olarak bilinirler ve duyurulacak olan (TBA) ileri pazarında ticaret yaparlar.
Mortgage Havuzu Nasıl Çalışır?
İpotek havuzları benzer özelliklere sahip olan ipoteklerden oluşmaktadır - örneğin, genellikle aynı vade tarihine ve faiz oranına yakın olacaktır. Borç veren bir ipotek işlemini tamamladığında, ipotek genellikle Fannie Mae veya Freddie Mac gibi başka bir kuruluşa satılır. Bu kuruluşlar daha sonra ipotekleri birlikte bir ipotek havuzuna paketler ve ipotek havuzu ipotek destekli bir güvenlik için teminat görevi görür.
İpoteğe dayalı menkul kıymetler, benzer ipoteklerle dolu bir ipotek havuzu ile teminatlandırılırken, teminatlı bir borç yükümlülüğü (CDO), değişken özelliklere sahip bir kredi havuzuyla teminatlandırılır. CDO, nakit akışı yaratan varlıkları bir araya toplayan ve bu varlık havuzunu yatırımcılara satılabilecek ayrı dilimlere yeniden paketleyen yapılandırılmış bir finansal üründür. Teminatlandırılmış bir borç yükümlülüğü, esasen CDO için teminat görevi gören borç yükümlülükleri olan ipotek, tahvil ve krediler gibi toplanan varlıklar için adlandırılır. Bununla birlikte, daha karmaşık bir ipotek destekli güvenliği veya CDO'yu destekleyen bir ipotek havuzu, daha değişken faiz oranları ve özellikleri olan ipoteklerden oluşabilir.
Önemli Çıkarımlar
- İpotek grubu olan ipotek havuzları, ihraç tarihi, vade tarihi vb. Gibi benzer özelliklere sahip olma eğilimindedir. İpotek havuzlarının önemli bir yararı, yatırımcılara çeşitlendirme sağlamalarıdır. Mortgage havuzları, değişen risklere ve getirilere neden olabilecek mülk türü gibi belirli özelliklere odaklanabilir.
Mortgage Pool Fonunun Faydaları
İpotek havuzu fonları, gayrimenkul riskini arayan yatırımcılar için iyidir, çünkü hisse senedinden ve tahvillerden bağımsız hareket eden ve öngörülebilir aylık gelir sunan düşük riskli bir yatırımdır. Mortgage havuz fonu kredileri gayrimenkul tarafından teminat altına alınmaktadır ve sabit para olarak adlandırılmaktadır, çünkü çoğu banka kredisinin (borçlunun kredibilitesine dayanan) aksine, sabit para kredileri dayanak varlığın değerini göz önünde bulundurmaktadır.
Sabit para kredileri için kullanılan koşullar çoğu ipotekten daha kısadır; birkaç aydan üç yıla kadar değişebilirken, konvansiyonel mortgage kredileri 10 ila 30 yıl arasında değişmektedir. Daha kısa vadeleri nedeniyle, sabit para kredileri faiz oranlarındaki değişimlere daha az yatkındır, bu da daha öngörülebilir ve güvenilir bir nakit akışı olduğu anlamına gelir.
Yukarıda belirtildiği gibi, ipotek havuzu fonları farklılık gösterir, bazılarında belirli mülk türlerine odaklanırken, bazıları daha geneldir. Bu fark riski ve getiriyi etkileyebilir, bu nedenle dalmadan önce farklı mortgage havuzlarını araştırmak önemlidir. Hangi mortgage havuzu fonunun yatırım yapacağını seçerken dikkat edilmesi gereken hususlar portföyün coğrafi odağını, mülk türünü ve haciz pozisyonunu, yüklenim kriterlerini içerir, likidite ve yönetim deneyimi