Mülk satın almak ve sahip olmak nadiren kolay veya basittir. Söz konusu mülk uzak bir yerde olduğunda zorluklar çoğalır. Bununla birlikte, gayrimenkulün pahalı olduğu bir bölgede yaşıyorsanız, devlet dışı mülke yatırım yapmak cazip görünebilir. Yaşadığınız mülkünüz zaten varsa ve işletmelerinizi çeşitlendirmek istiyorsanız, çekici görünebilir. Ya da sadece bir tatil evine sahip olmak isteyebilirsiniz. Ancak bir teklifte bulunmadan önce bu sorunları dikkatlice düşünün.
Devlet Dışı Mülklere Yatırım
Satın Alma Nedenleri
İnsanları evden uzakta mülk satın almayı düşünmeye iten bir faktör, mülkün başka bir eyalette daha uygun fiyatlı olabileceğidir. Belki de mülk maliyetlerinin yüksek olduğu San Francisco veya New York gibi bir bölgede yaşıyorsunuz. Yaşadığınız bir yeri satın almaya gücü yetmiyorsa veya bunu yapmak için paranızın çoğunu gayrimenkul (ya da yapmak istemezsiniz) yatırımı gerektiriyorsa, pazarın temel aldığı diğer şehirlere bakmak isteyebilirsiniz. sağlamdır, ancak mülk maliyetleri önemli ölçüde düşüktür.
Depresif bölgelerde yaşayan, ancak iş veya kişisel nedenlerle hareket etmek istemeyen insanlar, memleketlerinde kiralamak ve ekonominin daha güçlü olduğu gayrimenkullere yatırım yapmaktan daha iyi olabilir. Örneğin, 2008 subprime erimesi sırasında en yüksek haciz oranına sahip şehir olan Las Vegas'ta yaşadıysanız, Charlotte, Kuzey Carolina gibi ortalama satış fiyatlarının nispeten sabit kaldığı bir pazardan mülk satın almak isteyebilirsiniz.
Belki de insanların devlet dışı mülklere yatırım yapmaya karar vermelerinin temel nedeni, yatırım getirisinin (YG) evde olduğundan daha iyi olabileceğidir. Satın alma fiyatları, değer artış oranları, ipotek masrafları (varsa), vergiler, konut düzenlemeleri, kira piyasası koşulları ve daha fazlası, başka bir eyalette daha elverişli olabilecek ve bir mülkün potansiyel yatırım getirisine katkıda bulunacak faktörlerdir.
Dikkate Alınması Gereken Zorluklar
Devlet dışı yatırım yaptığınızda, devlet dışı emlak piyasasına ve hem şehir düzeyinde hem de mahalle düzeyinde yerel ekonomik koşulları ile olan aşinalıklarınızın üstesinden gelmelisiniz. Yaşadığınız pazar hakkında sahip olduğunuz uzak bir pazar hakkında aynı samimi, günlük bilgiye sahip olmayacaksınız. En iyi mahalleleri veya en kötüyü derinlemesine anlayamazsınız. Ağız sözüne, araştırmaya, bağırsak içgüdülerine ve işe aldığınız profesyonellerin görüşlerine güvenmeniz gerekecektir.
Yaşamayacağınız bir yerde emlak mülkiyeti ve emlak vergileri ile ilgili tüm yasa ve yönetmelikleri anlamak da bir başka önemli sorundur. Yerel yasaların ve yönetmeliklerin her satırını, kağıt üzerinde söylediklerini ve gerçekte ne olduğunu oklasanız bile, her zaman eşleşmeyin. Yerel heykelleri doğru bir şekilde anlamak için bölgedeki mülk sahipleriyle konuşmak çok önemlidir.
Yatırım planınızı başarılı kılmak için bölgede iyi temaslara ihtiyacınız olacak, ancak uzak bir şehirle uğraşırken, emlakçılar, mülk yöneticileri ve tamirciler gibi kaliteli profesyonelleri bulmak için sıfırdan başlıyor olabilirsiniz - başarınızın veya başarısızlığınızın anahtarı.
Devlet Dışı Satın Alma
Devlet dışı yatırımcıların başarısının sırrı, mükemmel bir mülk yönetim şirketi bulmak ve kiralamaktır. Onları boş pozisyonları doldurmanıza, kira almanıza, onarım yapmanıza ve acil durumlarla başa çıkmanıza yardımcı olacak. Bölgede yaşıyorsanız, mülkü kendiniz yönetmeyi seçebilirsiniz, ancak çok uzakta yaşıyorsanız, profesyonel mülk yönetimi ekstra bir masraftır, yatırımınızı korumak için katlanmanız gerekir. Deneyimli inşaatçı ve emlak müdürü Rusty Meador, "Ne kadar iyi bir emlak anlaşması bulursanız olun, sadece iyi yönetilebilmesi kadar iyidir."
Maaş bordronuzdaki bir mülk yönetim şirketi ile bile, yöneticilerin ve kiracıların size gerçeklerle eşleştiğinden emin olmak için mülkünüzü arada sırada ziyaret etmeniz gerektiğini unutmayın. Bu, dikkate alınması gereken ek bir zaman ve para maliyetidir.
Ayrıca, bir kiralık mülk satın alırken, özellikle de eyalet dışı kiralık mülk satın alırken, kredi verenler sizi bir konut sahibinden daha riskli bir borçlu olarak göreceğinden, daha yüksek ev sahibi sigorta oranları, daha yüksek ipotek faiz oranları ve daha yüksek peşinat gereksinimleriyle karşılaşabilirsiniz.. Ayrıca, kiralık mülk sahibi olarak ve birden fazla eyalette gelir elde ederek vergi durumunuzu zorlaştıracaksınız. Vergi otoritelerinin iyi değerlerini korumak için bir gelir vergisi uzmanı tutmanız gerekebilir.
Tüm bu faktörleri göz önünde bulundururken, evde sahip olmanın veya yatırım amaçlı gayrimenkul satın almanın çok daha basit ve daha ucuz bir teklif olduğunu görebilirsiniz.
Eyalet Dışında Satın Almadan Önce
Halen devlet dışı satın almak istiyorsanız, bu ek uyarıları dikkate aldığınızdan emin olun.
Görünmeyen görüş satın almayın; mülkiyet ne düşündüğünüz olmayabilir. Bir mülk üzerindeki çevrimiçi bilgiler güncel olmayabilir ve en iyi ilginizi arayan yerel bir emlakçı veya mülk sahibi size bir satışı kapatmak için yalan söyleyebilir. Yanlışlıkla sağlık ve / veya güvenlik yasalarını ihlal eden bir rahatsızlık mülkünün sahibi olursanız, zaman alıcı ve düzeltilmesi pahalı olacak çok sayıda kod ihlali için kendinizi kancada bulabilirsiniz. Bir mülk yeterince uzun süre boş kaldıysa, kentin bir güvenlik tehlikesi gördüğü ve buldozer yaptığı gibi bir bakımsızlığa neden olan bakım sorunları geliştirebilir. Yıkım faturası için kancaya bile sarılabilirsin.
Bazı mülk yatırımcıları yatak böcekleri, termitler, hamamböcekleri, fareler veya diğer zararlıların düşüşleri olduğunu bulmuşlardır. Tesise yüz yüze ziyaret ve bu sorunları kontrol etmek için profesyonel bir denetim olmadan, yaşanabilir olmayan bir mülkün sahibi olabilirsiniz. Kiralama Koruma Ajansı'ndan Scott Paxton, yatak böcek şikayetlerinin giderek yaygınlaştığını ve bu sorunun ortadan kaldırılmasının çok pahalı olabileceğini tavsiye ediyor.
Kayıtsız ev sahipleri için kaliteli kiracılar bulmak çok önemlidir. Kiracılarınızın davranışlarını veya mülkün muamelelerini yakından takip etmek için orada olmayacaksınız veya kiranızın vadesi dolmuşsa ödeme yapmak için onlara baskı yapmak için orada olmayacaksınız. Birinci sınıf bir mülk yönetim şirketi kiralamanın yanı sıra, size veya yönetim şirketinize herhangi bir baş ağrısına neden olmayacak kiracılara sahip olmak istersiniz.
Ayrıca, bölgeye yüz yüze ziyaret yapmak, avukatınız, emlakçı ve borç veren gibi ev satın alma sürecinde size yardımcı olacak profesyonelleri daha iyi tanımanızı sağlar. Ziyaret ederken, çeşitli borç verenler ile tanışmak ve yerel olarak mevcut çeşitli ipotek türleri ve faiz oranlarını araştırmak için biraz zaman ayırın. Ayrıca, bir ipotek için ön onay almak da yararlıdır, çünkü hayallerinizi devlet dışı evinizi bulduğunuzda anlaşmayı kapatmanız için gereken süre kısalır.
Son olarak, hiç mülkünüz yoksa, ilk mülkünüzü devlet dışından satın almak çok risklidir. Mülk sahipliği hakkında kaç kitap okursanız oku, gerçek hayat deneyiminin yerini tutamaz. Mülk mülkiyeti konusunda herhangi bir deneyim olmadan ve bir mülkte her gün yaşamaktan gelen ilk elden bilgi olmadan, önemli bakım hususlarını kaçırabilirsiniz.
Eyalet Dışı Alternatifler
Ayrıca, içinde yaşamak istemeseniz bile, yaşadığınız yerde mülk satın almaya ikinci bir göz atabilirsiniz. Belki San Francisco'da kiraladınız, çünkü satın alabileceğiniz tek yerde, 250 metrekarelik bir kınamakla yaşamak istemiyorsunuz. Ama kiralık daire olarak bu kınamak sahibi olmak ister misiniz? Evinizin yakınında bir yer satın almak ve sahip olmak daha kolay olacaktır. Daha pahalı veya daha az karlı olabilir, ancak ekstra maliyet veya düşük YG'yi azaltılmış güçlük değerinde bulabilirsiniz.
Nasıl çalıştırılır
Yaşadığınız bölgeye, iklim, demografi veya mülk yaşı gibi bazı benzerliklere sahip bir alanda satın alın, böylece neyle uğraştığınız hakkında bir fikriniz olsun. Tüm hayatınız boyunca 1960'larda Kaliforniya banliyösünde yaşıyorsanız, Boston'da 120 yıllık bir mülk satın almayın.
Yüksek riskli bir mülk satın almayın. Yatırım ev satış şirketi Investor Nation'ın kurucu ortağı Ryan L. Hinricher, daha az ekonomik risk taşıyan kiracıları çekmek için öncelikle sahibi tarafından işgal edilen bir mahallede satın alın. Yüksek kaliteli bir mülk "tipik olarak daha az bakım ve bakıma sahip olacaktır. Bu mülkler, genellikle modern düzenlere ve yeterli sayıda yatak odası ve banyoya sahip olduklarından daha hızlı kiralarlar."
Son olarak, daha önce de belirtildiği gibi, size yardımcı olmak ve mülkünüzü kendiniz ziyaret etmek için harika bir profesyonel ağ oluşturmak çok önemlidir.
Alt çizgi
Devlet dışı mülklere yatırım yapmak yüksek riskli bir teklif ve büyük bir taahhüttür. Bunu yapmadan önce, neye girdiğinizi gerçekten anladığınızdan ve ilgili tüm zorluklarla başa çıkmaya hazır olduğunuzdan emin olun.