İndirimli Vergi Sonrası Nakit Akışının TANIMI
İndirimli vergi sonrası nakit akışı yöntemi, üretilen para miktarını değerlendirerek ve yatırımın maliyetini ve yatırımcının marjinal vergi oranını dikkate alarak bir yatırımın değerlemesine yönelik bir yaklaşımdır. İndirimli vergi sonrası nakit akışı, basit indirgenmiş nakit akışına (DCF) benzer, ancak vergi sonuçları da dikkate alınır.
KIRILMA İNDİRİMİ Vergi Sonrası Nakit Akışı
İndirimli vergi sonrası nakit akışı yaklaşımı çoğunlukla gayrimenkul değerlemesinde belirli bir mülkün iyi bir yatırım olup olmayacağını belirlemek için kullanılır. Yatırımcılar amortismanı, mülkün sahibi olacak işletmenin vergi aralığını ve bu değerleme yöntemini kullanırken herhangi bir faiz ödemesini dikkate almalıdır. Her yıl vergiler ve finansman maliyetleri hesaba katıldıktan sonra bir mülkten elde edilen net nakit akışının bir hesabıdır. Nakit akışı, vergi sonrası nakit akışlarının bugünkü değerini bulmak için yatırımcının gerekli getiri oranında iskonto edilir. Vergi sonrası nakit akışının bugünkü değeri yatırım maliyetinden yüksekse, yatırım almaya değer olabilir.
Vergi sonrası iskonto edilmiş nakit akışı vergi sonrası hesaplandığından, gerçek bir nakit akışı olmasa bile amortisman vergi ücretini belirlemek için kullanılmalıdır. Amortisman, vergileri azaltan ve nakit akışını artıran nakit dışı bir giderdir. Vergi sonrası net gelirin elde edilmesi genellikle net işletme gelirinden çıkarılır ve daha sonra vergi sonrası nakit akışı üzerindeki olumlu etkisini yansıtmak üzere geri eklenir.
Gayrimenkul yatırımını değerlemenin birçok farklı yöntemi olduğundan ve her yöntemin eksiklikleri olduğundan, yatırımcılar bir karar vermek için sadece indirimli vergi sonrası nakit akışına güvenmemelidir. Mülkün değerini birden çok açıdan incelemek için maliyet yaklaşımı, satış karşılaştırma yaklaşımı (SCA), gelir yaklaşımı gibi diğer gayrimenkul değerleme yöntemlerini de kullanabilirsiniz.
İndirimli vergi sonrası nakit akışı, önerilen bir projenin veya yatırımın maliyet ve faydaları arasındaki ilişkiyi değerlendiren bir oran olan kârlılık endeksini hesaplamak için kullanılabilir. Kârlılık endeksi veya fayda-maliyet oranı, iskonto edilmiş vergi sonrası nakit akışının bugünkü değerinin yatırım maliyetine bölünmesiyle bulunur. Temel kural, kârlılık endeksi oranı bir veya daha fazla olan bir projenin potansiyel karlı bir yatırım fırsatı olduğunu ileri sürer. Diğer bir deyişle, vergi sonrası nakit akışının bugünkü değeri projenin maliyetine eşit veya daha yüksekse, proje üstlenmeye değer olabilir.
İndirimli vergi sonrası nakit akışı, bir yatırımın basit geri ödeme ve iskonto edilmiş geri ödeme süresini hesaplamak için de kullanılır ve yatırımcının bir projenin kendisine yatırılan ilk tutarı geri kazanması için geçmesi gereken süreyi belirlemesine olanak tanır.