Wall Street'teki en önemli yeniliklerden biri, kredileri bir araya getirme hareketiydi ve daha sonra ayrı faiz getiren araçlara ayrıldı. Teminatlandırma ve yapılandırılmış finansman kavramı, teminatlı ipotek yükümlülükleri (CMO'lar) ve teminatlı borç yükümlülükleri (CDO'lar) için pazardan önce gelir. 1980'lerin başlarına kadar bu kavram, ipotek destekli güvenlik endüstrisini (MBS) oluşturmak için ipoteklerin yeniden paketlenmesi ile resmileştirilmemiştir.
MBS'ler, tüm faiz ve anaparanın yatırımcılara geçtiği bir ipotek havuzu ile güvence altına alınmıştır. CMO'lar yatırımcılara sadece faiz ve anapara geçişi yerine belirli nakit akışları sağlamak için oluşturuldu. CMO'lar ilk kez 1983 yılında Federal Konut Kredisi Mortgage Corp (Freddie Mac) için mortgage kredileri havuzunu alan, farklı faiz oranları ve vadeleri olan dilimlere bölerek menkul kıymet ihraç eden yatırım bankaları First Boston ve Salomon Brothers tarafından verildi. bu dilimler. Oluşan ipotekler teminat olarak kullanılmıştır.
CMO'ların aksine, 1980'lerde daha sonra ortaya çıkan CDO'lar, ipoteklerin ötesinde çok daha geniş bir kredi yelpazesini kapsamaktadır. İkisi arasında birçok benzerlik olsa da, inşaatlarında bazı farklılıklar, toplamda tutulan kredi türleri ve ikisinden birini arayan yatırımcı türleri vardır.
CMO - İhtiyaçtan Doğdu
Bir tür ipotek destekli güvenlik (MBS) olan teminatlı ipotek yükümlülükleri (CMO), konut ipotekleriyle uğraşan bir üçüncü taraf tarafından verilir. CMO'nun ihraççısı konut ipoteklerini toplar ve bunları yeni bir menkul kıymet ihraçları için teminat olarak kullanılan bir kredi havuzuna yeniden paketler. İhraççı daha sonra kredi ödemelerini ipoteklerden yönlendirir ve hem faiz hem de anaparayı havuzdaki yatırımcılara dağıtır. İhraççı yol boyunca bir ücret ya da spread toplar. CMO'larla, ihraççılar ipoteklerden öngörülebilir gelir kaynaklarını dilim kullanarak dilimleyebilirler, ancak tüm MBS ürünleri gibi CMO'lar da yatırımcılar için bazı ön ödeme riskine tabidir. Bu, havuzdaki ipoteklerin erken peşin ödenmesi, yeniden finanse edilmesi ve / veya temerrüde düşmesi riskidir. Bir MBS'den farklı olarak, yatırımcı bir CMO'da ne kadar yeniden yatırım riski almak istediğini seçebilir.
Aşağıda, sıralı bir ödeme yapısı kullanan çeşitli vadelerde üç dilimden oluşan basitleştirilmiş bir versiyon örneği verilmiştir. A, B ve C dilimlerinin hepsi ömürleri boyunca faiz ödemeleri alacaktır, ancak her bir CMO emekli olana kadar ana ödeme sırayla akar. Örneğin: Tranche B, Tranche B kullanımdan kaldırılana kadar herhangi bir ana ödeme almayacak ve Tranche B, Tranche A kullanımdan kaldırılana kadar herhangi bir ana ödeme almayacaktır.
Menkul kıymetlerin kendileri karmaşık görünebilir ve tüm kısaltmalarda kaybolmak kolay olsa da, kredileri teminat altına alma işlemi oldukça basittir.
Bir tüzel kişilik olarak CMO'yu ihraç eden kurum, bankalardan ve ipotek şirketlerinden satın alınan bir ipotek havuzunun yasal sahibidir. İpoteklerin yeniden paketlenmesinden önce, borçlu bir ev satın almak için para ödünç verecek olan yerel bankasını ziyaret edecekti. Banka daha sonra, ödenene veya ev satılana kadar evi teminat olarak kullanarak ipotek tutardı. Bazı bankalar hala defterleri üzerinde ipotek bulundururken, ipoteklerin çoğunluğu onları yeniden paketleyen üçüncü taraflara kapatıldıktan kısa bir süre sonra satılıyor. İlk borç veren için bu, artık krediye sahip olmadıkları veya krediye hizmet vermek zorunda olmadıkları için bir miktar rahatlama sağlar. Bu ipotekler daha sonra teminat haline gelir ve benzer kalitede kredilerle (kredi havuzunun sadece dilimleri olan) gruplar halinde gruplandırılır. Bir ipotek havuzundan CMO'lar oluşturarak ihraççılar, yatırımcının ihtiyaçlarını istedikleri nakit akışları ve vadeleriyle eşleştirmek için çeşitli vade uzunluklarında spesifik, ayrı faiz ve ana akımlar tasarlayabilir. Yasal ve vergi amaçlı olarak, CMO'lar ayrı bir tüzel kişilik olarak bir gayrimenkul ipotek yatırım kanalı (REMIC) içinde tutulmaktadır. REMIC, kurumsal düzeyde temel ipoteklerden topladıkları gelir üzerinden federal vergiden muaftır, ancak yatırımcılara ödenen gelir vergiye tabi kabul edilir.
CDO - Bazı İyi Bazı Kötü
Teminatlı borç yükümlülüğü (CDO) 1980'lerin sonlarında hayata geçti ve bir CMO'nun özelliklerinin çoğunu paylaşıyor: krediler bir araya toplanıyor, yeni menkul kıymetlere yeniden paketleniyor, yatırımcılara gelir ve anapara gelir olarak ödeniyor ve havuzlar değişen risk ve vade dereceleri. Bir CDO, varlığa dayalı güvenlik (ABS) olarak bilinen kategoriye girer ve bir MBS gibi, temel kredileri varlık veya teminat olarak kullanır. CDO'nun gelişimi bir boşluğu doldurdu ve borç veren kurumların esasen borcu menkul kıymetleştirme yoluyla yatırımlara taşıması için geçerli bir yol sağladı, aynı şekilde ipotekler CMO'lara menkul kıymetleştirildi. REMIC'ler tarafından yayınlanan CMO'lara benzer şekilde, CDO'lar da kredilerini menkul kıymetlendirmek, onlara hizmet vermek ve yatırımcıları yatırım amaçlı menkul kıymetlerle eşleştirmek için özel amaçlı kuruluşlar (SPE) kullanır. Bir CDO'nun güzelliği, kredi kartları, otomobil kredileri, öğrenci kredileri, uçak kredileri ve kurumsal borçlar gibi hemen hemen herhangi bir gelir üreten borcu tutabilmesidir. CMO'lar gibi, kredi parçalarının dilimlenmesi, tıpkı AAA, AA +, AA vb.
Aşağıda bir CDO'nun nasıl yapılandırıldığına dair bir örnek verilmiştir. Her CDO'nun herhangi bir şirketin yaptığı gibi bir bilançosu vardır. Varlıklar, krediler, tahviller, vb. Gibi gelir getirici bileşenlerden oluşur. Solda ihraç edilen her tahvil, sağdaki belirli bir varlık havuzuna bağlıdır. Tahviller daha sonra üçüncü şahıslar tarafından havuza taleplerinin kıdemi ve dayanak varlıkların algılanan kalitesine göre derecelendirilir. Teorik olarak, düşük kalite derecelendirmeleri ve kıdeme sahip tahviller yatırımcılar tarafından daha yüksek getiri oranları uygulayacaktır.
CMO'lar ve CDO'lar
CMO'lar ve CDO'lar arasında, ikincisinin tasarımdan sonra modellenmesi nedeniyle birçok benzerlik vardır. CMO'lar özel partiler tarafından düzenlenebilir veya CDO'lar özel olarak etiketlenirken yarı resmi kredi kuruluşları (Federal Ulusal Mortgage Birliği, Hükümet Ulusal Mortgage Birliği, Federal Konut Kredisi Mortgage Şirketi, vb.) Tarafından desteklenebilir.
CMO'lar ve CDO'lar dışarıda benzer sargılara sahipken, içeride farklıdırlar. CMO'nun sağladığı nakit akışı, belirli bir ipotek havuzundan geldiğinden, CDO nakit akışları otomobil kredileri, kredi kartı kredileri, ticari krediler ve hatta bir CMO'dan bazı dilimlerle desteklenebildiğinden, anlaşılması biraz daha kolaydır. CMO piyasası 2007'nin emlak patlamasından bir miktar etkilenirken, CDO pazarı daha sert vurdu. CMO pazarının sadece küçük bir kısmı prime kabul edilirken, CDO'lar sub-prime CMO'ları ana holdingleri haline getirdi. En düşük dereceli, en riskli CMO'ları diğer ABS varlıklarıyla harmanlayan CDO'lar, prime prime tranches güneye gittiğinde çok acı çekti. SEC'den öncekinden çok daha fazla gözetim olduğu için geçmişin hatalarının tekrar yapılması pek olası değildir, ancak bazen tarih kendini tekrar eder. Her iki ürün de kredi ve varlıkların bir araya toplanmasının ardından yatırımcıları nakit akışlarıyla eşleştirmenin aynı rolünü oynar, bu nedenle ne kadar risk almak istediklerine karar vermek yatırımcıya bağlıdır.
CDO'lar, 2002 yılında toplam 340 trilyon dolarlık CMO pazarına kıyasla sadece 340 milyon dolarlık önemli sorunla ABS pazarının nispeten küçük bir segmentiydi. Varlık destekli kredilerin menkul kıymetleştirilmesi büyüdükçe ve ihraççılar riskli CMO dilimlerini satın aldıklarında CDO pazarı 2002'den sonra balonlaştı. Gayrimenkul piyasaları arttıkça, CDO / CMO pazarları da 2007'de toplam olağanüstü CDO'lar 1, 3 trilyon dolara ulaştı. Bu olağanüstü büyüme, emlak baloncuğunun patlamasıyla aniden durdu ve CDO pazarını yaklaşık 850 milyon dolara indirdi. 2013.
Talep edilmeyen daha riskli CMO'ları satın almak ve CDO'lara paketlemek kağıt üzerinde iyi görünse de, alt-prime olduğu düşünülen bu dilimlerin kalitesinin ilk düşünceden çok daha düşük olduğu ortaya çıktı. Derecelendirme kuruluşları ve CDO ihraççıları hâlâ sorumlu tutulmakta, 2007 konut piyasasının çöküşünden sonra para cezası ödemekte ve tazminat ödemekte ve bu da CDO'larda milyarlarca zarara yol açmaktadır. Birçoğu bir gecede değersizleşti, AAA'dan önemsizliğe düşürüldü. En riskli CDO'lara büyük yatırım yapanlar, bu sorunlar sonuçta başarısız olduğunda büyük kayıplar yaşadı. Bazı CDO ihraççıları, başarısız olan riskli varlıkların ambalajlanmasındaki rolleri nedeniyle suçlandı ve / veya para cezasına çarptırıldı. En büyük ve en yaygın vakalardan biri, resmi olarak CDO'ları yapılandırmaktan ve müşterilerini potansiyel riskler hakkında düzgün bir şekilde bilgilendirmemekle suçlanan Goldman Sachs'a (NYSE: GS) karşıydı. Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonunun tahminlerine göre, yatırımcılar 2010'da tozun çökmesinden sonra 1 milyar dolardan fazla kaybetti.
CDO'lar bugün hala var ama sonsuza kadar iyi kararların izlerini takacaklar.
Alt çizgi
Dünya çapında yatırımcılar teminatın ilk günlerinden itibaren değerli bir ders öğrendiler. Büyük bir kredi havuzu almanın ve yatırımcılar için güvenli yatırımlar yaratmanın bir yolunu bulmak yaratıcı bir düşünce gerektiriyordu. Bu, borç verenler için sermayeyi serbest bıraktı, ihraççılar için birçok iş yarattı, çok likit olmayan bir piyasada likidite yarattı ve ev sahipliğine yakıt sağladı. Ev sahipliğini körükleyen aynı süreç, sonunda bir emlak balonunu ve daha sonra çöküşü körükledi. Teminatlaştırma süreci kendisine enerji verdi, ancak nihayetinde kendi çöküşüne neden oldu.