Ginnie Mae Geçişi Nedir?
Ginnie Mae doğrudan geçişi, Federal Konut İdaresi (FHA) ve Gaziler İşleri Bakanlığı (VA) ipotek havuzlarından gelir elde eden Ginnie Mae olarak bilinen Hükümet Ulusal İpotek Birliği (GNMA) tarafından yayınlanan bir yatırımdır. Ginnie Mae doğrudan teminatlı menkul kıymetler, ipotek sahipleri tarafından ipotek sahiplerine yapılan faiz ve anapara ödemelerinden gelir elde eder. Bu tür bir güvenlik, ABD hükümetinin tam inancı ve kredisi ile desteklenmektedir. Ginnie Mae doğrudan geçişli menkul kıymetler ipoteğe dayalı menkul kıymetlerdir (MBS).
Bir Ginnie Mae doğrudan güvenlik, ipotek sahiplerinin ipotekleri üzerinde yaptıkları ödemelere bağlı olduğu için diğer ipotek destekli menkul kıymetlere benzer. Ödemeler ve faizler, güvenlik sahibine “daha az bir ücret ödenir”. Bu tür bir güvenlik, belirli bir süre boyunca aylık gelir sağlar ve hükümet tarafından garanti edildiği için genellikle güvenli kabul edilir. Ginnie Mae doğrudan teminatlı menkul kıymetlerdeki ipotekler FHA veya VA tarafından garanti edilmiştir, bu da hükümetin sigortalı olduğu anlamına gelmektedir. Bu nedenle Ginnie Mae doğrudan geçişli menkul kıymetler, varsayılan bir MBS'den daha fazla koruma katmanına sahiptir. Birincisi, her MBS'de olduğu gibi borçlu ve kendi kredibilitesidir. Buna ek olarak, Ginnie Mae MBS'nin nihai garantörüdür ve kendi mali gücünün arkasında ABD hükümeti tüm sistemi destekliyor.
Ginnie Mae'den iki adet gelir getiren menkul kıymet havuzu vardır: Ginnie Mae I ve Ginnie Mae II. Ginnie Mae I veya GNMA I MBS, her ayın on beşinde anapara ve faiz ödeyen ipoteklerden oluşurken, Ginnie Mae II veya GNMA II MBS her ayın yirminci günü aynı şeyi yapar. Faiz tutarı değişebilir, çünkü farklı ipotekler havuzlarda toplanan farklı oranlara sahiptir. İki havuz arasındaki diğer bir fark, olgunluktur; Ginnie Mae I, tek aile için en fazla 30 yıl ve çok aile için 40 yıl iken, Ginnie Mae II, çok aileli proje veya inşaat kredileri içermediğinden maksimum 30 yıldır.
Ginnie Mae doğrudan teminatlarına yatırım yaparken aklınızda bulundurmanız gereken birkaç nokta var. En önemlisi, güvenlik sahipleri, özellikle faiz oranları düştüğünde ve ipotek sahipleri daha düşük oranlarda yeniden finanse edebildiklerinde, ipotek anaparasının beklenenden daha hızlı geri ödeme riski taşırlar. Bu risk, ön ödeme riski olarak bilinir ve tüm ipoteğe dayalı menkul kıymetler için geçerlidir. Ayrıca, Ginnie Mae doğrudan teminatlardan elde edilen gelir hem devlet hem de federal düzeylerde vergilendirilebilir. Son olarak, güvenlik sahipleri, her iş gününün sonunda hesaplanan menkul kıymetin piyasa değeriyle, diğer tüm yatırımlar gibi Ginnie Mae doğrudan satış menkul kıymetleri satabilir.
