Kooperatiflerde yaşayanların yıllık hissedarlar toplantısında duymak istedikleri son şey, kooperatiflerinin temerrüde düşme tehlikesi olduğudur. Ancak birçok insan için bu bir gerçek. Her yıl kooperatifler iflas ediyor ve “sahiplerini” soğukta bırakıyor.
İşbirliği Nedir?
Kooperatifler, yerleşiklerin tüzel kişilik olarak anılan şirket adı verilen konut düzenlemeleridir. Bu hissedarlar, dairelerde veya birimlerde yaşamalarına izin veren özel bir kira veya hak alırlar. Teknik olarak, mülk sahibinin sadece bu şirketteki hisseleri var, gayrimenkulün kendisi değil. Şirket gayrimenkulün sahibidir. Hisselerin sahibi, temizlik, ısı, su, çalışan maaşları, çöp giderimi, onarım maliyetleri, vergiler, sigorta ve binanın altında yatan ipotek gibi bina yönetimi giderlerini karşılamak için kullanılan aylık bir bakım maliyeti öder.
Temerrüt Türleri
Ortak operasyonları içeren yaygın olarak bilinen iki varsayılan tür vardır: ipotek varsayılanları ve teknik varsayılanlar.
- Teknik varsayılanlar çok ciddi değildir. New York ve New Jersey emlak avukatı ve New York konut ve ticari emlak firması PC başkanı Adam Leitman Bailey, PC, bu tür varsayılan "ihlal onarım yapmama oluşur oluşur Tüm parasal ödemeler zamanında ödenmiş olsa bile ipotek sözleşmesi. " Genellikle, bu tür varsayılanlar, onarımların tamamlanması veya en azından ödenmesi için düzenleme yapılarak çözülebilir. İpotek temerrütleri çok daha ciddidir çünkü borç veren, orijinal sözleşmeye göre bina için ödeme almamaktadır. Bu, aylık bakımı özenle ödemeden ödeme yapan hissedarlar için sinir bozucu bir durumdur. Bu genellikle kooperatifler için iflas başvurusunda bulunmanın en hızlı yoludur. Bu durumda, borç veren binanın yönetimine bir Temerrüt Bildirimi gönderir ve ipotek temerrüdü çözülmezse, haciz işlemi başlar.
En Kötü Senaryo: Haciz
Haciz, bir kooperatif iflas başvurusunda bulunduğunda meydana gelebilecek en kötü şeydir. Bir haciz, borç veren tarafından binaya yasal hak kazanmak için başlatılan bir dava. Dewey & LeBoeuf LLP'nin Ortağı Stuart M. Saft, New York'ta haciz birkaç yıl sürebilir, ancak kooperatifin meşru bir savunması olmadığı sürece, bir hakem binayı satmak için bir açık artırma düzenleyeceğini, ve hissedarlar kiracı olmaya geri dönecek ve artık dairelerine "sahip olmayacaklar".
Bir kooperatifin ipotekini temerrüde düşmesi sonucu iflas başvurusu yapması durumunda, borç veren binayı tahsil etme ve hissedarları tahliye etme yetkisine sahiptir. Bailey, "Binanın ipoteği hissedarlar için kişisel bir garanti olmadığından, dayanak ipoteğin kredi vereni her daire hissedarının peşine düşemez." İflas halinde, kooperatifin bankası hissedarların huzurunda ödenir.
Yani, iflasın haciz satışından elde edilen gelirler bankayı ödeyecek. Bireysel ipotek almış hissedarlar, daire paylarının sahipliğini kaybetmiş olsalar bile bu ödemelerden sorumlu olacaklardır.
Bu senaryoda hissedarların fazla seçeneği yoktur. Eğer kooperatif bir Bölüm 11'i (yeniden yapılanma) dosyalamayı seçerse, kooperatif ipotek onu binanın hemen satıldığı tasfiye olan Bölüm 7'ye dönüştürmek için hareket edebilir.
İflas veya haciz durumunda, kooperatif hissedarları orada yaşıyorlarsa kiracı olarak kalırlar, ancak mülkiyet kiraları iptal edilir. Saft dairelerine herhangi bir ipotek borçludurlar ve ödeme yapmazlarsa, "olumsuz gelir vergisi sonuçları olabilir" diye onaylıyor Saft.
Temerrüde düşme konusunda sorun yaşayabilecek kooperatifler, ek fon ödünç alarak, aylık bakımı artırarak veya bir değerlendirme ekleyerek ödemeleri yakalayabilir. Bir değerlendirme, aylık bakımda geçici bir artıştır. Bu artış, kooperatifin ihtiyaç duyduğu onarımlar veya diğer masraflar için öngörülmüştür.
İşbirliği İflasları Ortak mı?
İşbirliği iflasları nadir görülen bir durumdur. Saft, "Bildiğimiz kadarıyla, II. Dünya Savaşı'ndan bu yana NYC'de 10'dan az kooperatifin rehine alındı, bu yüzden şimdi gerçekleşmesi pek mümkün değil. Ancak, uyanık olmak için para ödüyor." Nottaki tüm paraların teknik bir temerrüt sonucu ödenmesi durumunda teknik temerrüt iflasa neden olabilir, ancak bu olası değildir.
Pay Sahipleri Ne Yapabilir?
Ne yazık ki hissedarlar için, kooperatif daireyi satın almışlarsa yapılabilecek çok şey yok. Sorunlu bir kooperatifte hisse satın almışlarsa, rehberlik için kalifiye bir avukattan tavsiye almalıdırlar. Anahtar, alışveriş yaparken eğitimli kararlar almak ve satın almadan önce kooperatifi araştırmaktır.
Bailey, bir alıcıyı temsil ettiğinde, son iki yıldır binanın finansal analizini yaparak binanın istikrarlı olmasını sağladığını söylüyor. Mali tabloyu büyük yapısal iyileştirmeler veya gerekli onarımlarla karşılaştırır ve binanın sağlam nakit rezervlerine sahip olup olmadığını araştırır. İpotek ödemeleri yapamayan veya masrafları karşılayamayan binalar kesin kırmızı bayraklardır.
Kooperatif apartman avcıları mali durumu kendileri sorarak "kötü" kooperatife düşmekten kaçınabilirler. İki yıllık bir tarihe bakmak, binanın ne kadar iyi (veya kötü) olduğuna dair iyi bir fikir verebilir. Örneğin, düşük nakit rezervi, kooperatifin acil onarımları karşılayacak yeterli paraya sahip olmayacağını gösterebilir. Bu durumda, kooperatifin ya bankadan başka bir kredi şeklinde ya da hissedarlardan fon alması gerekecektir.
Bir daire araştırırken hissedarların kilit sorular sorması gerekir. Örneğin, kooperatifin aylık ipotek ödemeleri yapıp yapmadığını sorun. Ödemeleri kaçırdılarsa, nedenini sorun. İpotek dışında bekleyen başka herhangi bir borç türü olup olmadığını, yaklaşmakta olan büyük onarımlar olup olmadığını ve eğer öyleyse, kooperatifin bunları nasıl ödemeyi planladığını sorun.
Saft bazı ipuçları öneriyor: "Muhasebecinin temiz bir denetim mektubu yayınlayıp yayınlamadığını görmek için son mali tabloya bakın; avukatınıza binaya açılan herhangi bir haciz olup olmadığını veya emlak vergilerinin ödenip ödenmediğini görmesini sağlayın. Birçok hissedarın bakımını ödeyememesi halinde yönetim temsilcisinden. Avukatınızdan herhangi bir sorun olup olmadığını görmek için kooperatifin tutanaklarını okutun."
Alt çizgi
Kooperatif kurulunun, muhtemel bir alıcı olarak mali geçmişinizi sorma hakkı vardır. Kişisel mortgage ödemenizin yanı sıra aylık bakım sorumluluğunu da karşılayabileceğinizden emin olmak istiyor. Bununla birlikte, bir alıcı olarak, karşılaşacağınız yaşam alanının ekonomik olarak istikrarlı olmasını sağlama hakkına da sahipsiniz. Her ayrıntıyı sorduğunuzdan emin olun. Bu senin geleceğin, haklarını kullan.