Yatırım getirisi (YG), ilişkili maliyetlerin düşülmesinden sonra telafi edilen yatırım parasının yüzdesini gösteren bir muhasebe terimidir. Muhasebeci olmayanlar için bu kafa karıştırıcı gelebilir, ancak formül basitçe aşağıdaki gibi ifade edilebilir:
YG = CostGain − Maliyet: Kazanç = Yatırım kazancıMaliyeti = Yatırım maliyeti
Ancak yukarıdaki denklem hesaplamak için yeterince kolay görünse de, gayrimenkul ile onarım / bakım masrafları ve kaldıraç oranını hesaplama yöntemleri - ilk yatırımı yapmak için ödünç alınan para miktarı (faizle) dahil olmak üzere bir dizi değişken devreye girer; ROI numaralarını etkileyebilir. Birçok durumda, yatırım maliyeti daha düşükse yatırım getirisi daha yüksek olacaktır.
Mülk satın alırken, finansman şartları yatırımın fiyatını büyük ölçüde etkileyebilir; ancak, ipotek hesap makinesi gibi kaynakları kullanmak, uygun faiz oranları bulmanıza yardımcı olarak yatırım maliyetinden tasarruf etmenize yardımcı olabilir.
Gayrimenkul Yatırımları için YG Nasıl Hesaplanır
YG'nin Hesaplanmasındaki Komplikasyonlar
Bir gayrimenkulün yeniden finanse edilmesi veya ikinci bir ipotek alınması durumunda yatırım getirisinin hesaplanmasında komplikasyonlar meydana gelebilir. İkinci bir kredinin veya yeniden finanse edilen kredinin faizi artabilir ve her ikisi de yatırım getirisini azaltabilen kredi ücretleri alınabilir. Ayrıca bakım maliyetlerinde, emlak vergilerinde ve kullanım oranlarında bir artış olabilir. Bir konut kiralama veya ticari mülk sahibi bu masrafları ödüyorsa, tüm bu yeni numaraların takılması ve YG'nin yeniden hesaplanması gerekir.
Ayrıca, kredi süresi boyunca yıllık olarak değişken değişken faiz oranı ile ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM) ile satın alınan mülkler için karmaşık hesaplamalar da gerekebilir.
YG'yi hesaplamak için iki ana yönteme bakalım: Maliyet Yöntemi ve Cepten Yöntemi.
Maliyet Yöntemi
Maliyet yöntemi, bir mülkteki özkaynağı o mülkün maliyetlerine bölerek YG'yi hesaplar.
Örnek olarak, bir mülkün 100.000 $ karşılığında satın alındığını varsayalım. Yatırımcılara ilave 50.000 $ 'a mal olan onarım ve rehabilitasyondan sonra, mülk 200.000 $ değerinde olup, yatırımcıların mülkteki 50.000 $ (200.000 -) $' lık değer kazanmasını sağlar.
Maliyet yöntemi, özkaynak pozisyonunun mülkün satın alınması, onarılması ve rehabilitasyonu ile ilgili tüm maliyetlere bölünmesini gerektirir.
Bu durumda YG, 50.000 ABD Doları 150 150.000 ABD Doları = 0, 33 veya% 33'tür.
Cepten Yöntem
Cepten yatırım yöntemi, yatırım getirilerinin daha yüksek olması nedeniyle gayrimenkul yatırımcıları tarafından tercih edilmektedir. Yukarıdaki örnekteki sayıları kullanarak, aynı mülkün aynı fiyat için satın alındığını varsayın, ancak bu kez satın alma bir kredi ve 20.000 $ peşinat ile finanse edildi. Bu nedenle, cepten yapılan harcama, toplam 20.000 $ olan cepten yapılan masraf için yalnızca 20.000 $, ayrıca onarım ve rehabilitasyon için 50.000 $ 'dır. Mülkün değeri 200.000 $ ile özkaynak pozisyonu 130.000 $ 'dır.
Bu durumda yatırım getirisi 130.000 $ 200 200.000 $ = 0.65 veya% 65'dir. Bu, ilk örneğin YG'sinin neredeyse iki katıdır. Fark, elbette, krediye atfedilebilir: yatırım getirisini artırmanın bir aracı olarak kaldıraç.
YG Kâr Eşit Değil
Tabii ki, yukarıda belirtilen yatırım getirilerinden herhangi biri gerçek nakit karda gerçekleşmeden önce, mülklerin satılması gerekir. Genellikle, bir mülk piyasa değerinde satılmaz. Sıklıkla, bir emlak anlaşması ilk fiyatın altında tüketilerek o mülk için nihai yatırım getirisi hesaplaması azaltılır. Ayrıca, bir gayrimenkul satışı ile ilgili maliyetler vardır: onarım, boyama veya peyzaj için harcanan fonlar. Mülkün reklam maliyetleri de değerleme masrafları ve emlakçı veya broker komisyonuna eklenmelidir.
Hem reklam hem de komisyon giderleri servis sağlayıcı ile müzakere edilebilir. Reklam ve satış yapmak için birden fazla mülkiyeti olan gayrimenkul geliştiricileri, medya kuruluşları ve brokerlerle uygun fiyatlara pazarlık etmek için daha iyi bir konumdadır. Bununla birlikte, reklam, komisyon, finansman ve inşaat için değişen maliyetlerle çoklu satışlarda yatırım getirisi, en iyi şekilde bir profesyonel tarafından ele alınan karmaşık muhasebe sorunlarını ortaya çıkarır.
Emlak Nakit Akışı
Bir yatırımcı, % 300'lük bir yatırım getirisi için 10.000 dolar ödediği ticari bir kiralık mülkte 30.000 dolar özkaynağa sahip olabilir. Mülkiyet ayrıca kiralarda ayda 500 $, yıllık toplam 6.000 $ verir. Bu, mülkün nakit akışında% 60'lık bir YG'dir - 6000 dolar, 10.000 dolarlık yatırım maliyetine bölünür.
Alt çizgi
Gayrimenkul üzerindeki yatırım getirisinin hesaplanması, yukarıda belirtilen tüm değişkenlere bağlı olarak basit veya karmaşık olabilir. Güçlü bir ekonomide, hem konut hem de ticari gayrimenkul yatırımlarının çok karlı olduğu kanıtlanmıştır. Durgunluk ekonomisinde bile, fiyatlar düştüğünde ve nakit kıt olduğunda, yatırım yapmak için parası olan yatırımcılar için gayrimenkul pazarlıkları mevcuttur. Ekonomi iyileştiğinde, her zaman olduğu gibi, birçok yatırımcı yakışıklı bir kâr elde edecektir.
Bununla birlikte, gelir vergisi veya sermaye kazancı vergisi amaçları için, gayrimenkul mülk sahiplerinin dosyalamadan önce güvenilir bir kaynaktan profesyonel vergi tavsiyesi almaları istenir.
![Gayrimenkul yatırım getirinizi (YG) bulma Gayrimenkul yatırım getirinizi (YG) bulma](https://img.icotokenfund.com/img/marijuana-investing/915/finding-your-return-real-estate-investments.jpg)