Comps Nedir?
Comps (karşılaştırılabilir kısaltma) terimi, endüstri ve bağlama bağlı olarak farklı anlamlar taşır, ancak performansı ölçmek veya değerlemeyi belirlemek için finansal ölçütlerin ve diğer faktörlerin karşılaştırılmasını gerektirir.
Perakendecilikte, bir şirketin bir önceki yıla veya aynı mağazaya kıyasla aynı mağazadaki satışlarını ifade eder. Benzer şekilde, finansal analizde comps, bir emsalin değerleme ölçütlerine dayalı olarak bir işletmeye değer atamak için kullanılan göreceli bir değer tekniği olan 'karşılaştırılabilir şirket analizi'nin kısaltmasıdır. Gayrimenkullerde kompozisyonlar, bir mülke, benzer komşu mülklerle karşılaştırılarak bir değer atanmasında kullanılır. Benzer olsa da, gayrimenkul kompozisyonları değerlemeden farklıdır.
Comps'i Anlamak: Perakende Örneği
Perakende operasyonlarının performansını ölçmek için kullanıldığında, comps karşılaştırılabilir aynı mağaza satışları bağlamında kullanılır. Bu kompozisyon metriği, analistler ve yatırımcılar tarafından satışların büyümesinin hangi bölümünün yeni mağazalara kıyasla eski mağazalara atfedildiğini belirlemek için kullanılır. Bazı büyük perakende zincirleri aylık olarak piyasaya sürülür. Bu bağlamda, bu tür şirketler bir şirketin gelir artışını en az bir yıldır açık olan mağazaların yarattığı satışlarla karşılaştırır.
Bir yıldan az bir süredir açık olan mağazalar yeni mağazalardır. Yeni mağazalar genellikle promosyonlar, lansmanlardan artan ilgi ve büyük açılışlar gibi çeşitli nedenlerle yüksek büyüme oranlarına sahiptir.
Comps, yatırımcılara ve analistlere sadece bir şirketin finansal sağlığı hakkında önemli bilgiler sağlamakla kalmaz, aynı zamanda perakendecilerin mevcut mağazalarının diğer konumlara karşı ne kadar iyi performans gösterdiğini değerlendirmelerine de yardımcı olur.
Alternatif olarak, zayıf pazarlama, yetersiz reklam ve yetersiz promosyonlar nedeniyle yeni mağaza satışları öngörülenden daha az olabilir. Sonuç olarak, tüm perakende zinciri için büyüme oranı hesaplamasına yeni mağazalar eklemek yanlış büyüme oranı sonuçları sağlayabilir. Comps metriği yalnızca bir yıldan eski mağazaların sonuçlarını karşılaştırdığından, genel firma için gerçek büyümenin daha iyi bir göstergesidir.
Analistler genellikle bir şirketin şirketlerinin her dönemde yükseldiğini duymak ister. Bu, bir şirketin tüketicilerinin malları için bir önceki döneme göre daha fazla ödemeye istekli olduklarını ve / veya mağazaya daha sık gelip aynı miktarda harcama yapmaya istekli olduklarının iyi bir göstergesidir.
Perakende Satış Comps Hesaplama ve Kullanma
Bir şirketin satış büyüme oranını hesaplamak için, önceki yılın satışlarını cari yıl satışlarından çıkarın ve farkı bir önceki yıla bölün. Örneğin, A şirketi geçen yıl 2 milyon dolar ve bu yıl 4 milyon dolar kazandıysa, büyüme oranını belirlemeye yönelik hesaplama 4 milyon dolar eksi 2 milyon dolar, bölünmüş 2 milyon dolar ya da% 100'dür.
Önemli Çıkarımlar
- Kompozisyonlara yeni mağazaların dahil edilmemesi, sonuçları açabilecek büyük açılış promosyonları gibi yabancı faktörleri ortadan kaldırır.
Meraklı bir yatırımcı daha derinlere iner ve büyümenin ne kadarının yeni mağazalardan kaynaklandığını eski mağazalara kıyasla sorar. Yeni mağazaların bu yılki satışların 3 milyon $ 'ını ürettiğini ve bir veya daha fazla yıl açık mağazaların sadece 1 milyon $' lık satış sağladığını keşfettiler.
Comp satışlarını hesaplamak için yatırımcı yeni mağazalardan satışları içermez. Yeni hesaplama 1 milyon $, eksi 2 milyon $, bölünmüş 2 milyon $ veya% -50'dir. Mağaza satışları arttıkça şirketin satışları mevcut mağazalarında artıyor. Toplam satış büyümesi arttığında ve mağazalar düştüğünde, şirket büyümesini sürdürmek için yeni mağazaların açılmasından elde edilen gelirin çoğunu üretiyor.
Comps: İşletme Değerleme Yöntemi
Karşılaştırılabilir bir şirket analizi bağlamında yapılan satışlar, satış, FAVÖK veya hisse başına kazanç / kazanç gibi bir performans metriğine kıyasla piyasa değeri veya işletme değeri (EV) gibi bir değer ölçüsüne dayanan bir oran kullanacaktır. Benzeri olan şirketlerin benzer katlarda ticaret yapmaları gerektiği varsayımı altında performans konusunda bir belirleme yapılabilir.
İşletme Değerleme Comps Kullanımları
Bu tür finansal analiz şirketleri, bir işletmenin gerçeğe uygun piyasa değeri (FMV) belirlenirken özellikle değerlidir. Bunlar, bir satın alma veya satışta veya ortaklar arasında veya satın alma sırasında bir anlaşmazlık durumunda bir teklif veya teklif fiyatı formüle etmek için kullanılabilir. Bu tür kompozisyonlar, bir değerleme gerekçelendirilmesi gerektiğinde yasal veya vergi uyuşmazlıklarında da kullanılabilir.
Bir işletmenin gerçeğe uygun piyasa değerini belirlemek için comp'leri kullanmanın yaygın bir örneği, brüt gelirleri birden çok kez almak ve bu rakamı işletme gelir rakamıyla çarpmaktır. Bireylerin bu karşılaştırmaları yapmasına yardımcı olan yazılımlar mevcuttur.
Comps Örneği: Gayrimenkul Fiyatlandırması
Gayrimenkullerde, kompozisyonların belirlenmesi, boyut, yaş, yer ve diğer metrikler gibi aynı veya benzer özelliklere sahip mülklerin karşılaştırılmasını gerektirir. Gayrimenkul kompozisyonları, piyasa analizini kullanan bir gayrimenkul acentesi veya lisanslı veya sertifikalı bir değerleme uzmanı veya eksper tarafından yapılabilir.
Gayrimenkul Comp Faktörleri
Genellikle gayrimenkul değerlemesinde kullanılan faktörler, zaman içindeki fiyat değişiklikleri gibi piyasa koşullarının yanı sıra, son olarak bir tehlikeli satış olarak satılan mülk mü yoksa bir gayrimenkul yerleşimi mi yoksa onu etkileyebilecek diğer faktörler gibi satış koşullarını içerir. değer. Diğer faktörler arasında, özelliklerin birbirine yakın olduğu ve yaş, biçim, koşul ve boyut bakımından benzer olduğu gibi, yer ve fiziksel karşılaştırılabilirlikler yer alır.
Gayrimenkul Doğruluğu
Mülk sahipleri veya alıcılar, bazı şirketlerin özellikle bir evin değerini temsil etmeyebileceğinin farkında olmalıdır. Bazı kompozisyonlar çok eski olabilir / hızla değişen bir pazarı temsil etmeyebilir veya çok uzak veya halen piyasada olan mülkleri gösterebilir. Bazı kompozisyonlar, arzu edilebilirlik, kalite ve hatta 'cazibe faktörü' olarak bilinenlerden ziyade, kare çekimlere veya oda sayısına dayanan katı bir formül kullanan değerlendirmeler olabilir. Daire sahipleri ve yakınlarda çok çeşitli lüks ve / veya ucuz mülkleri olan ev sahipleri, mülklerinin mülklerini temsil etmediğini görebilirler. İyi bir emlakçı ilgili kompozisyonlar hakkında uygulanabilir bilgi verebilmelidir.