İçindekiler
- 1. Son Satılan Emlaklar
- 2. Piyasadaki Karşılaştırılabilir Özellikler
- 3. Satılmayan Karşılaştırılabilirlere Bakın
- 4. Piyasa Koşulları, Takdir
- 5. Sahibinden Satılık Emlaklar
- 6. Beklenen Takdir
- 7. Emlakçı Görüşü
- 8. Fiyat Adil mi?
- 9. Suları Test Edin
- 10. Bir Değerlendirme, Denetim Alın
- Alt çizgi
Tüm homebuyer'ların ortak bir yanı var: Dolandırılmak istemiyorlar. Konut piyasasının durumu ne olursa olsun, ancak özellikle köpüklü ise, doğru fiyatı aldığınızdan emin olmak özellikle önemlidir. Yine de, bir teklifte bulunmadan önce, sıkı bir pazarda bile adil bir anlaşma yaptığınızı nasıl anlarsınız?
Herhangi bir evin fiyatını nasıl değerlendireceğiniz aşağıda açıklanmıştır, böylece sağlam bir yatırım kararı verebilirsiniz.
1. Son Satılan Emlaklar
Karşılaştırılabilir bir mülk, satın aldığınız mülkün boyutuna, durumuna, mahallesine ve olanaklarına benzeyen bir özelliktir. Yakın zamanda yenilenmiş, bağlı bir garaja sahip tek katlı 1200 metrekarelik bir ev, aynı mahalledeki benzer 1200 metrekarelik bir evle yaklaşık aynı fiyata listelenmelidir. Bununla birlikte, ilgilendiğiniz mülkün fiyatlarının farklı evlerle nasıl karşılaştırıldığına bakarak değerli bilgiler elde edebilirsiniz. Daha büyük veya daha güzel özelliklerden önemli ölçüde daha ucuz mu? Daha küçük veya daha az çekici evlerden daha mı pahalı? Emlakçı, karşılaştırılabilir mülkler ("comps" olarak da bilinir) hakkında doğru, güncel bilgi için en iyi kaynaktır. Ayrıca, şu anda emanet olan kompozisyonlara da bakabilirsiniz, yani mülkün bir alıcısı vardır, ancak satış henüz tamamlanmamıştır.
2. Piyasadaki Karşılaştırılabilir Özellikler
Bu durumda, aslında diğer evleri ziyaret edebilir ve büyüklüklerinin, durumlarının ve olanaklarının düşündüğünüz mülkle nasıl karşılaştırıldığına dair gerçek bir fikir edinebilirsiniz. Daha sonra fiyatları karşılaştırabilir ve neyin adil göründüğünü görebilirsiniz. Makul satıcılar, rekabetçi olmak istiyorlarsa özelliklerini pazar karşılaştırılabilirlerine benzer şekilde fiyatlandırmaları gerektiğini bilirler.
3. Satılmayan Karşılaştırılabilirlere Bakın
Düşündüğünüz ev, satmadıkları için piyasadan alınan evlere benzer şekilde fiyatlandırılırsa, söz konusu ev aşırı fiyatlandırılabilir. Ayrıca, piyasada birçok benzer mülk varsa, özellikle bu mülkler boşsa, fiyatlar daha düşük olmalıdır. Konut piyasasındaki mevcut arz ve talep hakkında bilgi için satılmamış envanter endeksine göz atın. Bu endeks, şu anda evlerin satılma oranı göz önüne alındığında, şu anda piyasada bulunan tüm evlerin satılmasının ne kadar süreceğini ölçmeye çalışıyor.
4. Piyasa Koşulları, Takdir
Fiyatlar son zamanlarda yükselişte mi azalıyor? Bir satıcının pazarında, mülkler muhtemelen biraz pahalı olacak ve bir alıcının pazarında, mülkler düşük fiyatlı olmaya eğilimlidir. Her şey pazarın şu andaki gayrimenkul patlaması ve büstü eğrisinde nerede bulunduğuna bağlı. Bir satıcının pazarında bile, piyasa yükselişteyse ve zirveye yakın değilse mülkler aşırı fiyatlandırılmayabilir. Öte yandan, fiyatlar kısa bir süre önce düşmeye başladıysa, mallar alıcının pazarında bile aşırı fiyatlandırılabilir. Tabii ki, tarihe kadar zirveleri ve vadileri görmek zor olabilir. Ayrıca, ipotek faiz oranlarının ve iş piyasasının ekonomi üzerindeki etkisini de göz önünde bulundurun.
(İpotek tercihlerinizi bilmek önemlidir. Daha fazla bilgi için İpotek Edinme Adımları 4'ü okuyun).
5. Sahibinden Satılık Emlaklar
Sahibinden satılık (FSBO) bir mülk, çoğu satıcının fiyatlarını belirlerken dikkate almadığı% 6 (ortalama) satıcının acentesinin komisyonu olmadığı gerçeğini yansıtacak şekilde indirimli olmalıdır. FSBO'larla ilgili bir diğer potansiyel sorun, satıcının ilk etapta makul bir fiyat belirleme konusunda bir acentenin rehberliğinde bulunmamış olması veya bir acentenin tek başına gitmeye karar vermesinden dolayı mutsuz olabilmiş olmasıdır. Bu durumların herhangi birinde, mülk aşırı pahalı olabilir.
6. Beklenen Takdir
Seçtiğiniz mahalle için gelecekteki beklentilerin fiyat üzerinde bir etkisi olabilir. Büyük bir alışveriş merkezi inşa edilmesi, hafif raylı yolun mahalleye yayılması veya bölgeye taşınan yeni bir şirket gibi olumlu bir gelişme planlanıyorsa, gelecekteki ev takdir beklentileri iyi görünüyor. Daha fazla yol ekleme veya yeni bir okul inşa etme gibi küçük gelişmeler bile iyi bir işaret olabilir.
Öte yandan, bakkallar ve benzin istasyonları kapanıyorsa, bunu yansıtmak için ev fiyatı daha düşük olmalı ve muhtemelen bölgeye taşınmayı yeniden düşünmelisiniz. Yeni konutların geliştirilmesi her iki şekilde de gidebilir: bu, bölgenin sıcak olduğu ve gelecekte yüksek talep göreceği anlamına gelebilir, böylece evinizin değerini artırır veya konutun daha fazla azalmasına neden olabilir. bölgedeki tüm evlerin değeri.
7. Emlakçı Görüşü
Verileri analiz etmeden bile, emlakçınız, mülkün uygun şekilde fiyatlandırılıp fiyatlandırılmadığı ve adil bir teklif fiyatının ne olabileceği konusunda iyi bir his (deneyim sayesinde) olacaktır.
8. Fiyat Adil mi?
Mülkiyet memnun değilseniz, bir pazarlık olsun bile fiyat asla adil görünmez. Sevdiğiniz bir ev için piyasa değerinin biraz üzerinde ödeme yapsanız bile, sonunda gerçekten umursamazsınız.
9. Suları Test Edin
Bir satıcının pazarında bile, sadece satıcının nasıl tepki verdiğini görmek için her zaman liste fiyatının altında bir teklif yapabilirsiniz. Bazı satıcılar, müzakere etmek istemedikleri için mülkleri almak istedikleri en düşük fiyatla listelerken, diğerleri evlerini kazanmayı beklediklerinden daha yüksek bir fiyata listeler, çünkü aşağı doğru pazarlık yapmayı beklerler ya da birisinin daha yüksek bir fiyat teklif edecek. Satıcı fiyatınızı veya karşı teklifinizi kabul ederse, mülkün muhtemelen listelenen değere değmediğine dair bir gösterge alırsınız ve adil bir anlaşma elde etme şansınız vardır.
Öte yandan, bazı satıcılar çok fazla ilgi yaratma ve bir ihale savaşı başlatma umuduyla mülklerinin altını çizebilir. Bununla birlikte, eBay'den farklı olarak, satıcının sadece en yüksek teklif verene satması gerekmemektedir; satıcılar beklentilerini karşılamayan teklifleri reddedebilir. Kalbinizi mülkünüzde ayarladıysanız, bazı satıcıların lowball teklifleri tarafından rahatsız edilebileceği ve böyle bir taktik kullanmayı seçerseniz sizinle çalışmayı reddedebileceği konusunda uyarılmalıdır. Ayrıca, liste fiyatından daha düşük bir teklifte bulunduğunuzda, başka bir alıcı tarafından teklif edilememe riskinizi artırabilirsiniz.
(Herhangi bir görüşmede zirveye çıkmanıza yardımcı olacak stratejiler için Müzakere Sanatında Ustalaşın bölümünü okuyun .
10. Bir Değerlendirme, Denetim Alın
Sözleşme imzalandıktan sonra, borç veren, finansal çıkarlarını korumak için yapılan mülkün bir değerlendirmesini yapacaktır (genellikle pahasına). Borç veren, ipotek ödemelerinizi yapmayı durdurursanız, evinizde haciz olduğunda parasının makul bir miktarını geri alabileceğinden emin olmak ister. Değerleme teklif fiyatınızdan önemli ölçüde daha az gelirse, adil bir anlaşma yapamayabilirsiniz. Aslında, satıcı fiyatı düşürmek istemiyorsa, borç veren evi satın almanıza bile izin vermeyebilir.
Sözleşme imzalandıktan sonra tamamlanan bir ev denetimi de teklif fiyatınızı ölçmenin bir yolunu verecektir. Evin çok pahalı onarımlara ihtiyacı varsa, satıcıdan sizin için onarım yapmasını veya satın alma fiyatını kendiniz yapabilmeniz için indirim yapmasını istersiniz.
(Daha fazla bilgi için bkz. Ev Denetime İhtiyacınız Var mı? )
Alt çizgi
Bir ev için alışveriş yaparken, evlerin nasıl fiyatlandırıldığını anlamak önemlidir, böylece sağlam bir yatırım yapabilir ve satıcıyla adil bir anlaşmaya varabilirsiniz. Bu ipuçlarını kullanarak, herhangi bir pazardaki herhangi bir evde kendinden emin ve bilgili bir teklif sunabilirsiniz.