İçindekiler
- Borçlanma karşılama oranı
- DSCR Formülü ve Hesaplama
- Excel Kullanarak DSCR Hesaplama
- DSCR Size Ne Anlatıyor?
- DSCR'nin Gerçek Dünya Kullanımı
- Faiz Karşılama Oranı ile DSCR Karşılaştırması
- DSCR'nin Sınırlamaları
Borç-Hizmet Karşılama Oranı - DSCR Nedir?
Kurumsal finansmanda borç-hizmet karşılama oranı (DSCR), cari borç yükümlülüklerini ödemek için mevcut nakit akışının bir ölçümüdür. Bu oran net faaliyet gelirini faiz, anapara, batan fon ve kira ödemeleri dahil bir yıl içinde ödenmesi gereken borç yükümlülüklerinin katları olarak ifade etmektedir.
Devlet finansmanında, bir ülkenin dış borçları üzerindeki yıllık faiz ve anapara ödemelerini karşılamak için gereken ihracat kazancı sayısıdır. Kişisel finansta, banka kredisi görevlilerinin gelir emlak kredilerini belirlemek için kullandıkları bir orandır.
Her iki durumda da, oran belirli bir gelir düzeyi verildiğinde borca hizmet etme yeteneğini yansıtmaktadır.
Önemli Çıkarımlar
- DSCR, mevcut borç yükümlülüklerini ödemek için mevcut olan nakit akışının bir ölçüsüdür. DSCR, firmaların, projelerin veya bireysel borçluların analizinde kullanılabilir. Borç verenin talep edeceği minimum DSCR makroekonomik koşullara bağlıdır. Ekonomi büyüyorsa, borç verenler düşük oranları daha affedici olabilir.
DSCR Formülü ve Hesaplama
Borç-hizmet karşılama oranına ilişkin formül, işletmenin net faaliyet geliri ve toplam borç hizmetini gerektirir. Net faaliyet geliri, vergi ve faiz ödemelerini içermeyen işletme giderleri düşülerek şirketin geliridir. Genellikle faiz ve vergi öncesi kazançlara eşdeğer kabul edilir (FVÖK).
DSCR = Toplam Borç ServiceNet Faaliyet Geliri nerede: Net Faaliyet Geliri = Gelir − COECOE = Belirli işletme giderleriToplam Borç Servisi = Cari borç yükümlülükleri
Borç-Hizmet Karşılama Oranı (DSCR)
Bazı hesaplamalar FAV'da faaliyet dışı geliri içerir, ancak net faaliyet geliri için bu asla geçerli değildir. Farklı şirketlerin kredi değerliliğini karşılaştıran bir borç veren ya da yatırımcı olarak - ya da farklı yıl ya da çeyrekleri karşılaştıran bir yönetici olarak - DSCR'yi hesaplarken tutarlı kriterler uygulamak önemlidir. Borçlu olarak, borç verenlerin DSCR'yi biraz farklı şekillerde hesaplayabileceğini anlamak önemlidir.
Toplam borç servisi, gelecek yıl vadesi gelecek faiz, anapara, bataklık fonu ve kira ödemeleri anlamına gelen cari borç yükümlülüklerini ifade eder. Bilançoda kısa vadeli borç ve uzun vadeli borçların cari kısmı yer alacaktır.
Gelir vergileri, DSCR hesaplamalarını zorlaştırmaktadır, çünkü faiz ödemeleri vergiden düşülebilirken, anapara geri ödemeleri değildir. Bu nedenle toplam borç hizmetini hesaplamanın daha doğru bir yolu hesaplamaktır:
TDS = (Faiz × (1 − Vergi Oranı)) + Anapara: TDS = Toplam borç servisi
Excel Kullanarak DSCR Hesaplama
Excel'de dinamik bir DSCR formülü oluşturmak için, net faaliyet gelirini borç servisine bölen bir denklem çalıştırmazsınız. Bunun yerine, A2 ve A3, "Net Faaliyet Gelirleri" ve "Borç Servisi" gibi birbirini izleyen iki hücreye başlık verirsiniz. Daha sonra, B2 ve B3'tekilere bitişik olarak, ilgili rakamları gelir tablosundan yerleştirirsiniz.
Ayrı bir hücreye, DSCR için gerçek sayısal değerler yerine B2 ve B3 hücrelerini kullanan bir formül girin (örn. B2 / B3).
Bu kadar basit bir hesaplama için bile, otomatik olarak ayarlanabilen ve yeniden hesaplanabilen dinamik bir formülü geride bırakmak en iyisidir. DSCR'yi hesaplamanın başlıca nedenlerinden biri, onu sektördeki diğer firmalarla karşılaştırmaktır ve sayıları girip gidebiliyorsanız bu karşılaştırmaları yapmak daha kolaydır.
DSCR Size Ne Anlatıyor?
Borç verenler, kredi vermeden önce bir borçlunun DSCR'sini rutin olarak değerlendirecektir. 1'den küçük bir DSCR, negatif nakit akışı anlamına gelir; bu, borçlunun, dış kaynaklardan yararlanmadan - özünde daha fazla borç almadan - mevcut borç yükümlülüklerini karşılayamayacağı veya ödeyemeyeceği anlamına gelir.
Örneğin,.95 DSCR'si yıllık borç ödemelerinin% 95'ini karşılayacak kadar net işletme geliri olduğu anlamına gelir. Kişisel finans bağlamında bu, borçlunun projeyi ayakta tutmak için her ay kişisel fonlarını araştırması gerektiği anlamına gelir. Genel olarak, borç verenler negatif nakit akışında kaşlarını çattı, ancak bazıları borçlunun gelir dışında güçlü kaynakları varsa buna izin veriyor.
Eğer borç-hizmet karşılama oranı 1, örneğin 1, 1'e çok yakınsa, işletme korunmasızdır ve nakit akışındaki küçük bir düşüş borcuna hizmet veremeyebilir. Borç verenler bazı durumlarda borç ödenmemişken borçlunun belirli bir minimum DSCR'ye sahip olmasını gerektirebilir. Bazı anlaşmalar, bu asgari seviyenin altına düşen bir borçlunun temerrüt olduğunu düşünür. Tipik olarak, 1'den büyük bir DSCR, işletmenin - bir kişi, şirket veya hükümet - mevcut borç yükümlülüklerini ödemek için yeterli gelire sahip olduğu anlamına gelir.
Borç verenin talep edeceği minimum DSCR makroekonomik koşullara bağlı olabilir. Ekonomi büyüyorsa, kredi daha kolay elde edilebilirdir ve borç verenler düşük oranları daha affedici olabilir. Nitekim, daha az nitelikli borçlulara borç verme eğilimi, 2008 mali krizine yol açtığı gibi, ekonominin istikrarını da etkileyebilir. Subprime borçlular, özellikle ipotek olmak üzere, çok az inceleme ile kredi alabildiler. Bu borçlular toplu olarak temerrüde düşmeye başladığında, onları finanse eden finans kurumları çöktü.
DSCR'nin Gerçek Dünya Kullanımı
Bir gayrimenkul geliştiricisinin yerel bir bankadan ipotek kredisi almak istediğini varsayalım. Borç veren, geliştiricinin inşa ettiği kira mülkleri gelir ürettikçe kredisini ödünç alıp ödeyebilme yeteneğini belirlemek için DSCR'yi hesaplamak isteyecektir.
Geliştirici, net faaliyet gelirinin yılda 2.150.000 dolar olacağını ve borç veren, borç hizmetinin yılda 350.000 dolar olacağını belirtiyor. DSCR böylece 6.14x olarak hesaplanabilir, bu da borçlunun işletme gelirleri göz önüne alındığında borç servisini altı kattan fazla karşılayabileceği anlamına gelmelidir.
DSCR $ 350, 000 $ 2.150.000 = 6.14 =
Faiz Karşılama Oranı ile DSCR Karşılaştırması
Faiz karşılama oranı, bir şirketin özkaynak tutarını, belirli bir dönem için tüm borçlar üzerinden ödemesi gereken faiz tutarıyla karşılaştırmaya yarar. Bu bir oran olarak ifade edilir ve çoğunlukla yıllık olarak hesaplanır.
Faiz karşılama oranını hesaplamak için, belirlenen döneme ait faiz ve vergilerden önceki kazançları (EBIT) aynı döneme ait toplam faiz ödemelerine bölmeniz yeterlidir. Genellikle net faaliyet geliri veya faaliyet kârı olarak adlandırılan FVÖK, kira, mal maliyeti, navlun, ücretler ve kamu hizmetleri gibi genel giderlerin ve işletme giderlerinin gelirden çıkarılmasıyla hesaplanır. Bu sayı, işletmeyi sürdürmek için gerekli tüm masrafları çıkardıktan sonra mevcut nakit miktarını yansıtır.
EBIT'in faiz ödemelerine oranı ne kadar yüksek olursa, şirket o kadar finansal olarak istikrarlı olur. Bu metrik, borç verenler tarafından istenebilecek anapara bakiyeleri üzerinden yapılan ödemeleri değil, sadece faiz ödemelerini dikkate almaktadır.
Borç-hizmet karşılama oranı biraz daha kapsamlıdır. Bu metrik, bir şirketin belirli bir süre için batan fon ödemeleri de dahil olmak üzere asgari anapara ve faiz ödemelerini karşılama yeteneğini değerlendirir. DSCR'yi hesaplamak için FVÖK, net faaliyet geliri (NOI) elde etmek için belirli bir dönem için gerekli olan anapara ve faiz ödemelerinin toplam sayısına bölünür. Faizlere ek olarak ana ödemeleri de dikkate aldığı için DSCR, bir şirketin finansal uygunluğunun biraz daha güçlü bir göstergesidir.
Her iki durumda da, oranı 1'den az olan bir şirket, asgari borç giderlerini karşılamak için yeterli gelir üretmez. İşletme yönetimi veya yatırım açısından, bu çok riskli bir olasılıktır çünkü ortalamadan daha düşük bir gelirin kısa bir dönemi bile felakete yol açabilir.
DSCR'nin Sınırlamaları
Faiz karşılama oranının sınırlandırılması, firmanın borçlarını geri ödeyebilme kabiliyetini açıkça dikkate almamasıdır. Uzun vadeli borç sorunlarının çoğu, faiz şartıyla karşılaştırılabilir dolar toplamları ile amortisman hükümleri içerir ve batan fon şartı karşılanamaması, firmayı iflasa zorlayabilecek bir temerrüt eylemidir. Bir firmanın geri ödeme kabiliyetini ölçmeye çalışan bir oran sabit ücret karşılama oranıdır.