2/28 Ayarlanabilir Faizli Mortgage nedir (2/28 ARM)
2/28 ayarlanabilir faizli ipotek (2/28 ARM), ilk iki yıllık sabit faiz oranına sahip 30 yıllık konut kredisidir. Bu 2 yıllık dönemden sonra, oran endeks artı marj bazında yüzer. İlk teaser oranı geleneksel ipotekler için ortalamanın altındadır, ancak ayarlanabilir oran önemli ölçüde yükselebilir. Bankalar ilk teaser oranından fazla para kazanmadıklarından, 2/28 ARMS ilk iki yıl içinde ağır ön ödeme cezalarını içeriyor.
KESİCİ AŞAĞI 2/28 Ayarlanabilir Faizli Mortgage (2/28 ARM)
2/28 ARM, yükselen fiyatların geleneksel ipotek ödemelerini birçok alıcı için ulaşılamadığı 2000'li yılların başındaki emlak patlaması sırasında popüler oldu. Örneğin, 30.000 $ 'lık geleneksel 30 yıllık ipotek, aylık 1610 $' lık ödemeleri taşıyacaktır. Ancak, başlangıçta yüzde 3'lük bir teaser oranına sahip 2/28 ARM, aylık 1265 ABD doları tutarında ödeme yapılmasını gerektiriyor.
2/28 ARMS'ın Potansiyel Tuzakları
2/28 ayarlanabilir faizli mortgage kredisinin Catch-22 değeri, iki yıl sonra oranın altı ayda bir, tipik olarak yukarı yönlü olarak, Londra Bankalararası Sunulan Faiz Oranı (LIBOR) artı ilave bir marja göre ayarlanmasıdır. 2/28 ARMS'de, ömür boyu faiz oranı sınırı ve her dönem için oranın ne kadar artırılabileceği veya azaltılabileceği gibi güvenlik kontrolleri bulunur. Ancak kapaklarla bile, ev sahipleri çene düşüren ödeme ani artışlarıyla karşılaşabilir.
Yukarıdaki 300.000 $ 30% 3 ARM 2/28 kredisinde verilen örnekte, iki yıl sonra LIBOR 2.7 ve marj 1.5 ise, faiz yüzde 4.2 artarak toplam yüzde 7.2'ye yükselecektir. Bu% 7, 2 oran, mevcut konvansiyonel mortgage oranlarının çok üzerinde olabilir. Ev sahibinin aylık ödemesi bir gecede% 60'tan fazla artarak 2036 dolara yükselecek.
Patlama sırasında birçok ev sahibi, küçük bir oran artışının aylık ödemelerini nasıl önemli ölçüde artırabileceğini anlayamadı. Ve risklerin tam olarak farkında olanlar bile 2/28 ARM'yi kısa vadeli bir finansman aracı olarak görüyordu. Fikir, düşük teaser oranından yararlanmak, daha sonra iki yıl sonra geleneksel bir ipoteğe veya kredileri bunun için yeterince iyi değilse, yeni bir ayarlanabilir ipoteğe yeniden finanse etmekti. Ve, yükselen emlak fiyatları göz önüne alındığında, borç tekme daha aşağı yolda olabilir. Birçoğu için, bu belirli bir anlam ifade etti, çünkü sonuçta, borçlunun ev eşitliği hızlı bir şekilde yükseliyordu.
Sorun 2008'de pazar çöküşüyle geldi. Ev değerleri düştü. 2/28 ARMS'nin pek çok sahibi, kendilerini krediyi ödeyemedikleri, ödemelerini yapamayacakları ya da evlerini satılamayan kredinin değeri için satamadı. Haciz kaybı daha sıkı kredi standartlarına yol açtı. Günümüzde bankalar borçlunun ayarlanabilir faizli ödeme yapma yeteneğini daha dikkatli değerlendirmektedir.