Hiç kimse bir ipotek üzerinde özel ipotek sigortası (PMI) ödemek istemez. Ucuz değildir ve kredinin aylık maliyetini arttırır. PMI'dan kaçınıp kaçınamayacağınızı anlamak, ilk etapta neden sıkışabileceğinizi anlamakla başlar.
Kredi verenlerin bir ipotek taahhütnamesi için kullandıkları risk önlemlerinden biri ipotek kredinin kredi / değer (LTV) oranıdır. Bu, kredi miktarını evin değerine bölerek yapılan basit bir hesaplamadır. LTV oranı ne kadar yüksek olursa, ipotek risk profili o kadar yüksek olur. LTV oranı% 80'den yüksek olan çoğu ipotek, özel ipotek sigortasının (PMI) borçlu tarafından ödenmesini gerektirir. Bunun nedeni, mülk değerinin% 20'sinden daha azına sahip olan bir borçlunun, bir krediyi temerrüde düşme ihtimalinin daha yüksek olduğu düşünülmektedir.
Önemli Çıkarımlar
- Özel ipotek sigortası (PMI) konut kredisi almak için pahalı bir gereklilik olabilir. LTV oranı% 80'den fazla olan ipoteklerde özel ipotek sigortası gerekecektir. PMI'dan kaçınmak aylık ödemelerinizi azaltabilir ve evinizi daha fazla yapabilir PMI'den kaçınmak için bir yol seçerken evin değerinin beklenen takdir edilmesi önemli bir belirleyici faktördür.
Derinlik PMI
Örneğin, satın aldığınız evin fiyatının 300.000 $ olduğunu ve kredi tutarının 270.000 $ (yani 30.000 $ peşinat yaptığınız anlamına gelir) olduğunu ve% 90'lık bir LTV oranı ürettiğini varsayalım. Aylık PMI ödemesi, alacağınız ipotek türüne bağlı olarak 117 ila 150 $ arasında olacaktır. (Ayarlanabilir faizli ipotekler veya ARM'ler, sabit faizli ipoteklerden daha yüksek PMI ödemeleri gerektirir.)
Ancak, PMI zorunlu olarak kalıcı bir gereklilik değildir. İpotek ve konut fiyatlarındaki anapara değerinin azaltılmasıyla, bir ipoteğin LTV oranı% 78'e ulaştığında borç verenler PMI'yi düşürmelidir. LTV oranındaki düşüşün bir kısmı ev fiyatlarının değerlenmesinden kaynaklanıyorsa, takdir miktarını doğrulamak için yeni bir değerlendirme için ödeme yapmanız gerekeceğini unutmayın.
PMI ödemenin bir alternatifi, ikinci bir ipotek veya bir sırtlama kredisi olarak kullanmaktır. İşte böyle çalışır: Ev değerinin% 80'ine eşit miktarda bir ilk ipotek elde edersiniz, böylece PMI'den kaçınırsınız ve daha sonra evin satış fiyatına eksi peşinat ve ilk ipotek tutarı.
Yukarıdaki örnekteki rakamları kullanarak, 240.000 $ için ilk ipotek alacak, 30.000 $ peşinat ödeyecek ve 30.000 $ için ikinci ipotek alacaksınız. Bu, PMI ödeme gereğini ortadan kaldırır çünkü ilk ipoteğin LTV oranı% 80'dir; ancak artık ilk ipoteğinizden neredeyse daha yüksek bir faiz oranına sahip olacak ikinci bir ipoteğiniz de var. Çok sayıda ikinci ipotek mevcut olmasına rağmen, yüksek faiz oranı kursa eşittir. Yine de, birinci ve ikinci ipotekler için birleştirilmiş ödemeler genellikle ilk ipotek artı PMI ödemelerinden daha azdır.
Tradeoff'lar
Özetle, PMI söz konusu olduğunda, peşinat olarak kullanılacak bir evin satış fiyatının veya değerinin% 20'sinden daha azına sahipseniz, iki temel seçeneğiniz vardır:
- Bir "bağımsız" ilk ipotek kullanın ve ipotek LTV% 78 ulaşana kadar PMI ödemek, bu noktada PMI ortadan kaldırılabilir. Bu büyük olasılıkla PMI ödemekten daha düşük başlangıç mortgage masraflarına neden olacaktır. Bununla birlikte, ikinci bir ipotek genellikle ilk ipotekten daha yüksek bir faiz oranı taşır ve sadece LTV% 80 veya daha azına ulaştığında, ilk ve ikinci ipotekleri yeni bir bağımsız ipoteğe yeniden finanse ederek ortadan kaldırılabilir. (bu nedenle PMI gerekmez).
Diğer birkaç değişken de bu karara varabilir. Örneğin:
- PMI ödemeyle ilişkili olası vergi tasarruflarını, ikinci ipotekle ilgili faiz ödemeye ilişkin vergi tasarruflarıyla karşılaştırın. 2017 vergi kanunu, ipotek faiz indiriminin sınırlarını değiştirdi, bu yüzden mali durumunuzla ilgili bir muhasebeciye danışın. PMI'yi ortadan kaldırmak için yeni bir ekspertiz maliyetini ve bir birinci ve ikinci ipoteği tek bir tek başına yeniden finanse etme maliyetlerini karşılaştırın ipotek. Faiz oranlarının, ilk ipotek kararı ile birinci ve ikinci ipoteklerin yeniden finanse edileceği zaman arasında yükselme riskine dikkat edin. İki seçeneğin esas olarak azaltılmasının farklı oranlarını kontrol edin. Şimdi harcadığınız paranın gelecekte aynı tutardan daha değerli olduğunu düşünüyoruz).
Ancak karardaki en önemli değişken, konut fiyatlarının takdir edilmesinin beklenen oranıdır. PMI ödemenizi gerektiren tek başına bir ilk ipotek seçerseniz - PMI olmadan ikinci bir ipotek almak yerine - eviniz LTV'nin% 78 olduğu noktaya kadar ne kadar hızlı değer kazanabilir ve PMI ortadan kaldırılabilir ? Bu, baskın karar verme faktörü ve bu nedenle, şimdi odaklanacağımız faktördür.
Takdir: Karar Vermenin Anahtarı
İşte en önemli karar faktörü: PMI, tek başına ilk ipotekten elendiğinde, ödeyeceğiniz aylık ödeme, birinci ve ikinci ipoteklerdeki kombine ödemelerden daha az olacaktır. Bu iki soruyu gündeme getiriyor. Birincisi, PMI'nin ortadan kaldırılması ne kadar sürecek? İkincisi, her seçenekle ilgili tasarruflar nelerdir?
Aşağıda, konut fiyat değer artış oranının farklı tahminlerine dayanan iki örnek verilmiştir.
Örnek 1: Yavaş Bir Konut Fiyatı Takdir Oranı
Aşağıdaki tablolar, 30 yıllık sabit faizli bir ipotek ile 30 yıllık / 15 yıl içinde vadesi gelecek ikinci ipotek ile birlikte, tek başına, 30 yıllık sabit oranlı bir mortgage ödemesinin PMI ile aylık ödemelerini karşılaştırmaktadır.
İpotekler aşağıdaki özelliklere sahiptir:
Şekil 2'de yıllık konut fiyatı değerleme oranları tahmin edilmektedir.
120 $ PMI ödemesinin, LTV, ana indirgeme ve konut fiyat değerlerinin bir kombinasyonu yoluyla% 78'e ulaştığında, 60. aydaki tek başına ilk ipoteğin toplam aylık ödemesinden düştüğüne dikkat edin.
Şekil 4'teki tablo, birinci ve ikinci ipoteklerin aylık ödemelerini göstermektedir. Aylık ödemenin sabit olduğuna dikkat edin. Faiz oranı ağırlıklı bir ortalamadır. LTV sadece ilk ipotektir.
Birinci ve ikinci ipotek kullanılarak ilk 60 ay boyunca ayda 85 dolar tasarruf edilebilir. Bu, toplam 5.100 $ tasarruf demektir. 61. aydan itibaren, tek başına ilk ipotek, ipoteklerin kalan vadeleri için ayda 35 $ avantaj elde eder. 5.100 $ 'ı 35 $' a bölersek, 145 alırız. Başka bir deyişle, yavaş ev fiyatı değerlemesi senaryosunda, 61. aydan başlayarak, PMI olmadan tek başına ilk ipoteğin ödeme avantajının kazanılması 145 ay daha alacaktı kombine birinci ve ikinci ipoteklerin ilk avantajı. (Paranın zaman değeri düşünüldüğünde bu süre uzatılır.)
Örnek 2: Hızlı Konut Fiyatı Takdir Oranı
Aşağıdaki örnek, yukarıda gösterilenle aynı ipoteklere dayanmaktadır. Ancak, aşağıdaki konut fiyat değer tahminleri kullanılmaktadır.
Bu örnekte, iki seçenek için yalnızca tek bir aylık ödeme tablosu gösteriyoruz (bkz. Şekil 6 ). PMI'nın LTV'yi% 78'e hızlı bir şekilde düşüren hızlı konut fiyatı takdiri nedeniyle 13. ayda bu durumda düştüğüne dikkat edin.
Hızlı ev fiyat takdiriyle PMI nispeten hızlı bir şekilde ortadan kaldırılabilir.
Birleştirilen ipotekler 12 ay boyunca sadece 85 $ 'lık bir ödeme avantajına sahiptir. Bu, toplam 1.020 $ tasarruf anlamına gelir. 13 aydan başlayarak, bağımsız ipotek 35 $ 'lık bir ödeme avantajına sahiptir. 1.020 $ 'ı 35'e bölersek, birleştirilmiş birinci ve ikinci ipoteklerin ilk tasarruflarının tamamlanmasının 29 ay süreceğini belirleyebiliriz. Diğer bir deyişle, 41. aydan itibaren, borçlu PMI ile tek başına ilk ipotek seçerek finansal olarak daha iyi durumda olacaktır. (Paranın zaman değeri düşünüldüğünde bu süre uzatılır.)
Alt çizgi
- PMI ödemeyi seçerseniz, LTV% 78'e ulaştığında bir değerleme yoluyla ortadan kaldırılabilir. Birinci ve ikinci ipoteklerin bir kombinasyonunu kullanmayı seçerseniz, ilk ödeme tasarruflarınız olabilir. Bununla birlikte, muhtemelen ilk ipoteğe göre daha yüksek bir faiz oranı taşıyacak olan ikinci ipoteği ortadan kaldırmanın tek yolu, bunu ödemek ya da ilk ve ikinci kredilerinizi yeni bir bağımsız ipoteğe yeniden finanse etmektir.