Bir ev satın almak hayatınızın en büyük ve en önemli finansal kararı olabilir ve muhtemelen satın alma için bir ipotek gerektirecektir. Ev satın alma teknolojisi ilerledikçe, Investopedia'nın ipotek hesaplama aracı gibi sizin için en iyi seçeneği bulmanıza yardımcı olacak kullanışlı araçlarla, en iyi ipotek oranlarını bulma sürecinin tümü çevrimiçi olarak yapılabilir. Bu tür bir hesap makinesi bölgenizdeki ipotek piyasasını tanımak için iyi bir yoldur - mevcut türleri, şartları ve oranları.
Ah, ama sayıları bilmek sadece Birinci Adım. Onları neyin etkilediğini ve sizin için iyi bir anlaşma olup olmadığını da anlamalısınız. Hesapladıktan sonra, farklı ipotek kategorilerini ve kaliteli bir krediyi nasıl bulacağınızla ilgili bazı alışveriş ipuçlarını anlamak için okumaya devam edin.
Hesap Makinemizle En İyi İpotekleri Bulmak
Hesap makinesi, özel ihtiyaçlarınıza en uygun seçenekleri daraltmanıza yardımcı olacak birden fazla faktör sorar. Kısa ve uzun sözleşmeler arasındaki ödemeleri karşılaştırabilir, ayarlanabilir oranlı bir ipotek ("ARM") ile daha geleneksel bir sabit oran seçeneğine göre daha düşük bir başlangıç faiz oranı değerlendirebilir veya yalnızca faiz (“IO”) ipoteklerinin en iyi sonucu sağlayıp sağlamadığını belirleyebilirsiniz. sizin için anlamlı.
İpotek hesap makinesini kullanırken karşılaşacağınız terimlerin bir listesi aşağıdadır:
Kredi Puanı: Kredi puanı, bir kişinin kredibilitesinin sayısal ifadesidir.
Yer: İpoteğin alınacağı eyaleti seçmeli, ardından en yakın şehir veya posta koduyla konumu daraltmalısınız.
Kredi Tutarı: Bu, evin tahmini değerine (peşinat eksi) veya yeniden finanse etmek istediğiniz yerleşik ipoteğinizde kalan bakiyeye eşdeğer olacaktır.
İpotek Puanları: Bir ipotek puanı, toplam ipotek miktarının yüzde birine eşittir. İki tür puan vardır: bir ipoteğe peşin ödenen faizi temsil eden iskonto puanları ; ve ipotek borçlunun borçlu alabileceği bir ücret olan başlangıç noktaları .
Yüzde Düşürme: Peşinat veya krediyle bir şey alındığında yapılan ilk ödeme olarak da bilinir.
Ürünler: Geleneksel sabit faizli ipotek, ARM veya G / Ç ipoteği gibi, ilgilendiğiniz ipotek türü. ARM opsiyonu, ipoteğin sabit bir faiz oranı taşıdığı yıl sayısını temsil eden "7/1" gibi bir oranı gösterir Önceden belirlenmiş yıllardan sonra (bu durumda, 7), faiz oranı üç faktöre göre kredinin kalan süresi için yıl (1): LIBOR gibi ipoteğin bağlı olduğu endeksin seviyesi; kredinin başlangıcında kurulan ARM marjı ve ipotek sınırı.
Satın Alma veya Refinance: Satın alma ipotekleri, bir ev alımını finanse etmek için kullanılır. Yeniden yapılandırmalar, eski bir krediyi ücret karşılığında daha iyi şartlar sunan yeni bir krediyle değiştirmek için kullanılır.
İpotek Türleri: En İyi Oranı Alabilir misiniz?
Kredi puanınız, istihdam geçmişiniz ve borç-gelir oranınız gibi faktörlere bağlı olarak, hesap makinesi bir “yüksek faizli ipotek, bir subprime ipotek veya aradaki bir şey” sunmuş olabilir. Alt-A ”ipotek. Farklı ipotek kategorilerine hızlıca bir göz atalım ve hangisi için hak kazandığınızı nelerin etkilediğini görelim.
Ana İpotekler
Ana ipotekler, menşeli kredi verenlerden kredi alarak ev ipoteklerinde ikincil bir piyasa sağlayan iki devlet destekli işletme olan Fannie Mae (Federal Ulusal İpotek Birliği) ve Freddie Mac (Federal Konut Kredisi Mortgage Şirketi) tarafından belirlenen kalite standartlarını karşılamaktadır.. Federal Reserve'e göre, konut kredisi ana konut kredisi “kredi puanları 740 veya daha yüksek olan, borç / gelir oranları ortalamadan düşük olan ve ipoteği sabit oranlı ortak amortisman planına sahip olan bir borçlu için ipotektir. ya da ayarlanabilir faizli bir ipotek. ”
Ana ipotek adayları da konutta hatırı sayılır bir peşinat - tipik olarak% 10 ila% 20 - yapmak zorunda, fikir oyunda cildiniz varsa varsayılan daha az olası olmasıdır. Daha iyi kredi puanlarına ve borç / gelir oranlarına sahip borçlular daha düşük risk olma eğiliminde olduklarından, en düşük faiz oranları - şu anda 30 yıllık sabit oranlı bir ipotek için ortalama% 4, 6 - kredi ömrü boyunca on binlerce dolar tasarruf edebiliyor.
Birincil ipotek
Kesin kredi verene bağlı olmakla birlikte, düşük kredi notlarına ve FICO kredi puanlarının yaklaşık 640'ın altında olan borçlulara subprime ipotek teklif edilmektedir. Borç verenler için artan risk nedeniyle, bu krediler% 8 ila% 10 gibi daha yüksek faiz oranları taşımaktadır.
Birkaç çeşit subprime ipotek yapısı vardır. En yaygın olanı, başlangıçta sabit oranlı bir “teaser oranı” talep eden, ardından kredinin geri kalanı için dalgalı bir orana artı marja geçiş yapan ayarlanabilir faizli ipotektir (ARM). Bir ARM örneği, düzeltilmeden önceki ilk iki yıl için sabit faiz oranına sahip 30 yıllık bir ipotek olan 2/28 kredisidir. Bu krediler genellikle makul bir faiz oranıyla başlarken, daha yüksek değişken orana geçtikten sonra ipotek ödemeleri önemli ölçüde artar.
Alt-A İpotekleri
Alt-A ipotekleri asal ve subprime kategorileri arasında bir yere düşer. Bir Alt-A ipoteğinin belirleyici özelliklerinden biri, tipik olarak düşük-dokümanı olan veya dokümanı olmayan bir kredidir, yani borç verenin borçlunun gelirini, varlıklarını veya giderlerini kanıtlamak için çok fazla belge gerektirmez. Bu durum, hem borç veren hem de borçlu, daha büyük bir ipotek temin etmek için rakamları abartabildiğinden (borçlu için daha fazla para ve borçlu için daha fazla ev anlamına gelir) hileli ipotek uygulamalarına kapı açar. Aslında, 2007-08 subprime ipotek krizinden sonra, borçlu ve borç verenler daha büyük bir ipotek için borçlu nitelemek için gelir ve / veya varlık abartmak mümkün çünkü onlar "yalancı krediler" olarak tanındı.
Alt-A borçlularının kredi notları tipik olarak en yüksek 700 krediye sahipken - subprime krediler için kesimin çok üzerinde olsa da - bu krediler nispeten düşük peşinat ödemelerine, daha yüksek kredi-değer oranlarına ve borçlunun borcu söz konusu olduğunda daha fazla esnekliğe - gelir oranı. Bu tavizler, bazı borçluların makul bir şekilde karşılayabileceklerinden daha fazla ev satın almalarını sağlayarak temerrüt olasılığını artırır. Bununla birlikte, iyi bir geliriniz varsa, ancak bunu doğrulayamazsanız (örneğin, serbest meslek sahibi iseniz), düşük-doktora ve dokümasız krediler faydalı olabilir.
Alt-As biraz riskli görüldüğünden (asal ve subprime arasında bir yere düşme), faiz oranları ana ipoteklerden daha yüksek, ancak subprime'den daha düşük olma eğilimindedir - borç verene ve borçlunun durumuna bağlı olarak% 5.5 ila% 8 arasında bir yerde.
Mümkün Olan En İyi Mortgage Anlaşmasını Almak
Açıkçası, faiz oranı ne kadar yüksek olursa, her ay o kadar fazla ödeme yaparsınız ve sonuçta eviniz için o kadar fazla ödeme yaparsınız. Karşılaştırmak için, 200.000 $ karşılığında 30 yıllık sabit oranlı bir ipoteğe bakalım.
Primer oranda - bu örnekte% 4.6 - aylık ödemeniz 1.025 $ olacaktır. Kredinin ömrü boyunca 169, 103 $ faiz ödersiniz - böylece toplamda 369, 103 $ geri ödersiniz.
Şimdi aynı 30 yıllık sabit faizli ipoteği 200.000 $ karşılığında aldığınızı varsayın, ancak bu sefer size% 6'lık bir subprime oranı teklif edildi. Aylık ödemeniz 1.199 $ olacaktır ve ödediğiniz toplam tutarı 431.676 ABD dolarına getiren toplam 231.676 ABD doları faiz ödersiniz. Görünüşe göre faizdeki bu küçük değişiklik 62.573 dolara mal oldu.
Gerçekleşmesi gereken önemli olan şudur: Bir borç verenin Alt-A veya subprime oranlı bir ipotek teklif etmesi, farklı bir borç verene sahip bir prime ipotek almaya hak kazanmayacağınız anlamına gelmez. Borç verenler ve ipotek komisyoncuları rekabetçi olabilir, ancak genellikle size mümkün olan en iyi fırsatı sunma yükümlülüğü yoktur. Alışveriş yapmak için çabaya değer: Daha iyi bir faiz oranı bulmak için zaman ayırmak, bir kredi boyunca on binlerce dolar tasarruf edebilir.
Nasıl daha ucuz bir ipotek almak için
En İyi Mortgage Oranlarını Bulma İpuçları
Bu, bir başkasının sizin için alışveriş yapmasına izin verme zamanı değil. Şimdiye kadar gördüğümüz gibi, elde ettiğiniz terimler aynı miktarda para ödünç almak için ödediğiniz tutarda büyük bir fark yaratabilir.
İpoteğiniz için gerekenden fazlasını ödemekten nasıl kaçınırsınız? Kesinlikle, ödemelerinizin ve faizinizin ne olacağını görmek için çevrimiçi ipotek hesaplayıcınız aracılığıyla çalıştırarak aldığınız teklifleri karşılaştırın. Ve yaptığınız gibi - hatta daha önce - aşağıdaki adımları izleyin.
1. Erken Hazırlanmaya Başlayın
Şu anda bir ev arıyorsanız, mali durumunuzu mükemmel bir şekilde elde etmek zor olabilir. Bu yüzden ileriyi düşünmeye çalışın; mali evinizi temizleyene kadar ev avını bile erteleyebilirsiniz.
Genel olarak, ödenmemiş krediye ihtiyacınız vardır. Bir ipotek için bile düşünülmeden önce, geleneksel kredi verenler en az 700 kredi puanı ve yukarıda söylediğimiz gibi, bir ana ipotek için 740 bir kredi puanı arar. FHA kredileri daha rahat standartlara, ancak daha sıkı koşullara sahiptir. Bu kredi kartı bakiyelerini ve diğer kişisel borçlarınızı mümkün olduğunca ödeyerek bu puanı almak için elinizden geleni yapın.
Puanınızdaki 20 puanlık bir fark bile, oranınızı% 0, 25'in üzerine çıkarabilir. 250.000 $ 'lık bir evde, bir noktanın dörtte biri kredinin ömrü boyunca ödenen ekstra 12.000 $ veya daha fazla anlamına gelebilir.
İkincisi, tasarruf edin! Ne kadar çok indirim yaparsanız, mortgage ödemeniz o kadar düşük olur ve zaman içinde daha az faiz ödersiniz. Daha yüksek peşinat, daha düşük bir faiz oranı anlamına da gelebilir. Örneğin, % 30 peşinatla (konvansiyonel% 20'ye kıyasla) gelirseniz, oranınız% 0, 5'ten fazla düşebilir.
2. Yalnız Faiz Oranına Bakma
Faiz oranı önemlidir, ancak karşılaştırılacak daha çok şey vardır. Bir noktada yeniden finanse etmeye karar verirseniz bir ön ödeme cezası var mı? Toplam kapanış maliyeti nedir? Kapanış maliyetleri genellikle ev fiyatının% 2 ila% 5'i kadardır. Evinizin maliyeti 150.000 $ ise, 3.000 ila 7.500 $ maliyet ödemeyi bekleyin. Bu büyük bir aralıktır, bu nedenle bir borç verenin tipik olarak ne kadar ücret aldığını görmeniz gerekir.
3. PMI'yı anlama
İpoteklerinizin toplam maliyetine dahil olmalarına rağmen, kapanış maliyetleri bir defalık bir isabettir. Ama ısırmaya devam eden başka bir ısırık daha var. Peşinatınız% 20'den azsa, daha yüksek riskli olarak kabul edilir ve PMI veya özel ipotek sigortası yaptırmanız gerekir. Bu, borç veren için daha güvenli bir bahis yapar. Sorun şu ki, bunun için ödeme yapan sizsiniz - her yıl tüm kredinin% 0, 5 ila% 1'i arasında. Bu, krediyi taşımanın maliyetine binlerce dolar ekleyebilir. Eğer PMI için ödeme yapmak zorunda kalırsanız, uygun olmak için ipotek ödemeleriniz yoluyla evinizde yeterince özkaynak kazandığınız anda durduğundan emin olun.
4. Kilitle ve Yükle
Diyelim ki en şaşırtıcı ipotek anlaşmasını elde edersiniz. Tebrikler, ama hızlı hareket et. Faiz oranı ve muhtemelen diğer koşullar - belirli bir süre için kilitlenir. Kilit süresi içinde kapatmanız veya anlaşmayı kaybetme riskiniz olması gerekir. Ertelemeyin.
Alt çizgi
En düşük mortgage oranını elde etmekle ilgili işlerin çoğu, başvurmaya hazır olduğunuzdan çok önce gerçekleşir. Mükemmel bir kredi puanı ve büyük bir peşinat, oranınızı düşürmenin en iyi yoludur.
Ancak, size en iyi şartları sağlamak için bankanıza, emlakçınıza veya ipotek komisyoncunuza körü körüne güvenmeyin. Sizi belirli bir yöne yönlendirmek için mali teşvikleri olabilir. Kendi alışveriş, ipotek hesaplama ve karşılaştırma yapın. Ayrıca, X tutarında ipotek almaya hak kazandığınız için, bu kadar borç almanız gerektiğini söyleyen hiçbir şey olmadığını unutmayın.