Sabit oranlı borç finansmanını tercih eden ticari gayrimenkul yatırımcıları, borçlarını borçlarının vade tarihlerinden önce hallederken zaman zaman ön ödeme cezaları ödemek zorunda kalmaktadırlar. Farklı ön ödeme seçeneklerinden, faiz oranları yükselirken en büyük esneklik ve potansiyel finansal kazanımları sunan eksikliktir.
Defeasance Nedir?
Defeasance, adından da anlaşılacağı gibi, bir borçlunun sabit oranlı ticari emlak kredisini ön ödemeye karar vermesi durumunda gerekli ücretleri azaltmanın bir yöntemidir. Borç verene nakit ödeme yapmak yerine, borçlanma opsiyonu borçlunun kredi üzerindeki orijinal teminat için başka bir nakit akışı varlığını değiştirmesine izin verir.
Yeni teminat (normalde Hazine menkul kıymetleri) genellikle orijinal ticari gayrimenkul varlıklarından çok daha az risklidir. Bu senaryoda, borç veren aynı nakit akışını aldığı ve karşılığında çok daha iyi, riske göre ayarlanmış bir yatırım aldığı için çok daha iyi durumdadır. Borç veren için muafiyetin yararı açık olsa da, borçlular da önemli ölçüde fayda sağlayabilir. Krediler üzerindeki faiz oranları ipoteğinkinden daha yüksek bir orana yükselirse, borçlular değer yaratabilir ve ön ödeme sırasında cebine nakit koyabilirler. Ticari emlak kredisinin müzakere edilmesi sırasında sunulan bir seçenek olmadığından borçlular finansmanı ile değer yaratma olasılığını korumak için bunu dikkate almalıdır.
Defeasance'ın Gerekçesi
Değişken oranlı ticari emlak kredileri, kira aşamasında gayrimenkul sahiplerine sermaye olarak ödenen inşaat veya köprü finansmanı gibi kısa vadeli ihtiyaçları finanse etmek için uygun bir yöntemdir; mülk nihayetinde nakit akışı sağladığında geri ödenir.
Faiz oranı riski yüksek olmasına ve finansal dezavantajda bir sınır olmamasına rağmen, bazı borçlular uzun vadeli, değişken faizli finansman alacaktır. Bu genellikle nakit akışı olan bir mülkün kredi vadesi dolmadan satılma olasılığı yüksekse olur.
Borçlular birçok nedenden dolayı değişken faizli finansman kullanmaktadır. Önemli bir neden, borç verenlerin sabit faizli borçların ön ödemelerinde ihtiyaç duyduğu ön ödeme cezalarını atlatmaktır. Değişken faizli finansmanda kredi verenler yeniden yatırım riski taşımamaktadır, çünkü kredi faiz oranları piyasa ile birlikte seyretmektedir. Ödenmesi durumunda, fonlar aynı piyasa oranlarında yeniden ödünç verilebilir.
Kredi Verenler için Riskler
Sabit oranlı finansman, sermaye geri ödendiğinde ve daha sonra düşük piyasa faiz oranlarıyla ödünç verildiğinde finansal zarar yaratma veya borç verenin getirisini azaltma potansiyeline sahiptir. Yeniden yatırım riski potansiyeli nedeniyle, borç verenler genellikle sabit bir oranda borç alanlardan bir tür ön ödeme cezasına ihtiyaç duyarlar. Başlangıçta, borç verenler, kredi vadesine kalan süre için borçluların ön ödemeli sermaye üzerinden faiz oranını (kredi oranı ile geçerli piyasa oranı arasında) ödemesini zorunlu kılan 'getiri bakımını' zorunlu kılmıştır. Yeni ipotek varlıklarının yaratılması ile ilgili fırsat ve finansal maliyet olduğundan, ekseasans yeniden yatırım riskini ve ön ödemeli sermayeyi yeniden ödünç verme ihtiyacını ortadan kaldırmanın bir yolu olarak tasarlanmıştır.
Defeasance, borçluların kredileri üzerindeki teminatı orijinal krediyle aynı nakit akışını sağlayan varlıklarla değiştirmelerine olanak tanır. Bu varlık borsası, kredi verenlerin peşin ödenmiş sermayenin yerine yeni borç verme fırsatları bulmak zorunda kalmadan kredi dönemi boyunca beklenen getirilerini almaya devam etmelerini sağlar. Daha önce de belirtildiği gibi, daha az riskli bir varlığın (ticari gayrimenkul yerine ABD Hazineleri) değişimi, borç verenin yatırım riskini azaltır. Bu, bu ipotekleri menkul kıymetleştiren kurumlar için daha da büyük bir avantajdır. Yatırımcıların tüm sözleşmeli faiz ve anapara ödemelerini alma olasılığını artırarak, tutarsızlık ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin yanı sıra kredi verenin kârını da büyük ölçüde artırır.
Borçlular için Yararları ve Sorunları
Getiri bakımının tersine, piyasa oranları sözleşmeli kredi oranının üzerine çıktığında borçlanmalar için ters potansiyel sunar. Getiri bakımı ceza olarak adlandırılır, çünkü borçlular piyasa fiyatlarının hangi yönde hareket ettiğinden bağımsız olarak bir tür ödemeye tabidir. Genellikle verim bakım hesaplamasından daha büyük veya ön ödemeli miktarın yüzdesi olarak yapılandırılır. Defeasance, Hazine bonolarının satın alınmasını gerektirdiğinden, oranların hareketi bu varlıkların maliyetlerini doğrudan etkiler ve eksantiyazın bir ön ödeme masrafı mı yoksa bir düşey mi olacağını belirler.
Çoğu durumda, muafiyet, sözleşmenin dönemsel faiz ve anapara ödemelerini dengelemek için gerekli geliri sağlayan kupon oranları ile, kredinin kalan vadesine eşit vadeli Hazine bonolarının satın alınmasını içerir. Bu tahviller daha sonra tahviller olgunlaşana kadar periyodik nakit akışlarını borç verene geçiren bir muafiyet güvenine tahsis edilir. Hazine bonoları, kredileri düşürmek için gerekli olan tahvil oranları ile piyasa faizleri arasındaki farka bağlı olarak iskonto ya da prim karşılığında işlem görecektir.
Oranlar yükseldiğinde, Hazine bonoları (veya sabit getirili herhangi bir yatırım) değer kaybeder ve daha ucuz hale gelir. Bu olduğunda, borçlular gerekli tahvilleri, krediyi ön ödeme yapmak için gerekenden daha düşük bir fiyata satın alarak ceplerinde ek nakit elde edebilirler. Tersi durumda, oranlar düştüğünde, sabit getirili yatırımlar daha pahalı hale gelir. Bu, borçlunun ön ödemede kredi bakiyesinden daha yüksek bir tutar ödemesini gerektirir. Dezavantajda, getiri bakım hesaplaması krediyi ortadan kaldırmak için gerekli olan aynı miktarda ek sermaye ile sonuçlanacaktır. Bu, krediyi feshetmek için gerekli tahvilleri satın almak için maruz kalınacak işlem maliyetlerini dikkate almaz. Bu maliyetler, alış-satış spreadine veya tahvillerin arz ve talep güçlerine bağlı olarak değişir. Artan yönde, verim bakımının ödenmesi yine de bir miktar ceza gerektirecektir.
Defeasance opsiyonu sabit faizli borçlulara getiri bakımı veya uzun vadeli değişken faizli finansman seçenlere göre avantajlar sağlar. Faiz hareketlerini tahmin etme becerisine sahip olduklarını düşünen borçlular için iyi bir taktiksel karardır. Ayrıca, kısa vadede mallarını satmaları gerekeceğini bilen, ancak değişken faizli borç kullanmayı seçmeleri durumunda borç hizmetindeki potansiyel artışlardan endişe duyan emlak yatırımcıları için iyi bir seçimdir.
Portföy düzeyinde borç kullanan borçlular (birden fazla ticari mülk tarafından teminat altına alınan bir kredi), borç verenlerin bazen borçluların bir varlığın portföye katkısından daha büyük bir yüzdesini geri ödemelerini isteyeceklerini bulur. Bu durum, borç veren, borçlunun portföyde kalan varlıklardan daha az riskli bir varlık sattığına inandığında ortaya çıkar. Portföy, sahip olduğu daha az riskli bir varlıktan daha az riskli hale geldiğinden, borç verenler, daha büyük riskin karşılanması için telafi edecek, kalan portföyü etkili bir şekilde tüketecek ve yatırımcının kaldıraç getirisini azaltacak bir ön ödeme miktarına ihtiyaç duyacaktır.
Kusur, teminattan daha az riskli bir varlığın değiş tokuşuyla sonuçlandığından, borçlular bir varlığın satışından sonra aynı borç yüzdesini portföyde tutabilirler. Borçlunun mutabakatı ile, muafiyet yürütüldüğünde kalan varlıklara olan borç yüzdesini arttırmak mümkün olabilir.
Borçluların bir diğer yararı da borç verenlerin genellikle, açıklanma opsiyonunu alabilmek için peşin veya kredi oranlarını artırarak herhangi bir ödeme talep etmemesidir. Oranlar yükselirse, borçlu için değer yaratma potansiyeli vardır; Bu nedenle, borç verenlerin opsiyonu satmak için tazminat talep edebilmeleri düşünülebilir.
Alt çizgi
Borçluların doğru varlık yönetimi kararlarını verebilmeleri için ön ödeme seçeneklerinin farkında olmaları gerekir. Örneğin, faiz oranlarındaki önemli artış dönemlerinde, kredinin elden çıkarılmasıyla yaratılan değer nedeniyle düşük bir ticari varlığın satılması tercih edilebilir. Aşağı yönde, değer optimizasyonundan sonra bile bir varlığa tutunmak mantıklı olabilir. Ön ödemede krediye kalan süre, ön ödeme maliyetlerini doğrudan etkiler. Her şey eşit olduğunda, ön ödeme cezaları zamanla dağılmaktadır.
Ticari bir emlak kredisi şartlarını müzakere ederken, borçlular, vadesinden önce yükümlülüğü ön ödeme niyetinde olmasalar bile, sabit faizli kredilerini iptal etme yeteneğini istemelidir. Dışavurumun diğer ön ödeme seçeneklerine göre sağladığı belirgin avantaj, piyasa faiz oranları yükseldiğinde gelir getirici bir etkinlik yaratma kabiliyeti nedeniyle önemlidir. Artan faiz oranları dönemlerinde, sabit faizli finansmanı tercih eden gayrimenkul sahiplerinin borç yükümlülüklerinde gayrimenkul değerlerindeki düşüşleri telafi etmekten daha fazla sermaye kazancı sağlayabilecekleri düşünülebilir. Sabitlenip sonradan satılmak üzere gayrimenkul satın almak için finansal kaldıraç kullanan yatırımcılar, defeasance seçeneğiyle sabit oranlı finansmanı kısa vadeli, değişken oranlı finansmana cazip bir alternatif olarak görmelidir.