Emlak yatırımcıları ve ilk kez ev alıcıları, yavaş bir emlak piyasasında zorlu bir mücadele ile karşı karşıyadır. Mülk satın almak ve satmak söz konusu olduğunda, para kazanmak hala mümkündür, ancak kolay olmayacaktır. Bununla birlikte, bazı klasik hatalardan kaçınmak doğru yolda ilerlemenize yardımcı olacaktır. (Emlak piyasasına atlamayı mı düşünüyorsunuz?
Araştırma Eksikliği
Çoğu kişi bir araba veya televizyon satın almadan önce farklı modelleri karşılaştırır, birçok soru sorar ve satın almak üzere olanların gerçekten paraya değip değmeyeceğini belirlemeye çalışırlar. Bir ev satın almak için gereken titizlik daha da sıkı olmalıdır.
Her bir emlak yatırımcısı türü için, kişisel bir ev sahibi, gelecekteki bir ev sahibi, bir paletçi veya bir arazi geliştiricisi olsun, araştırma konuları da vardır.
Potansiyel alıcı ev hakkında çok soru sormakla kalmaz, aynı zamanda bulunduğu alan (mahalle) hakkında da bilgi almalıdır. (Sonuçta, köşeyi dönünce bütün gece fıçı partileri için bilinen bir üniversite frat house ise güzel bir ev ne işe yarar? Tabii ki, bir öğrenci kiracısı çekmiyorsunuz.)
Yatırımcıların söz konusu evle ilgili sormaları gereken soruların listesi aşağıdadır:
- Mülk bir ticari alanın yakınında mı inşa ediliyor yoksa yakın gelecekte uzun vadeli bir inşaat mı olacak? Mülk bir taşkın bölgesinde mi yoksa radon veya termit sorunları için bilinenler gibi sorunlu bir bölgede mi bulunuyor? evin ele alınması gereken temel veya izin "sorunları" var mı? Evde ne yeni ve ne değiştirilmelidir? Ev sahibi neden satıyor? Ev için ne zaman ve ne zaman ödeme yapıyorsunuz? Yeni bir şehre, kasabada sorunlu alanlar var mı?
Berbat Finansmanı Almak
Kuzey Amerika'daki emlak balonu görünüşte 2007'de ortaya çıkmış olsa da, hala çok sayıda egzotik ipotek seçeneği var. Bu ipoteklerin amacı, alıcıların daha geleneksel, 25 yıllık bir ipotek sözleşmesi kullanarak karşılayamayacakları belirli evlere girmelerine izin vermektir.
Ne yazık ki, ayarlanabilir / değişken krediler veya sadece faiz kredileri temin eden birçok alıcı, faiz oranları yükseldiğinde sonunda fiyatı ödemektedir. Mesele şu ki, ev alıcıları ödemeleri yapmak için finansal esnekliğe sahip olduklarından emin olmalıdırlar (oranlar yükselirse). Ya da daha geleneksel bir sabit oranlı ipoteğe dönüştürmek için bir yedek planları olmalıdır.
Her Şeyi Tek Başınıza Yapmak
Birçok alıcı her şeyi bildiğini veya bir gayrimenkul işlemini kendi başlarına kapatabileceklerini düşünüyor. Geçmişte iyi giden bir dizi anlaşmayı tamamlamış olsalar da, süreç aşağı bir pazarda sorunsuz bir şekilde ilerlemeyebilir - ve olumsuz bir gayrimenkul anlaşmasını düzeltmek istiyorsanız başvurabileceğiniz kimse yoktur.
Gayrimenkul yatırımcıları mümkün olan her kaynağa dokunmalı ve doğru satın almalarına yardımcı olabilecek uzmanlarla arkadaş olmalıdır. Potansiyel uzmanların bir listesi, en azından anlayışlı bir emlakçı, yetkili bir ev müfettişi, bir tamirci, iyi bir avukat ve bir sigorta temsilcisi içermelidir. Bu uzmanlar, yatırımcıyı evdeki veya mahalledeki kusurlara karşı uyarabilecek kapasitede olmalıdır. Veya bir avukat söz konusu olduğunda, ev alıcısını başlıktaki herhangi bir kusur veya uyarıları takip etmek için geri gelebilecek herhangi bir kusur konusunda uyarabilir.
aşırı ödeme
Bu konu araştırma yapma konusuna biraz bağlı. Doğru evi aramak zaman alıcı ve sinir bozucu bir süreç olabilir. Potansiyel bir alıcı nihayetinde gerçekten ihtiyaçlarını / isteklerini karşılayan bir ev bulduğunda, alıcı doğal olarak satıcının teklifi kabul etmesini ister.
Endişeli olmanın problemi, endişeli alıcıların mülklere aşırı teklif verme eğiliminde olmasıdır. Bir eve aşırı teklif vermenin sorunların şelale etkisi olabilir. Alıcılar kendilerini aşırı uzatabilir ve çok fazla borç alabilirler, karşılayabileceklerinden daha yüksek ödemeler yaratabilirler; Sonuç olarak, ev alıcısının bu yatırımı telafi etmesi yıllar alabilir.
Hayalinizdeki yatırımın yüksek bir fiyat etiketine sahip olup olmadığını öğrenmek için, bölgedeki benzer evlerin son aylarda ne sattığını araştırmaya başlayın. Herhangi bir emlak komisyoncusu bu bilgiyi nispeten kolay bir şekilde sunabilmelidir (özellikle çok listeli bir emlakçı veritabanına erişimleriyle). Ancak bir geri dönüş olarak veya bir emlakçının hizmetlerini kullanmıyorsanız, yerel gazetedeki karşılaştırılabilir evlere bakın ve ne teklif edildiğini görün. Mantık, evin zaman içinde değerini artırabilecek benzersiz özelliklere sahip olmadığı sürece, alıcının teklifleri mahalledeki diğer ev satışlarıyla tutarlı tutmaya çalışması gerektiğini belirtmelidir.
Alıcılar, orada her zaman başka fırsatlar olduğunu ve müzakere süreci çökmüş ya da başarısız olsa bile, ihtiyaçlarını karşılayacak başka bir ev olması ihtimalinin lehine olduğunu anlamalıdır. Bu sadece arama sürecinde sabırlı olma meselesidir.
Giderleri Azaltma
Her ev sahibi, bir ev sahibi olmanın sadece ipotek ödemesini yapmaktan daha fazlası olduğunu kanıtlayabilir. Kiralamanın aksine, çimleri biçmek, kulübeyi boyamak ve bahçeyi eğmekle birlikte devam eden bakım masrafları vardır. Daha sonra evin döşenmesi ve tüm cihazların (fırın, yıkayıcı / kurutucu, buzdolabı ve fırın gibi) çalışır durumda tutulmasıyla ilgili maliyetler vardır, yeni bir çatı kurma maliyetinden bahsetmemek, evde yapısal değişiklikler yapmak veya sigorta ve emlak vergileri gibi diğer küçük şeyler.
Mesele şu ki, ilk kez yatırımcılar ev avında bu maliyetleri unutma eğilimindedir. Ne yazık ki, bu yüzden birçok yeni ev sahibi ev fakir ve nakit fakir olma eğilimindedir.
En iyi tavsiye, bir ev için teklif vermeden önce bir ev işletmek ve bakımını yapmak (tahminlere göre) ile ilgili tüm aylık maliyetlerin bir listesini yapmaktır. Bu sayılar toplandıktan sonra, gerçekten bir mülk satın alıp alamayacağınız konusunda daha iyi bir fikriniz olacaktır.
Bir mülk satın almadan önce masrafları belirlemek, ev paletçileri ve yatırımcılar için daha da önemlidir. Çünkü kârları doğrudan ev satın almak, geliştirmek ve satmak için geçen süreye bağlıdır. Her durumda, yatırımcılar kesinlikle böyle bir liste oluşturmalıdır. Ayrıca, kısa vadeli finansman maliyetlerine, ön ödeme cezalarına ve ev kısa sürede çevrildiğinde alınabilecek tüm iptal ücretlerine (sigorta veya kamu hizmetleri için) özellikle dikkat etmelidirler.
Sonuç olarak
Gerçek şu ki, gayrimenkul yatırımları kolay olsaydı, herkes bunu yapardı. Neyse ki, yatırımcıların katlandığı mücadelelerin birçoğu, sözleşme imzalanmadan önce gerekli özen ve uygun planlama ile önlenebilir.