İçindekiler
- İlk günler
- Likidite Yaratmak
- Mortgage destekli menkul
- Finansal Kriz
- Devlet Devralma ve Kurtarma
- Kredi Seçenekleri
- Kredi Değişiklikleri
- Alt çizgi
Fannie Mae'yi duyma şansınız çok yüksek. Ama ne yaptığını ve nasıl çalıştığını biliyor musunuz?
Tipik olarak Fannie Mae olarak bilinen Federal Ulusal İpotek Derneği (FNMA), 1938'de Kongre tarafından Büyük Buhran sırasında Yeni Anlaşma'nın bir parçası olarak kurulan hükümet destekli bir kuruluştur (GSE). Orta ve düşük gelirli borçlulara daha fazla ipotek sağlayarak konut piyasasını canlandırmak için kurulmuştur.
Fannie Mae borçlulara menşeli veya ipotek sağlamamaktadır. Ancak ikincil mortgage piyasası aracılığıyla bunları satın alır ve garanti eder. Aslında, ikincil piyasadaki en büyük ipotek alıcılarından ikisinden biridir. Diğeri ise kardeşi Federal Konut Kredisi Mortgage Şirketi veya Kongre tarafından oluşturulan bir başka devlet destekli kuruluş olan Freddie Mac.
İlk günler
1900'lü yılların başlarında, ev dışında, bir ipotek almak kolay bir iş değildi. Birçok kişi peşinat ödemeyi göze alamazdı ve krediler hemen hemen her zaman kısa vadelidir - bugün bildiğimiz uzun vadeli amortisman dönemleri gibi değil. Aslında, o zaman kredilerin çoğu vadesi geldiğinde, normalde borçludan büyük balon ödemeleri çağrısında bulundular. Ev sahibi ödemeyi yapamazsa, banka iptal eder. Büyük Buhran vurulduğunda, ülkenin ev sahiplerinin kabaca% 25'i evlerini kaybetti.
ABD Kongresi buna Fannie Mae oluşturarak yanıt verdi. Amaç, her pazardaki herkesin kullanabileceği bir konut finansmanı akışı oluşturmaktı. Bu, uzun vadeli sabit faizli ipoteklerin finansmanına yol açarak, konut sahiplerinin kredileri sırasında herhangi bir noktada kredilerini yeniden finanse etmelerine izin verdi.
1938
Kongre yılı Fannie Mae'yi yarattı.
1960'ların sonunda Fannie Mae, hükümet Federal Bütçeden çıkarıldıktan sonra hisse senedi ve tahvil satarak kendini finanse etmeye başladı. Fannie Mae, 13 üyeden fazla olmayan bir yönetim kurulu ile hükümete olan bağını GSE olarak korudu. Yerel ve eyalet vergilerinden de muaftır.
Önemli Çıkarımlar
- Fannie Mae, düşük ve orta gelirli borçlulara ipotek temin eden devlet destekli bir kuruluştur.Kredi sağlamaz, ikincil ipotek piyasasında bunları destekler veya garanti eder.Fannie Mae ipotek piyasasına yatırım yaparak, likidite sağlar Vanie Mae mali krizden sonra ABD hükümeti tarafından kefaletle serbest bırakıldı ve NYSE'den çıkarıldı.
Likidite Yaratmak
İpotek piyasasına yatırım yaparak, Fannie Mae bankalar, tasarruflar ve kredi birlikleri gibi borç verenler için daha fazla likidite yaratır ve bu da onların daha fazla ipotek almasına veya finanse etmesine olanak tanır. Satın aldığı ve temin ettiği ipoteklerin katı kriterleri karşılaması gerekir. Örneğin, 2019 yılında tek aile evi için konvansiyonel kredi limiti çoğu alan için 484.350 $ ve yüksek maliyetli alanlar için 726.525 $ 'dır. Bu alanlar Hawaii, Alaska, Guam ve ortalama Virgin Adaları değerlerinin taban çizgisinin en az% 115 üzerinde olduğu ABD Virgin Adaları'nı içermektedir.
Bir ipotek borç verenin Fannie Mae tarafından desteklenmeye uygun olması için etik dışı subprime borç verme uygulamalarını uygulamamayı kabul etmesi gerekir. Subprime krediler, faiz oranlı kredilerden daha yüksek oranlara sahiptir ve kredi verenden daha yüksek bir risk olarak kabul edilen düşük kredili borçlulara sunulmaktadır.
Fannie Mae'nin web sitesine göre, 2019'un ilk çeyreğinde konut piyasasını finanse etmek için 102 milyar dolar likidite sağladı. Bu, ülke genelindeki insanların yaklaşık 527.000 ev almasına, yeniden finanse etmesine ve kiralamasına yardımcı oldu.
Fannie Mae ipotekleri destekliyor ya da garanti ediyor ancak bunlardan kaynaklanmıyor.
Mortgage destekli menkul
İkincil piyasada ipotek satın aldıktan sonra, Fannie Mae onları ipotek destekli menkul kıymetler (MBS) oluşturmak için toplar. MBS, bir ipotek veya ipotek havuzuyla teminat altına alınan varlık destekli menkul kıymetlerdir. Fannie Mae'nin ipoteğe dayalı menkul kıymetleri sigorta şirketleri, emeklilik fonları ve yatırım bankaları gibi kurumlar tarafından satın alınmaktadır. MBS'sinde anapara ve faiz ödemelerini garanti eder.
Fannie Mae'nin, genellikle alıkonan portföy olarak da adlandırılan kendi portföyü vardır. Bu, kendi ipotek destekli menkul kıymetlere ve diğer kurumlardan menkul kıymetlere yatırım yapar. Fannie Mae alıkonan portföyünü finanse etmek için ajans borcu denilen borcu çıkarır.
Finansal Kriz
Fannie Mae 1968'den beri halka açık olarak işlem görmektedir. 2010 yılına kadar New York Borsasında (NYSE) işlem görmüştür. Hisse senedi New York Menkul Kıymetler Borsası tarafından zorunlu tutulan asgari sermaye gereksinimlerinin altına düştükten sonra ipotek, konut ve finansal krizden sonra memnun oldu. Şimdi tezgah üstü işlem görüyor.
Etik olmayan borç verme uygulamaları krize yol açtı. 2000'li yılların ortalarında yaşanan konut patlaması sırasında, borç verenler standartlarını düşürdü ve kötü kredili borçlulara konut kredisi sundu. 2007 yılında konut baloncuğu patladı ve bu borçluların yüzbincesi varsayılana düştü, bu da subprime erimesi olarak bilinen şeye yol açtı. Bunun kredi piyasaları üzerinde dalgalanma etkisi oldu, bu da finansal piyasaları bir çıkış noktasına gönderdi ve Amerika Birleşik Devletleri'nde on yıllardır en ciddi durgunluğu yarattı. (Daha fazla bilgi için, bkz . Geçmiş Durgunlukların İncelenmesi .)
Devlet Devralma ve Kurtarma
2008'in ikinci yarısında, Fannie Mae ve Freddie Mac, Federal Konut Finansmanı Komitesi konservatuarı aracılığıyla hükümet tarafından devralındı. O zamanlar, ülkenin ipoteklerinin yarısını yaklaşık 5 trilyon dolar değerinde garanti ediyorlardı. Her ikisi de 187.4 milyar dolar ayarına kefaletle serbest bırakıldı. Esasen, ABD hükümeti, kötü kredileri kefalet etmeye ve konut piyasasında daha fazla düşüş yaşanacağına söz vererek piyasalara olan güveni yeniden sağlamak için müdahale etti. Bu da, o dönemde yaklaşık 9 trilyon dolar olan hükümet borcu miktarında artışa yol açtı.
Kredi Seçenekleri
Fannie Mae artık ev sahibi kişilere farklı iş girişimleri ve kredi seçenekleri sunmakta, aksi takdirde finansman sağlamada güçlük çekebilecek insanlara yardım etmek için kredi verenlerle birlikte çalışmaktadır.
- HomeReady Mortgage: Bu ürün ev sahiplerinin finansman sağlamasını ve düşük peşinatla bir ev satın almalarını sağlar. Borçlular düşük veya orta gelirli ve kredi puanı 620'nin altındaysa hak kazanırlar. Puanları 620'nin üzerinde olan kişiler daha iyi fiyatlandırırlar. % 3 Peşinat: Büyük bir peşinat sağlamak için yeterli fona erişimi olmayan ev sahipleri için başka bir kaynak. HFA Tercih Edilen: Bu program, ev sahiplerinin yerel ve eyalet Konut Finansman Kurumları ve diğer borç verenler aracılığıyla uygun maliyetli finansmana erişmelerine yardımcı olur. Borçlular için gelir seviyeleri HFA tarafından belirlenir ve ilk kez alıcı gereksinimi yoktur.
Ürünlerin tam listesi ve açıklamaları Fannie Mae web sitesinde bulunabilir.
Kredi Değişiklikleri
Mortgage erimesinin ardından Fannie Mae kredi değişikliklerine odaklanmaya başladı. 2009 yılından bu yana, Fannie Mae 1, 5 milyondan fazla kredi değişikliğini tamamladı. Kredi modifikasyonları, borçluların ipoteklerini temerrüde düşürmekten, hacizle sonuçlanmaktan ve nihayetinde evlerini kaybetmekten kaçınmak için mevcut bir ipotek koşullarını değiştirir. Değişiklikler daha düşük bir faiz oranı içerebilir veya kredinin vadesini uzatabilir. Kredi değişikliği aylık ödemeleri de düşürebilir.
Alt çizgi
Fannie Mae, 2008 yılında eşiğinde olduğundan beri geri dönmeyi başardı. Bugün, 30 yıllık sabit faizli ipoteklerin en büyük destekçisi ve ev sahipliğini kolaylaştırmak için kilit bir mekanizma olmaya devam ediyor.