Konut Balonu Nedir?
Bir konut balonu veya emlak balonu, talep, spekülasyon ve coşkulu harcamalara bağlı olarak konut fiyatlarının çöküş noktasına kadar artmasıdır. Konut kabarcıkları genellikle sınırlı bir arz karşısında talep artışı ile başlar, bu da ikmal ve artış için nispeten uzun bir zaman alır. Spekülatörler pazara para dökerek talebi daha da artırıyor. Bir noktada, talep azalır veya aynı zamanda durgunlaşır Arz artar, bu da fiyatlarda keskin bir düşüşe neden olur ve kabarcık patlar.
Bir Konut Baloncuğunu Anlama
Bir konut balonu geçici bir olaydır, ancak yıllarca sürebilir. Genellikle, talep, spekülasyon, yüksek yatırım seviyeleri veya aşırı likidite gibi normların dışında bir şey tarafından yönlendirilir - bu da hepsi ev fiyatlarının sürdürülemez olmasına neden olabilir. Arz yerine talebin artmasına yol açar. Uluslararası Para Fonu'na (IMF) göre, konut balonları özkaynak balonlarından daha az olabilir, ancak iki kat daha uzun süre dayanırlar.
Konut kabarcıkları sadece büyük bir emlak kazasına neden olmakla kalmaz, aynı zamanda tüm sınıflardan, mahallelerden ve genel ekonomiden insanlar üzerinde önemli bir etkiye sahiptir. İnsanları farklı programlar aracılığıyla ipoteklerini ödemenin yollarını aramaya zorlayabilir veya evlerinde yaşamayı göze almak için emeklilik hesaplarına kazmalarını sağlayabilirler. Konut balonları, insanların tasarruflarını kaybetmelerinin ana nedenlerinden biri olmuştur.
Önemli Çıkarımlar
- Bir konut balonu, konut piyasalarında aşırı değerli fiyatların ve yaygın spekülasyonun sürdürülebilir ama geçici bir koşuludur. ABD, konut piyasalarına para girişleri, gevşek borç verme koşulları ve konut politikasını teşvik etmek için hükümet politikasından kaynaklanan 2000'lerde büyük bir konut balonu yaşadı. Konut kabarcığı, diğer kabarcıklarda olduğu gibi, geçici bir olaydır ve piyasa koşullarının izin verdiği her an gerçekleşme potansiyeline sahiptir.
Konut Balonu Nedir?
Geleneksel olarak, konut piyasası, bir ev sahibi olmakla ilişkili büyük işlem ve taşıma maliyetleri nedeniyle diğer finansal piyasalar kadar kabarcıklara eğilimli değildir. Bununla birlikte, çok düşük faiz oranlarının ve kredi yüklenim standartlarının gevşetilmesinin birleşmesine yol açan kredi arzındaki hızlı bir artış borçluları piyasaya ve yakıt talebine getirebilir. Faiz oranlarının yükselmesi ve kredi standartlarının sıkılaştırılması talebi azaltarak konut balonunun patlamasına neden olabilir.
2000 Ortası ABD Konut Balonu
2000'li yılların ortalarında meşhur ABD konut baloncuğu, kısmen teknoloji sektöründeki başka bir baloncuğun sonucuydu. Bu, 2007-2008 mali kriziyle doğrudan ve bazılarının nedenini düşündüğü ile ilgiliydi.
1990'ların sonundaki dotcom balonu sırasında, birçok yeni teknoloji şirketi, nispeten kısa bir sürede, hisse senedi tekliflerini son derece yüksek fiyatlara kadar yükseltti. Yeni başlayanlardan biraz daha fazla olan ve henüz gerçek kazanç elde etmeyen şirketler bile, hızlı bir kâr elde etmeye çalışan spekülatörler tarafından büyük piyasa değerine teklif verdiler. 2000 yılına gelindiğinde Nasdaq zirve yaptı ve teknoloji balonu patladığında, daha önce uçan bu hisse senetlerinin birçoğu önemli ölçüde daha düşük fiyat seviyelerine düştü.
Yatırımcılar dotcom balonu patlaması ve müteakip borsa çöküşünün ardından borsadan vazgeçtiklerinde, paralarını gayrimenkule taşıdılar. Aynı zamanda, ABD Federal Rezervi, 9///2001 Dünya Ticaret Merkezi saldırısından sonra belirsizliği azaltmak için, teknoloji baskısını takip eden ılımlı resesyonla mücadele etmek için faiz oranlarını düşürdü ve faiz oranlarını düşürdü.
Bu para ve kredi akışı, ev sahipliğini teşvik etmek için tasarlanmış çeşitli hükümet politikaları ve gayrimenkulle ilgili varlıkların likiditesini artıran bir dizi finansal piyasa yeniliği ile bir araya geldi. Ev fiyatları yükseldi ve giderek daha fazla insan ev alma ve satma işine girdi.
Önümüzdeki altı yıl boyunca, ev sahipliği üzerindeki mani faiz oranları düştükçe endişe verici seviyelere yükseldi ve katı borç verme gereklilikleri tamamen terk edildi. Bu dönemde konut alımlarının yüzde 56'sının normal borç verme koşulları altında bunları karşılayamayacak kişiler tarafından yapıldığı tahmin edilmektedir. Bu insanlar subprime borçlu olarak adlandırıldı. Kredilerin büyük çoğunluğu düşük başlangıç oranları ve üç ila beş yıl için planlı bir sıfırlama ile ayarlanabilir faizli ipoteklerdir.
Teknoloji balonu gibi, konut balonu da temel fiyatlardan dolayı konut fiyatlarındaki ilk artışla karakterize edildi, ancak konut boğa piyasası devam ettikçe, birçok yatırımcı spekülatif yatırım olarak ev satın almaya başladı.
Hükümetin geniş ev sahipliğini teşvik etmesi, bankaları faiz oranlarını ve borç verme gereksinimlerini düşürmeye itti. Bu da, ülkeye bağlı olarak fiyatları yüzde 50 ila 100 oranında artıran bir ev satın alma çılgınlığına neden oldu. Ev satın alma çılgınlığı, iki hafta gibi kısa bir sürede on binlerce dolarlık kâr için evleri çevirmeye başlayan spekülatörlere çekildi.
Aynı dönemde borsa yeniden toparlanmaya başladı ve 2006 yılına kadar faiz oranları yükselmeye başladı. Ayarlanabilir oranlı ipotekler, ekonominin 2007 yılında yavaşladığını gösteren işaretlerle daha yüksek oranlarda sıfırlanmaya başladı. Konut fiyatları yüksek seviyelerde yükselirken, risk primi daha sonra konut almayı bırakan yatırımcılar için çok yüksekti. Konut alıcılarının konut değerlerinin gerçekten düşebileceği belli olduğunda, konut fiyatları düşmeye başladı ve ipotek destekli menkul kıymetlerde büyük bir satışa neden oldu. Konut fiyatları sonunda ülkenin bazı bölgelerinde yüzde 40'tan fazla düşecek ve toplu ipotek temerrütleri önümüzdeki birkaç yıl içinde milyonlarca hacca yol açacak.