İçindekiler
- Kaldıraç Nedir?
- Kaldıraçlara Erişim Yolları
- Kaldıraç Örneği
- Kaldıraç Tehlikeleri
- Eksileri Birçok Mülkten Yararlanma
- Kaldıraç Risklerinden Kaçınmak
- Alt çizgi
Gayrimenkul yatırımı, yatırım portföyünüzü çeşitlendirmenin popüler bir yolu haline gelmiştir. Baktığımız her yerde, gayrimenkul seminerleri hakkında birçok bilgiden veya kiralık mülklerin yönetilmesinin veya çevrilmesinin inanılmaz değerini gösteren ev şovlarının sürekli olarak mülk satın almanın faydalarını hatırlatıyoruz.
Ama o kadar kolay değil. Sonuçta, bir kiralık mülk satın almak hisse senetlerine yatırım yapmak gibi bir şey değildir - sadece burada ve orada biraz bırakıp mülk sahibi olamazsınız. Bu satın alımı yapmak için sermayeye ihtiyacınız var. Ve süreç genellikle uzun ve çizilebilir. Özellikle araştırmanızı yapmadıysanız, tüm risklerden bahsetmiyorum. Ama net değerinizi artırarak pazara girmenin bir yolu var mı? Kaldıraç avantajını kullanmaya çalışın. Bunu yaparak, çok az para ya da hiç para indiremezsiniz ve bir geri dönüş gerçekleştirmenize yardımcı olmak için borç kullanabilirsiniz.
Gayrimenkulünüzün net değerini artırmak için kaldıraç oranını nasıl kullanabileceğiniz ve risklerin bir kısmı hakkında daha fazla bilgi edinmek için okumaya devam edin. (Daha fazla bilgi için bkz. Investopedia'nın Net Worth Tracker.)
Önemli Çıkarımlar
- Kaldıraç, bir yatırımın potansiyel getirisini artırmak için ödünç alınmış sermaye veya borcu kullanır. Gayrimenkulde, yatırımınızdan yararlanmanın en yaygın yolu kendi paranızla veya bir ipotektir. değerler düşerse de kayıplara yol açabilir. Sağlam yatırım kararları alarak ve ipotek ödemelerini, boş pozisyonları ve zorlu ekonomiyi hesaba katarak risklerden kaçının.
Kaldıraç Nedir?
Kaldıraç, bir yatırımın potansiyel getirisini artırmak için çeşitli finansal araçların veya borç alınan sermayenin - diğer bir deyişle borç - kullanılmasıdır. Emlak piyasası hakkında konuşurken hem Wall Street'te hem de Main Street'te yaygın olarak kullanılır. Kaldıraç, hem insanlar hem de şirketler tarafından getiri potansiyelini arttırmak için kullanılırken, işler işe yaramazsa dahil edilen risklerin dezavantajını eşit derecede genişleten bir tekniktir.
İyi bir getiri potansiyeli (emlak fiyatlarının yükselmesi gibi) mümkün olsa da, kaldıraç kullanmak iki ucu keskin bir kılıç olabilir. Çünkü yatırım ters yönde hareket ederse kayıplara da yol açabilir. Gayrimenkul fiyatları söz konusu olduğunda, fiyatlar düştüğünde kayıplar meydana gelir.
Kaldıraçlara Erişim Yolları
Kaldıraca erişmenin en kolay yolu kendi paranızı kullanmaktır. Bir ipotek durumunda, standart% 20 peşinat, yaşamak istediğiniz evin% 100'ünü alır. Bazı finansman programları daha az para harcamanıza izin verir.
Kaldıraç: Gayrimenkul Net Değerinizi Artırma
Kaldıraç Örneği
% 20 peşinatın ortak gayrimenkul alım gereksinimini göz önünde bulundurun. 500.000 dolarlık bir mülkte 100.000 dolar. Paranın yalnızca% 20'sini düşürüp geri kalanını ödünç alan alıcı, satın alma işlemini gerçekleştirmek için esas olarak kendi fonlarının nispeten küçük bir yüzdesini kullanır. Bu nedenle çoğunluk bir borç veren tarafından sağlanır. Bu nedenle gayrimenkul yatırımcıları genellikle satın alma fiyatının kalan% 80'ini diğer insanların parası olarak ifade eder.
Tesisin yılda% 5 oranında takdir ettiğini varsayalım. Bu, borçlunun net değerinin sadece 12 ayda 525.000 dolara yükseldiği anlamına gelir. Bu kazancı, herhangi bir kredi olmaksızın, açıkça yapılan bir satın alımdan elde edilen kazanımla karşılaştırmak, kaldıraç stratejisinin bu değerini vurgular. Örneğin, aynı borçlu 100.000 $ 'ı 100.000 $' lık bir mülkün tamamını ödenmiş olarak satın almak için kullanabilirdi.
Aynı% 5'lik takdir oranını varsayarsak, alıcının tamamen nakit 100.000 $ 'lık bir mülkte satın alımdan elde ettiği net değer, daha pahalı mülk için 25.000 $' a karşılık, 12 ay boyunca 5.000 $ artacaktır. 20.000 dolarlık fark, kaldıraç kullanımı ile sağlanan potansiyel net değer artışını göstermektedir. Şimdi, % 5'in her yıl 20 yıl boyunca kazandığını düşünün. Zaman içinde kaldıraç kullanımının net değeriniz üzerinde çok önemli ve çok olumlu bir etkisi olabilir.
Kaldıraç Tehlikeleri
Şimdi kötü haberler için. Bütün bunlar kulağa hoş geliyor, ama bir dezavantajı var. Kaldıraç, sizin lehinize çalışabildiği kadar size karşı da çalışabilir. Nasıl olduğunu göstermek için, önceki örneğimize tekrar bakalım. 500.000 $ 'lık bir ev satın almak için 100.000 $ peşinat kullanıyorsanız ve bölgenizdeki emlak fiyatları birkaç yıl boyunca art arda düşerse, kaldıraç tersine çalışır. Birinci yıldan sonra, 500.000 dolarlık mülkünüz, % 5 amortismana tabi tutulursa, 475.000 dolar değerinde olabilir. Fiyatlar aynı yörüngede devam ederse, mülkünüz 451.250 $ değerinde olabilir - özkaynaklarda 48.750 $ zarar.
Kaldıraç sizin lehinize çalışabileceği gibi, size karşı da çalışabilir.
Aynı% 5'lik fiyat düşüşü senaryosuna göre, 100.000 $ 'lık 100.000 $' lık bir evin tümüyle nakit alımı için kullanılmış olsaydı, alıcı ilk yıl konut fiyatları düştüğünde sadece 5.000 $ kaybedecekti.
Fiyatların önemli ölçüde düştüğü emlak piyasalarında, ev sahipleri aslında evin değerinden daha fazla para borçlu olabilirler. Yatırımcılar için fiyatların düşmesi kârları azaltabilir hatta ortadan kaldırabilir. Kiralar da düşerse, sonuç ipotek ve diğer masrafları karşılayacak bir fiyatla kiralanamayan bir mülk olabilir. Ev sahibi olmayı düşünüyorsanız, göz önünde bulundurmanız gereken birçok faktör vardır.
Eksileri Birçok Mülkten Yararlanma
Ticari gayrimenkul yatırımcıları genellikle mümkün olduğunca az para harcadığından, birden fazla birim söz konusu olduğunda sorunlar daha da büyür. Amaç, değerin sadece% 20'sini düşürürken varlıkların% 100'ünü kontrol altına alarak paranızı kullanmaktır. Önceki örneğimizde 500.000 $ 'ı düşünün. sadece küçük bir apartman binası olduğunu varsayalım. Peşinat olarak 100.000 $ ile satın alındığı için, binanın değeri% 30 düşerse, mülk sadece 350.000 $ değerindedir, ancak yatırımcı hala 400.000 $ kredinin tam değeri üzerinden faiz ve anapara ödemek zorundadır.
Yatırımcının kiraya verdiği miktar da düşerse, sonuç mülkte temerrüde düşebilir. Yatırımcı, diğer mülkler üzerinde ipotek ödemek için bu mülkten nakit akışı kullanırsa, gelir kaybı, bir mülk üzerindeki tek bir kötü kredi üzerinden rehin olarak tüm portföyle sonuçlanabilecek bir domino etkisi yaratabilir.
Kaldıraç Risklerinden Kaçınmak
Artık gayrimenkulde ve bazı tuzaklardan faydalanmanın temellerini öğrendiğinize göre, bu tekniği kullanarak iyi bir geri dönüş yapmanın imkansız olduğunu düşünebilirsiniz. Üzülme - bu sadece sağduyu kullanma meselesi. Her yatırım gibi gayrimenkul de risk altındadır. Kaldıraç avantajınızı kullanabilmenize rağmen, size piyasada daha iyi bir avantaj sağlamak için kaçınmak istediğiniz birkaç önemli şey vardır.
İlk olarak, gerçekleşmeden önce ne olacağını varsaymayın. Geçmiş performansı her zaman, özellikle konut piyasasında, gelecekte olacakların bir göstergesi olarak kullanamazsınız. Belirli bir süre içinde belirli bir alanda özellik değerlerinin% 5 ila% 10 arttığını görürseniz, bu aynı yolda devam edecekleri anlamına gelmez.
Daha sonra, kendinizi buna göre bütçeleyin ve neler yaptığınızı bilin. Daha düşük peşinat yatırırsanız, kredi tutarınız daha yüksek olur. Bu, daha büyük bir ipotek ödemesi yapmanız gerektiği anlamına gelir. Daha düşük boşluk oranlarını, daha zorlu bir ekonomiyi, kötü kiracıları hesaba katmanız gerekebilir - hepsi size düşecektir. Sonuçta, ipotek ödemesinden hala sorumlusunuz, bu nedenle her durumda kendinizi ayakta tutabildiğinizden emin olmalısınız.
Alt çizgi
Bu tür kaldıraçlı satın alımların görüntüleri, akıcı konuşmacıların para kazanmadan mülk satın alabileceğiniz milyonlarca dolar kazanabileceğinizi öneren gece geç saatlere kadar olan bilgileri akla getiriyor. Mümkün olsa da, bu rotaya gitmenizi önermiyoruz.
Ne mutlu ki, gerek yok. Kaldıraç kullanmanın daha az egzotik yolları vardır, bu da nispeten küçük bir miktarla gayrimenkul satın almanızı sağlar - hatta hiç para yok. Aslında, bunu kaldıraç olarak düşünmemelerine rağmen, çoğu insan bir ev satın alırken bir ipotek çıkarırlarsa bunu yapar. Mülkün kullanımının keyfini çıkarırken, krediyi yıllar veya on yıllar boyunca geri öderler. Hikayenin ahlakı, kaldıraçın ihtiyatlı bir şekilde kullanıldığında iyi çalışan ortak bir araçtır.