İçindekiler
- Satıcılar için Avantajlar
- Alıcılar Nasıl Kazanır
- MLS Beyanı 8.0
- MLS Beyanı 8.0'ın Etkisi
- Pazar Dışı İlanlar
- Emlakçılar ile iletişim
- Çevrimiçi ol
- Ev Sahiplerine Yaklaşım
- Süreci Bilin
- Alt çizgi
Ülke çapında birçok pazarda hala emlak envanteri ile potansiyel bir homebuyer olarak, rekabetin önünde kalmak istiyorum. Burası pazar dışı listelerin devreye girdiği yerdir. Sessiz veya cep listeleri olarak da bilinen bu evler satılık olabilir, ancak birden fazla liste hizmetinde (MLS) listelenmez. Bu, bu mülkleri satan emlakçıların, alıcıları kendi başlarına bulmak için bu işi yapması gerektiği anlamına gelir.
Piyasa dışı evleri listelemek geçmişte biraz nadirdi, ancak son yıllarda ev sahipleriyle daha fazla çekiş kazandı, bu listeleri bu tür ikincil bir pazarın parçası haline getirdi - özellikle de sürekli artan talep karşısında.
“MLS Beyanı 8.0” olarak bilinen yeni bir Ulusal Realtors® Birliği politikası, piyasa dışı listeleri büyük ölçüde kısıtlamaktadır.
Pazar dışı listeler bir satıcıya mantıksız gelebilir. Sonuçta, envanterden daha fazla talep var, bu da teklif savaşlarının birçok mahallede yaygın olduğu anlamına geliyor. Peki, satıcılar neden gizli listeler yapmak isteyesin ve onları - alıcı - nasıl bulursun?
Önemli Çıkarımlar
- Piyasa dışı listeler satılık ancak birden fazla listeleme hizmetinde listelenmeyen mülklerdir.Bazı satıcılar suları test etmek, gizliliği korumak, komisyonlardan tasarruf etmek veya bununla sonuçlanabilecek bir münhasırlık hissi yaratmak için bir pazar dışı liste istiyor Alıcılar için, pazar dışı girişler ek envantere erişim, komisyon daha düşükse tasarruf etme fırsatı ve istenen bir alanda mülk için rekabetten kaçınma fırsatı sağlar. bazen fiyat müzakere etmek isteyen alıcılar için çok az kıpır kıpır oda sağlar.Bu listelere erişmek için, alıcılar doğrudan ajanlara veya ev sahiplerine yaklaşabilir veya çevrimiçi olmayı deneyebilir.
Satıcılar için Avantajlar
Bazı ev satıcıları, suları test etmek için bir pazar dışı listeyi seçerken, diğerleri daha özel bir satış süreci veya yalnızca bir temsilci bulunduğundan daha düşük bir satış komisyonu ile görüşme fırsatı istiyor.
Bazı ev sahipleri, bir cep listesinin onlara daha yüksek bir fiyat kazandıracak bir cazibe yarattığını düşünüyor Sonuçta, ev listelenmişse ve 30 günden fazla bir süredir piyasada oturuyorsa, potansiyel alıcıların lowball teklifleri yapmaya çalışacakları bir şans var. "Piyasadaki günler" işareti kaldırılmadan, bir satıcının altını kesme şansı yoktur.
Alıcılar Nasıl Kazanır
Bir alıcı olarak sizin için bir pazar dışı girişin faydaları iki yönlüdür. Yeni başlayanlar için, ev arkadaşlarının görmediği envantere erişmenizi sağlar. Özellikle sıcak bir pazarda alım yapıyorsanız, ev satın almanın tek yolu cep listeleri olabilir. Düzenli piyasa iklimlerinde, satıcının ödemek zorunda olduğu komisyon daha düşük olduğu için kısmen bir anlaşma yapabilirsiniz.
Tüm ev sahipleri birincil konut aramıyor. Bir yatırım amaçlı gayrimenkul veya kâr elde etmek ve satın almak için ev arıyor olabilirsiniz. Harika bir mahalledeki bir pazar dışı liste, bu hedefe ulaşmak için mükemmel bir yol olabilir.
MLS Beyanı 8.0 Açık İşbirliği Politikası
Piyasa dışı listelere önemli bir barikat, Ulusal Emlak Komisyoncuları Birliği tarafından “MLS Beyannamesi 8.0 Açık İşbirliği Politikası” nın son geçişiyle geldi. 1 Ocak 2020 tarihinden itibaren geçerli olan ve 1 Mayıs 2020'ye kadar yerel uygulama zorunlu olan bu politika, mülkü halka pazarlamaktan sonraki bir iş günü içinde listelerini MLS'ye göndermek için çoklu listeleme hizmetine katılan herhangi bir emlak komisyoncusu.
MLS Beyanının Pratik Etkisi 8.0
MLS Beyanı 8.0'ın geleneksel anlamda hukuk olmadığını belirtmek gerekir. RE / Max Zaferden Emlakçı Doug Wagner'e göre, “Ulusal Emlak Komisyoncuları Birliği tüzel bir kuruluş değil, birliğin tüm üye MLS'leri, aracıları ve temsilcileri yeni politikaya uymak zorundadır.”
Wagner, Emlakçı olmayan (NAR üyesi olmayan) lisanslı aracıların politikaya bağlı olmadığını belirtmektedir. Ancak, son ev sahiplerinin% 89'unun bir gayrimenkul veya broker kullandığı ve lisanslı 10 emlakçıdan neredeyse 7'sinin Emlakçı olduğu göz önüne alındığında, pratik etki, Beyan 8.0'ın çoğu konut gayrimenkul işlemi için geçerli olmasıdır.
Pazar Dışı İlanlar
Neyse ki, MLS Beyanı 8.0, piyasa dışı listelerin sonu anlamına gelmez. NAR'ın yeni politikasında, üye temsilcilerin ve brokerlerin hem sınırlı hem de tam piyasa dışı listeleri tutmasını sağlayan yerleşik seçenekler bulunmaktadır.
Örneğin, MLS Beyanı 8.0 altında, satıcılar MLS IDX veya internet ekranından çıkabilir. “Özel ofis” listesi olarak bilinen başka bir seçenek de gizliliği korumak isteyen satıcılar tarafından kullanılabilir. Münhasır bir ofis söz konusu olduğunda, temsilci listeyi ofisdeki diğer temsilcilerle veya alıcılarla birebir paylaşabilir.
Daha önce “özel listeleme ağları” gibi aracılar aracılığıyla kullanılabilen diğer pazar dışı seçeneklere artık Bildirim 8.0 tarafından izin verilmemektedir. "Çok yakında" ve "gecikmeli gösterim" dahil olmak üzere diğerleri yerel MLS'lerin kontrolü altında olacak, ancak temsilcilerin bunları alıcılarla paylaşmasını engelleyen yeni kısıtlamalar içerecek.
Wagner'e göre, MLS verilerinden listeler alan, ancak NAR üyesi olmayan çevrimiçi web sitesi Zillow, “Make Me Move”, Coming Soon, "FSBO" gibi kurum içi piyasa dışı programlara devam etmek ve "iBuyer."
Emlakçılar ile iletişim
Geleneksel, seçkin, pazar dışı bir ev bulmak biraz ev ödevi ve çok fazla ağ gerektirir. Satın almak istediğiniz mahalleyi tespit ettikten sonra, en iyi emlakçıların bir listesini bulmanız ve sahip olabileceğiniz herhangi bir ofis özel listesi hakkında onlarla iletişime geçmeniz gerekir.
Çevrimiçi ol
Emlakçılarla doğrudan iletişime geçmenin yanı sıra, alıcılar, Sahibinden Satılık (FSBO), gazete ilanları ve hatta Craigslist gibi MLS olmayan listeleri bulmak için çevrimiçi olarak araçlara sahiptir. Yukarıda belirtildiği gibi, çevrimiçi web sitesi Zillow, potansiyel satıcılar ve alıcılar için çeşitli piyasa dışı programlara sahiptir.
Ev Sahiplerine Yaklaşım
Özellikle ilgilendiğiniz bir alan veya mahalle varsa, seçeneklerden biri doğrudan ev sahipleriyle check-in yapmaktır. Kapıya vurarak veya posta göndererek olası satış bulabilirsiniz. Size zaman ve paraya mal olacak ve başarıyı garanti etmeyecek olsa da, en az bir kişinin cevap vermesi için küçük bir şans var.
İhmal edilen özellikleri göz ardı etmeyin, özellikle de onarım yapabileceğinizi biliyorsanız. Belki de bakım masraflarından böylesine bunalmış bir ev sahibi - ve asla satamayacağına inanmayan biri - istenmeyen bir teklifin bir nimet olarak kabul edileceği.
Sadece bankayı kırmamanız için, hem ucuz hem de etkili postalar yazdırdığınızdan emin olun. Sonuçta, yaklaşımınızda mümkün olduğunca profesyonel görünmek istiyorsunuz. Ve sen sorana kadar asla bilemezsin, değil mi?
Süreci Bilin
Pazar dışı bir liste bulmak savaşın sadece yarısıdır. Bir anlaşma olduğunu görmek son oyun, bu yüzden pazar dışı listeleri alıcılar sürecin ins ve çıkışları bilmek zorunda. Bir kez sözleşmeye vardığınızda, bu standart bir anlaşmadır, ancak ajan muhtemelen ikinizi de temsil ettiğinden, biraz bulanık olabilir.
İkili ajans satışı olarak bilinen - tamamen yasal olsa da - alıcının, acentenin kendi çıkarlarını göz önünde bulundurabildiğini söylemek zor olabilir. Satış fiyatı ne kadar yüksek olursa, acentenin komisyonu o kadar yüksek olur. Envanteri az olan bir pazardan satın alıyorsanız, eve ulaştığınız sürece en iyi anlaşmayı almanız önemli olmayabilir, ancak herhangi bir çıkar çatışmasının farkında olmak için ödeme yapar.
Alt çizgi
Emlak piyasası, ülkenin en çok envanterinden daha fazla talep ile hala sıcak. Ev dışında teklif veren sinirli alıcılar elde edebilecekleri herhangi bir avantaja ihtiyaç duyarlar. MLS Beyanı 8.0, piyasa dışı listelere erişimi ciddi şekilde kısıtlasa da, bunları tamamen yasaklamamaktadır. Ödevinizi yapın, riskler olduğunun farkına varın ve bir sonraki evinizi pazar dışı bir liste aracılığıyla bulmanın çabaya değer olabileceğini bilin.