İçindekiler
- GYO'ların Tarihsel Getirileri
- Perakende GYO'lar
- Konut GYO'ları
- Sağlık GYO'ları
- Ofis GYO'ları
- İpotek GYO'ları
- Herhangi bir GYO'nun Değerlendirilmesi
- Sonuç olarak
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO), herhangi bir özkaynak veya sabit getirili portföy oluştururken önemli bir husustur. Daha fazla çeşitlendirme, potansiyel olarak daha yüksek toplam getiri ve / veya daha düşük genel risk sağlarlar. Kısacası, sermaye kazancı ile birlikte temettü geliri üretme kabiliyetleri, onları hisse senetleri, tahviller ve nakit için mükemmel bir denge haline getirir.
GYO'lar ister mülkün kendisinde ister ipotekte olsun ipotek olsun, genellikle gelir getiren ticari gayrimenkullere sahiptir ve / veya bunları yönetir. Şirketlere bireysel olarak, borsa yatırım fonu veya yatırım fonu ile yatırım yapabilirsiniz. Birçok GYO tipi vardır.
Burada, GYO'ların ana kategorilerinden ve tarihsel getirilerinden birkaçına bakıyoruz. Bu makalenin sonunda, ne zaman ve ne satın alacağınız konusunda daha iyi bir fikre sahip olmalısınız.
Önemli Çıkarımlar
- Gayrimenkul yatırım yapmak için GYO'ları kullanmak portföyünüzü çeşitlendirebilir, ancak tüm GYO'lar eşit yaratılmaz.Bazı GYO'lar doğrudan mülklere yatırım yapar, kira geliri ve yönetim ücretleri kazanır. Diğerleri gayrimenkul borcuna, yani ipotek ve ipoteğe dayalı menkul kıymetlere yatırım yaparlar.Ayrıca, GYO'lar perakende veya alışveriş merkezleri, oteller ve tatil köyleri veya sağlık ve hastaneler gibi belirli bir gayrimenkul sektörüne odaklanma eğilimindedir.
GYO'ların Tarihsel Getirileri
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarihsel olarak mevcut en iyi performans gösteren varlık sınıflarından biridir. FTSE NAREIT Equity REIT Endeksi, çoğu yatırımcının ABD emlak piyasasının performansını ölçmek için kullandığı yöntemdir. 1990-2010 yılları arasında, endeksin ortalama yıllık getirisi% 9, 9, ikincisi ise aynı dönemde orta vadeli hisse senetlerinin ikincisidir.
Buna karşılık, sabit getirili varlıklar yıllık% 7'lik getiri ve emtiaları sadece% 4.5 olarak yönetmiştir. Gayrimenkul, 20 varlıktan sadece iki yıl içinde sekiz varlık sınıfının en kötü performansı sergiledi. Öte yandan, sabit gelir aynı 20 yıllık dönemde altı kez en kötü performans sergiledi.
Daha yakın bir tarihte, Mart 2013 ile Mart 2016 arasındaki GYO'ların üç yıllık ortalaması, 20 yıllık dönemdeki ortalamalara paralel olarak, bu süre içinde% 10, 76 olarak gerçekleşmiştir. Tarihsel olarak, getiri arayan yatırımcılar, bu amaç için geleneksel varlık sınıfı olan sabit gelire göre gayrimenkullere daha iyi yatırım yapmışlardır. Dikkatle oluşturulmuş bir portföy her ikisini de dikkate almalıdır.
5 GYO Türleri ve Bunlara Nasıl Yatırım Yapılır
Perakende GYO'lar
GYO yatırımlarının yaklaşık% 24'ü alışveriş merkezlerinde ve bağımsız perakende satışlarda bulunmaktadır. Bu Amerika'daki türe göre en büyük tek yatırımı temsil ediyor. Ne sıklıkta alışveriş yaparsanız yapın, muhtemelen bir GYO'ya aittir. Perakende gayrimenkul yatırımı göz önüne alındığında, öncelikle perakende sektörünün kendisini incelemek gerekir. Şu anda finansal olarak sağlıklı mı ve geleceğe bakış açısı nedir?
Perakende GYO'ların kiracılardan aldıkları kiradan para kazandığını unutmamak önemlidir. Perakendeciler zayıf satışlar nedeniyle nakit akışı sorunları yaşıyorlarsa, bu aylık ödemeleri geciktirebilir, hatta gecikebilir ve sonunda iflasa zorlanabilirler. Bu noktada, hiç kolay olmayan yeni bir kiracı bulunması gerekiyor. Bu nedenle, mümkün olan en güçlü çapa kiracıları ile GYO'lara yatırım yapmanız çok önemlidir. Bunlara bakkal ve ev geliştirme mağazaları da dahildir.
Endüstri değerlendirmenizi yaptıktan sonra, odak noktanız GYO'lara yönelmelidir. Tüm yatırımlar gibi iyi kârları, güçlü bilançoları ve mümkün olduğunca az borcu, özellikle kısa vadeli borçları olması önemlidir. Kötü bir ekonomide, önemli nakit pozisyonlarına sahip perakende GYO'lara sıkıntılı fiyatlarla iyi gayrimenkul satın alma fırsatları sunulacaktır. En iyi çalışan şirketler bundan faydalanacaktır.
Bununla birlikte, perakende GYO alanı için alışverişin, alışveriş merkezi modelinin aksine giderek daha fazla çevrimiçi hale gelmesi nedeniyle uzun vadeli endişeler var. Alan sahipleri, alanlarını ofisler ve perakende olmayan diğer kiracılarla doldurmak için yenilik yapmaya devam ettiler, ancak alt sektör baskı altında.
Konut GYO'ları
Bunlar, çok aileli kiralık apartman binalarının yanı sıra üretilen konutlara sahip olan ve işletilen GYO'lardır. Bu GYO türüne yatırım yapmak için bakıldığında, kişi atlamadan önce çeşitli faktörleri göz önünde bulundurmalıdır. Örneğin, en iyi apartman piyasaları, ülkenin geri kalanına göre evin satın alınabilirliğinin düşük olduğu yerlerdir. New York ve Los Angeles gibi yerlerde, tek evlerin yüksek maliyeti daha fazla insanı kiralamaya zorlar, bu da ev sahiplerinin her ay şarj edebileceği fiyatı artırır. Sonuç olarak, en büyük konut GYO'ları büyük kent merkezlerine odaklanma eğilimindedir.
Her bir pazarda, yatırımcılar nüfus ve iş büyümesini aramalıdır. Genel olarak, insanların bir şehre net girişi olduğunda, bunun nedeni işlerin kolayca mevcut olması ve ekonominin büyümesidir. Düşen kira oranıyla birlikte düşen boşluk oranı talebin iyileşmekte olduğunun bir işaretidir. Belirli bir pazardaki daire arzı düşük olduğu ve talep artmaya devam ettiği sürece, konut GYO'ları iyi bir performans göstermelidir. Tüm şirketlerde olduğu gibi, en güçlü bilançoları ve mevcut sermayesi en yüksek olanlar normalde en iyisini yaparlar.
Sağlık GYO'ları
Sağlık GYO'ları Amerikalıların yaşı ve sağlık maliyetleri artmaya devam ettikçe izlenmesi ilginç bir alt sektör olacaktır. Sağlık GYO'ları hastanelerin, tıp merkezlerinin, bakım tesislerinin ve emeklilik evlerinin gayrimenkulüne yatırım yapar. Bu gayrimenkulün başarısı doğrudan sağlık sistemine bağlıdır. Bu tesislerin operatörlerinin çoğu doluluk ücretlerine, Medicare ve Medicaid geri ödemelerine ve özel ücrete güvenmektedir. Sağlık hizmetlerinin finansmanı bir soru işareti olduğu sürece sağlık GYO'ları da bir sorundur.
Bir sağlık hizmetleri GYO'da aramanız gereken şeyler, çeşitlendirilmiş bir müşteri grubunun yanı sıra bir dizi farklı mülk türüne yapılan yatırımları içerir. Odaklanma bir dereceye kadar iyidir, ancak riskinizi yayar. Genel olarak, sağlık hizmetleri talebindeki (yaşlanan nüfusla olması gereken) bir artış sağlık hizmetleri için iyidir. Bu nedenle, müşteri ve mülk tipi çeşitlendirmeye ek olarak, sağlık deneyimi önemli, bilançoları güçlü ve düşük maliyetli sermayeye erişimi yüksek olan şirketleri arayın.
Ofis GYO'ları
Ofis GYO'ları ofis binalarına yatırım yapar. Genellikle uzun vadeli kiralar imzalamış kiracılardan kira gelirleri alırlar. Bir ofis GYO'ya yatırım yapmak isteyen herkes için dört soru akla geliyor
- Ekonominin durumu nedir ve işsizlik oranı ne kadardır? Boşluk oranları nasıldır? GYO'nun yatırım yaptığı alan nasıl ekonomiktir? Kazanımlar için ne kadar sermayesi var?
Ekonomik kalelere yatırım yapan GYO'ları bulmaya çalışın. Örneğin, Washington DC'deki bir dizi ortalama binaya sahip olmak, örneğin Detroit'teki ana ofis alanından daha iyidir.
İpotek GYO'ları
GYO yatırımlarının yaklaşık% 10'u taşınmazın aksine ipotek almaktadır. En iyi bilinen ancak ille de en büyük yatırımlar, ikincil piyasada ipotek satın alan devlet destekli işletmeler Fannie Mae ve Freddie Mac'tir.
Ancak bu tür GYO'nun özkaynak yerine ipoteklere yatırım yapması risksiz olduğu anlamına gelmez. Faiz oranlarındaki artış, mortgage GYO defteri değerlerinde bir düşüşe dönüşerek hisse senedi fiyatlarını düşürür. Ayrıca, ipotek GYO'ları teminatlı ve teminatsız borç teklifleri yoluyla sermayelerinin önemli bir kısmını alırlar. Faiz oranları yükselirse, gelecekteki finansman daha pahalı olacak ve bu da bir kredi portföyünün değerini düşürecektir. Düşük faiz oranlı bir ortamda, artan oranlar beklentisiyle, çoğu ipotek GYO'su hisse başına net varlık değerine iskonto edilir. Hüner doğru olanı bulmak.
Herhangi bir GYO Değerlendirmenin Anahtarları
Herhangi bir GYO'yu değerlendirirken akılda tutulması gereken birkaç şey vardır. Bunlar aşağıdakileri içerir:
- GYO'lar gerçek toplam getirili yatırımlardır. Orta derecede uzun vadeli sermaye kazancı ile birlikte yüksek temettü getirileri sağlarlar. Her ikisini de temin etmek için tarihsel olarak iyi bir iş çıkaran şirketleri arayın.Geleneksel gayrimenkulün aksine, birçok GYO borsalarda işlem görmektedir. Uzun vadede kilitlenmeden gayrimenkul çeşitlendirmesini elde edersiniz. Likidite önemlidir. Değer düşüklüğü, bir yatırımın mülk değerindeki düşüşünü abartma eğilimindedir. Bu nedenle, bir GYO'yu değerlendirmek için ödeme oranını (yatırımcıların kullandığı temettü) kullanmak yerine, fonlarına operasyonlardan (FFO'lar) bakın. Bu, belirli bir yılda herhangi bir mülkün satışı ve amortisman düşüldükten sonra net gelir olarak tanımlanır. Sadece hisse başına temettüyü alın ve hisse başına FFO'ya bölün. Verim ne kadar yüksek olursa, güçlü yönetim fark yaratır. Bir süredir var olan veya en azından çok fazla deneyime sahip bir yönetim ekibine sahip olan şirketleri arayın. Sadece büyük mülkleri ve kiracıları olan GYO'lara yatırım yapın. GYO'lara yatırım yapan bir yatırım fonu veya ETF satın almayı ve araştırmayı bırakıp profesyonellere satın almayı düşünün.
Sonuç olarak
Federal hükümet, yatırımcıların 1960'a kadar büyük ölçekli ticari gayrimenkul projelerine girmelerini mümkün kıldı. Ancak, yalnızca son on yılda bireysel yatırımcılar GYO'ları benimsedi. Bunun nedenleri, yatırımcıları gelir üreten yatırımlar için tahvillerin ötesine bakmaya zorlayan düşük faiz oranlarını, gayrimenkul odaklı borsada işlem gören ve yatırım fonlarının ortaya çıkmasını ve 2007-08 gayrimenkul erimesine kadar doyumsuz bir iştahı içerir. Amerikalıların gayrimenkul ve diğer maddi varlıklarına sahip olmaları. GYO'lar, 2008'deki diğer tüm yatırımlar gibi büyük zarar gördü. Ancak buna rağmen, çeşitlendirilmiş portföylere mükemmel bir katkı olmaya devam ediyorlar.