Yüksek Oranlı Kredi Nedir?
Yüksek oranlı bir kredi, kredi değerinin teminat olarak kullanılan mülk değerine göre yüksek olduğu bir kredidir. Yüksek kredi oranına sahip ipotek kredileri, mülk değerinin% 100'üne yaklaşan bir kredi değerine sahiptir. Yüksek peşinat veremeyen borçlu için yüksek oranlı kredi onaylanabilir.
İpotekler için, yüksek oranlı bir kredi genellikle kredi değerinin mülk değerinin% 80'ini aştığı anlamına gelir. Hesaplamaya, finansal kuruluşların bir ipoteği onaylamadan önce kullandığı borç verme riskinin bir değerlendirmesi olan kredi / değer (YBD) oranı denir.
Önemli Çıkarımlar
- Yüksek oranlı bir kredi, kredi değerinin teminat olarak kullanılan mülk değerine göre yüksek olduğu bir kredidir. Yüksek kredi oranına sahip ipotek kredileri, mülk değerinin% 100'üne yaklaşan bir kredi değerine sahiptir. Yüksek oranlı kredi genellikle kredi değerinin mülk değerinin% 80'ini aştığı anlamına gelir. Hesaplamaya kredi / değer (YBD) oranı denir.
LTV Kullanarak Yüksek Oranlı Kredi Formülü
Yüksek oranlı bir krediyi hesaplamak için özel bir formül olmamasına rağmen, yatırımcılar kredinin% 80 LTV eşiğini aşıp aşmadığını belirlemek için öncelikle durumlarında kredi / değer oranını hesaplamalıdır.
Kredi / Değer Oranı = Değerleme konusu taşınmaz değeri
LTV Kullanarak Yüksek Oranlı Kredi Nasıl Hesaplanır
- LTV oranı, kredinin mülkün değerlemesi yapılan değere bölünmesiyle hesaplanır. Yüzde olarak ifade etmek için sonucu 100 ile çarpın. Peşinatınızdan sonraki kredinin değeri LTV'nin% 80'ini aşarsa, kredi yüksek oranlı bir kredi olarak kabul edilir.
Yüksek Oranlı Kredi Size Ne Anlatıyor?
Borç verenler ve finansal sağlayıcılar, bir ipotek kredisi yapmakla ilişkili risk seviyesini ölçmek için LTV oranını kullanır. Eğer borçlu büyük bir peşinat veremezse ve bunun sonucunda kredi değeri mülkün değerleme değerine yaklaşırsa, yüksek oranlı bir kredi olarak değerlendirilecektir. Diğer bir deyişle, kredi değeri mülk değerinin% 100'üne yaklaştıkça, borç verenler krediyi çok riskli olarak değerlendirebilir ve başvuruyu reddedebilir.
Borç veren, özellikle LTV çok yüksekse borçlunun temerrüde düşme riski altındadır. Banka, temerrütlü borçluya verilen kredi miktarını karşılamak için mülkü satamayabilir. Bu tür bir senaryo, konut özellikleri tipik olarak değer azaldığında ekonomik bir gerilemede kolayca meydana gelebilir. Borçluya verilen kredi, mülkün değerini aşarsa, kredinin su altında olduğu söylenir. Borçlu mortgage temerrüde düşerse, banka, mortgage bakiyesinden daha düşük bir değerle mülk satmaya gittiğinde para kaybedecektir. Bankalar böyle bir kaybı önlemek için LTV'yi izler.
Sonuç olarak, yüksek oranlı konut kredilerinin çoğu, borç vereni korumak için bir çeşit sigorta kapsamı gerektirir. Sigorta, borçlunun borç verenin korunmasına yardımcı olmak için ayrı olarak satın alması gereken özel ipotek sigortası (PMI) olarak adlandırılır.
Yüksek Oranlı Kredi Geçmişi
1920'lere kadar insanlar bir bankaya giderek değil, üzerinde bir ev bulunan en az bir arazi veya arazi için yeterli olana kadar kendi paralarını biriktirerek ev satın aldılar. Daha sonra, insanlara bir ev satın almak için para ödünç veren ve daha sonra yıllarca taksitle geri ödeme yapacakları inşaat ve kredi şirketi geldi. O zaman bile, krediler genellikle evin yarısı ya da daha düşük değerindeydi.
1920'lerin sonunda, bankalar evin değerinin% 80'ine kadar yüksek oranlı krediler veriyorlardı. Bankaları korumak için özel ipotek sigortası oluştu, ancak 1930'larda işsiz insanların ödeme yapmayı bıraktığı ve bankaların ve PMI şirketlerinin de altına düştüğü her şey yolunda gitti.
Kongre, ipotek ve oranların% 15'e düştüğünü garanti etmeye başlayan Ev Sahipleri Kredi Şirketi'ni yürürlüğe koydu. Daha sonra, Federal Konut İdaresi ve diğer ajanslar aracılığıyla peşinatlar düşük tek haneli rakamlara ve hatta ev sahipliğini teşvik etmek için% 0'a düştü.
Bu sistem, 2008'deki mortgage krizinin gerçekleştiği 2007-2008 yıllarına kadar gelişti. Yüksek riskli ipoteklerde 2007'de başlayan temerrüt artışı, on yıllardır en ciddi durgunluğa katkıda bulundu. 2000'li yılların ortalarındaki konut patlaması - o zaman düşük faiz oranları ile birleştiğinde, birçok borç verenin kredisi düşük olan kişilere konut kredisi vermesini sağladı. Gayrimenkul baloncuğu patladıktan sonra, birçok borçlu subprime ipoteklerini ödeyemedi.
Sunulan Yüksek Oranlı Krediler
Federal Konut İdaresi, borçluların% 96, 5'e kadar LTV oranıyla FHA kredileri alabileceği programlar sunmaktadır. Başka bir deyişle, program% 3, 5 peşinat gerektirir. Ancak, program yüksek oranlı bir kredi için onaylanmak için minimum kredi puanı gerektirir. % 10 Peşinat ile daha düşük kredi puanına izin verilen başka teklifler de vardır.
Ayrıca, FHA kredileri ipotek sigortası primi (MIP) gerektirir. Bununla birlikte, LTV% 80'in altına düştüğünde ve kredi artık yüksek oranlı bir kredi olarak kabul edilmediğinde, sigortayı ortadan kaldıracak şekilde yeniden finanse edebilirsiniz.
Yüksek Oranlı Kredi Örneği
Bir borçlunun bir ev satın almayı planladığını ve 100.000 dolarlık bir değerleme değerine sahip olduğunu varsayalım. Borçlu 10.000 ABD doları peşinat yapar ve kalan 90.000 ABD doları borçlanır. Sonuç, % 90 veya (90.000 / 100.000) kredi-değer oranıdır ve yüksek oranlı kredi olarak kabul edilir.
Yüksek Oranlı Krediler ile Konut Sermayesi Kredileri Arasındaki Fark
Bir ev-hisse senedi kredisi, bir ev-hisse taksitli kredidir ya da ev sahiplerinin ikametgahlarındaki özkaynaklarına borçlanmalarını sağlayan ikinci bir ipotektir. Kredi, ev sahibinin özkaynağı ile evin mevcut piyasa değeri arasındaki farka dayanır.
Konut sermayesi kredisi, halihazırda ipoteği olan ve ipotek bakiyesinin bir kısmını ödemiş olan ve bu nedenle mülk değerinin kredi bakiyesini aştığı borçlular içindir. Başka bir deyişle, bir konut sermayesi kredisi, ev sahiplerinin evdeki özsermaye temelinde borçlanmalarına izin verir. Yüksek oranlı bir kredinin ise mülk değerinin% 100'üne yaklaşan bir kredi değeri olabilir.
Yüksek Oranlı Kredi Kullanmanın Sınırlamaları
Yüksek oranlı krediler, özellikle borçlular düşük bir kredi notuna sahipse, daha yüksek faiz oranlarına sahip olabilir. Kredi puanınız, borcu geri ödeyebilme yeteneğinizi temsil eden ve borç verenlere temerrüde düşme riskinin ne kadar olduğunu gösteren sayısal bir değerdir. Puanınız düşükse, faiz oranınız muhtemelen daha yüksek olacaktır.