Özel sermaye gayrimenkul fonları, vakıf ve emeklilik fonları gibi yüksek net değere sahip bireylerin ve kurumların mülk varlıklarında özkaynak ve borç varlıklarına yatırım yapmalarına izin verir. Aktif bir yönetim stratejisi kullanan özel sermaye gayrimenkulleri mülk sahipliğine çeşitli yaklaşımlar getirir. Genel ortaklar, farklı konumlarda çeşitli mülk türlerine yatırım yapar. Mülkiyet stratejileri, yeni kalkınma ve ham arazi işletmelerinden mevcut mülklerin yeniden geliştirilmesine veya nakit akışı enjeksiyonlarının zorlayıcı mülklere kadar değişebilir. ( Daha fazla bilgi için, bkz: Özel Sermaye Nedir? )
Yatırımcıların özel sermaye gayrimenkulüne nasıl katılabileceğine ve endüstrinin fırsatlarına, risklerine ve kısıtlamalarına genel bir bakış.
İdeal Özel Sermaye Gayrimenkul Fonunu Bulma
İlk olarak, ortalama bir kişi özel sermaye gayrimenkul yatırımlarına katılamaz. Geleneksel özel sermaye fonu, yatırımcıların bir fona en az 250.000 $ enjekte etmesini gerektirirken, çoğu yönetici diğer yatırımcılarla uzun vadeli kolektif yatırım programına 20 milyon ila 25 milyon dolarlık bir artış sağlamak isteyen bireyler veya kurumlar arıyor.
Özel sermaye gayrimenkul fonları üzerinde çok az düzenleme olduğundan, fırsatlar geleneksel olarak “akredite yatırımcılar” ile sınırlıdır. Bu, yatırımcının en az 1 milyon $ (birincil sakinlerinin değeri hariç) kişisel veya ortak varlıklara sahip olması gerektiği anlamına gelir. bireyin yıllık geliri en az 200.000 $ olmalıdır. Son iki yıl içinde geliri en az 300.000 dolar olan ve gelir düzeylerinin cari yılda bu seviyede kalacağı “makul beklentisi” olan çiftler de uygundur.
Özel sermaye gayrimenkulüne yatırım yapmak isteyen bireyler veya çiftler, disiplin konusunda uzmanlaşmış bir firma bulmalıdır. Bir özel sermaye şirketinin fon seçeneklerini inceledikten sonra, tipik olarak sınırlı bir ortaklık olan her bir özel sermaye fonunun yapısının doğasını anlamalıdırlar.
Bir fona katılırken, dış yatırımcılar sınırlı ortaklar olacak, yani fona yatırdıkları para için sorumluluk kabul edecekler ve genel ortaklar (GP'ler) tarafından seçilen mülkler üzerinde veto kontrolü olmayacaklardır. Sınırlı bir ortağın parası diğer katılımcı yatırımcılarla bir araya getirilecek ve fon yöneticileri karlılığı en üst düzeye çıkarmayı ve finansal riski en aza indirmeyi amaçlayan bir mülk portföyü oluşturacak.
Fonun Maliyetlerini ve Yatırım Yapısını Anlamak
Özel sermaye gayrimenkul fonları, yatırımcılar tarafından ödenmesi gereken bir dizi yönetim ve performans ücretine sahiptir. Özel sermaye fonlarının, firma maaşları, anlaşma tedariki ve yasal hizmetler, veri ve araştırma maliyetleri, pazarlama ve ek sabit ve değişken maliyetler için yatırılan sermayenin% 2'sinin yıllık bir ücretini gerektirmesi yaygındır. Ancak, bu yatırımcı ücretlerinde herhangi bir sınırlama yoktur.
Bireylerin yatırım yapmadan önce bu maliyetleri iyi kavramaları gerekir, çünkü bu toplam yatırım getirisini sınırlar. Örneğin, bir özel sermaye gayrimenkul fonu 500 milyon dolar toplarsa, ilgili masrafları ödemek için her yıl 10 milyon dolar toplar. 10 yıllık döngü süresi boyunca, bir fon 100 milyon dolar ücret toplayacak, yani bu on yılda sadece 400 milyon dolar yatırım yapılacak.
Özel sermaye yöneticileri aynı zamanda fon için geleneksel olarak aşırı brüt kârın% 20'sini oluşturan bir performans ücreti olan bir “taşıma” alırlar.Yapmacılar geleneksel olarak fonun kurumsal yönetim ve yönetim konularını azaltmaya yardımcı olması nedeniyle bu ücretleri ödemeye isteklidirler. bir kamu şirketi olumsuz etkileyebilir.
Çoğu özel sermaye gayrimenkul fonu “ihtiyaca dayalı” yatırımlar olarak kabul edilir, bu da ortakların gerektiğinde taksitler halinde genel ortaklara sermaye taahhüt ettiği anlamına gelir. GP'ler potansiyel yatırım mülklerini buldukça, fon, sınırlı ortakların döngünün başında gayrimenkul fonuna taahhüt verdikleri sermaye için resmi bir talep gönderecek. “Sermaye çağrısı” olarak bilinen bu, sınırlı ortakların yerine getirmesi gereken yasal bir zorunluluktur. (Daha fazla bilgi için, okuyun: Özel Sermaye Yatırımının Lingo'unu öğrenin.)
Sınırlı bir ortak sermaye çağrısını karşılayamazsa, fon o kişiyi veya kurumu temerrüde düşmeye zorlayabilir ve sahiplik payının tamamını kaybedebilir. Diğer sınırlı ortaklar genellikle böyle bir temerrüt durumunda kaybedilen hisseleri satın alma fırsatı elde eder.
Özel Sermaye Gayrimenkul Stratejileri Türleri
Özel sermaye gayrimenkulüne yatırım yaparken, geleneksel olarak dört tür yatırım stratejisi vardır:
- Çekirdek en muhafazakar stratejidir ve yalnızca daha az riskli ve daha düşük potansiyel getiriler sunan mülkleri içerebilir; Bu strateji, çok az yeniden geliştirme veya bakım gerektiren yüksek kaliteli, yüksek değerli mülklere yatırım yapmaya da yoğunlaşabilir. Bu özellikler tahmin edilebilir nakit akışları sunar ve genellikle tamamen kiralanan çok kiracılı yapılardan oluşur. Core-plus biraz daha fazla risk gerektirir, ancak çekirdek stratejiden daha yüksek getiri sağlayabilir. Bu özellikler, mütevazı katma değerli faaliyet seviyeleri veya konuma geliştirme gerektirir. Katma değer, mülk geliştirme ve piyasa zamanlamasına daha fazla odaklanan orta ila yüksek getiri, orta riskli bir stratejidir. Bu stratejide portföy yöneticileri mülk satın alır, bir miktar iyileştirme yapar ve piyasa performans gösterdiğinde satar. Katma değerli mülkler genellikle yönetimde, fiziksel iyileştirmede veya sermaye kısıtlamalarının ele alınmasında değişiklik yapılmasını gerektirir. Bu adımlar, binaların yenilenmesini ve gelişmekte olan pazarlarda kira oranlarını artırmanın yollarını içerir. Katma değer stratejileri, aynı zamanda, faaliyet göstermeyen şirketlerin başarısızlığını ya da dayanak mülklerin kontrolü için borç üstlenilmesini de içerir. Fırsatçı en yüksek getiri seviyesini sağlar ancak en fazla riski üstlenir. Bu stratejiyle, yöneticiler az gelişmiş arazi içeren veya düşük performans gösteren veya hafif ticaret yapılan pazarlarda mülk satın alırlar.
Riskleri ve Uzun Vadeli Görünümü Kabul Etme
Özel sermaye gayrimenkul yatırımcıları, bir fona yatırım yaparak, sermayelerinin yıllarca sürebilen önceden belirlenmiş bir süre için bağlanabileceğini kabul etmeye istekli olduklarını anlamalıdır.
Buna ek olarak, emlak piyasasında birden fazla risk mevcuttur ve bireyin nakit akışının düşük olduğu bir zamanda sermaye çağrıları sırasında büyük miktarda yatırım gerekebilir. Birçok GP, fonlarını on yıl ya da daha uzun yatırımlar olarak yapılandırır ve yatırımcılara paralarını çekme veya kullanma konusunda çok az ya da hiç fırsat sunmaz. Özel sermaye fonlarının likit olmayan yapısı, yatırımcıların paralarını uzun süre bağlı tutma risklerini anlamalarını gerektirir.
Özel sermaye fonu yapılarının doğası, bir fonun finansal performansını veya sahip olduğu mülkleri değerlendirmeyi çok zorlaştırır. Özel sermaye gayrimenkul fonlarının sınırlı düzenlemesi mevcut olduğundan, genel ortakların yatırımcılara potansiyel yatırımlar, portföyün değerlemeleri veya yatırımlarla ilgili diğer ek bilgiler konusunda herhangi bir güncelleme yapmaları gerekmez. Özel sermaye gayrimenkulüne yatırım yapmak sınırlı ortakların önemli sermaye taahhüdünde bulunmalarını ve fon yöneticisinin gerekli şeffaflık düzeyine sahip olmadan yatırım hedeflerine ulaşacağına tam olarak güvenmelerini gerektirir. Bununla birlikte, fon yöneticileri tipik olarak yatırımcılarına güncellemeler gönderir ve mevcut veya gelecekteki herhangi bir fona güven aşılamak için performans konusunda şeffaf olmayı seçebilirler.
Alt çizgi
Özel sermaye gayrimenkulüne yatırım yapmadan önce, bireyler sürece katılmaya hak kazanıp kazanmadıklarını belirlemelidir. Kalifiye olanlar, kişisel yatırım hedeflerini, likidite gereksinimlerini ve emlak piyasalarındaki risk toleransını keşfetmek isteyeceklerdir. Bir finansal danışmanla konuştuktan sonra, yatırımcılar genel ortakların yönetim stratejilerini ve diğer emlak fonlarının geçmiş performanslarını daha iyi anlamak için çeşitli farklı fonları incelemelidir.